Possedete una casa costruita prima degli anni '80 e mai ristrutturata o rinnovata? Dopo 40-60 anni, si dovrebbe prendere in seria considerazione una ristrutturazione parziale o totale. L'investimento ha buone ragioni: migliorerà significativamente la qualità della vita, ottimizzerà l'efficienza energetica a lungo termine e aumenterà il valore di mercato se un giorno vorrete vendere la vostra casa. Poiché la ristrutturazione o il rinnovamento costano molto, è necessario prepararsi bene. In questo articolo potete leggere ciò che dovete sapere prima di rivolgervi a un professionista per il vostro progetto.
Buono a sapersi
Tutte le stime dei costi sono solo indicative e servono come guida per voi. Se volete saperne di più, chiedete un preventivo agli artigiani certificati della vostra regione.
Ristrutturazione parziale o totale?
Una ristrutturazione totale di solito costa meno di una ristrutturazione parziale perché alcuni lavori devono essere eseguiti una sola volta invece che più volte. Inoltre, se ben coordinati, i lavori vengono eseguiti più rapidamente e sono meno gravosi per i residenti. Tuttavia, molti proprietari di immobili optano per una ristrutturazione parziale. Questo per ripartire i costi su più anni e/o per poter dedurre gli investimenti di conservazione del valore dal reddito imponibile in più periodi d'imposta e ridurre l'onere fiscale. Tuttavia, le misure di rinnovamento non possono essere considerate isolatamente. Se si isola l'involucro dell'edificio, ad esempio, è necessario sostituire il sistema di riscaldamento e adattarlo al minor consumo energetico. Gli esperti raccomandano quindi la seguente sequenza per le ristrutturazioni parziali, al fine di evitare difetti edilizi come umidità, muffa o ponti termici:
Sostituire le finestre, sostituire la protezione solare e isolare la facciata
Isolare il tetto e, se necessario, anche la capriata del tetto e il soffitto della cantina
Sostituire l'impianto di riscaldamento, preferibilmente in modo efficiente dal punto di vista energetico e del risparmio delle risorse
Ristrutturare la cucina, rinnovare il bagno e sostituire le tubature
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Costi per finestre, protezione solare e facciata
Una pulizia della facciata con riverniciatura costa da 3.500 a 5.000 CHF senza o da 4.500 a 6.000 CHF con una mano di fondo per 100 metri quadrati. A ciò si aggiungono i costi per le impalcature. Inoltre, più l'isolamento della facciata è spesso, più è costoso. La spesa prevista è di 250-300 CHF per un isolamento di 14 centimetri, più/meno 330 CHF per un isolamento da 18 a 14 centimetri e circa 400 CHF al metro quadro per un isolamento di 30 centimetri.
Il costo delle finestre dipende dal telaio e dal vetro. Per una finestra ad alta efficienza energetica e con triplo vetro, calcolate da circa 600 CHF (plastica) a 850 CHF (legno, alluminio, legno-alluminio o plastica-alluminio) compreso il montaggio. Le opzioni come gli accessori per l'inclinazione e la rotazione, un migliore isolamento acustico o i vetri di sicurezza hanno un costo aggiuntivo. Una finestra a doppio vetro costa circa 100 CHF in meno, ma è meno efficiente dal punto di vista energetico.
I costi per la protezione solare come tende o tapparelle dipendono dal materiale e dall'impegno. Il montaggio a soffitto o a parete è più semplice rispetto al montaggio su travi, ad esempio su travi in legno inclinate. Per una tenda parasole a braccio pieghevole di 4 metri per 2,5 metri, la spesa stimata è di 2.000 CHF (aperta), 2.500 CHF (con tetto) o 3.000 CHF (con cassetta). Le tapparelle sono più costose delle veneziane. Per un avvolgibile in legno di 1 metro per 1,5 metri si spendono dai 1.000 ai 1.200 CHF, mentre per una persiana in legno delle stesse dimensioni si spendono dai 300 ai 450 CHF.
Costi per tetto, capriata e soffitto della cantina
I costi per il tetto dipendono dal materiale, dalla struttura del tetto e dal materiale isolante. Si prevede una spesa che va dai 25.000 ai 60.000 CHF per una casa unifamiliare media. L'isolamento sottotrave costa da 40 a 80 CHF, quello tra le travi da 60 a 150 CHF o quello sopra le travi da 150 a 250 CHF al metro quadro. Il rifacimento del tetto costa da 80 a 125 franchi al metro quadro o da 15.000 a 22.500 CHF.
Per un tetto piano, si devono calcolare da 50 a 150 CHF (copertura e impermeabilizzazione) e da 50 a 250 CHF (isolamento) per metro quadro. Si tratta di 100-400 CHF al metro quadro o di 24.000-42.000 CHF per una casa unifamiliare media con tetto piano.
Se i copritetto stanno già lavorando sul tetto, potrebbero anche installare i moduli di un impianto fotovoltaico e farli collegare da un elettricista. Un sistema con una potenza di picco di 10 kilowatt costa circa 25.000-30.000 CHF. Se si tiene conto dei sussidi e, in molti cantoni, dell'effetto tantum sul risparmio dell'imposta sul reddito, l'impianto solare costa nel complesso dai 20.000 ai 25.000 CHF.
La sostituzione della capriata del tetto costa da 140 a 280 CHF al metro quadro o da 25.000 a 50.000 CHF per una casa unifamiliare media. Se si vuole convertire e utilizzare il sottotetto, bisogna fare i conti con 50.000 CHF o più (senza cella umida).
L'installazione di un lucernario a triplo vetro costa circa 2.500-3.500 CHF. A ciò vanno aggiunti i costi del materiale, da 300 a 500 CHF (telaio in plastica), da 500 a 750 CHF (telaio in legno) o da 600 a 900 CHF (telaio in legno-alluminio o alluminio). Le finestre ad abbaino o a lucernario sono più economiche delle finestre per tetti o a bilico.
Se si vuole e si ha il permesso di aggiungere un piano, bisogna fare i conti con più/meno 1.000 CHF al metro cubo e con i costi aggiuntivi per la protezione antincendio, la sicurezza antisismica e i servizi dell'edificio.
Se si utilizza il seminterrato solo come cantina, è sufficiente isolare il soffitto. Il costo è di circa 35-100 CHF al metro quadro. Isolare il soffitto della cantina dal basso è più facile ed economico che isolarlo dall'alto. Se volete vivere nella vostra cantina, dovete isolare anche il pavimento e le pareti. Il costo è compreso tra i 50 e i 150 CHF al metro quadro.
In caso di ristrutturazione del tetto, i copritetto potrebbero installare contemporaneamente anche i moduli per un impianto a energia solare.
Costi per il riscaldamento
Un impianto di riscaldamento a gas costa circa 25.000 CHF (installazione inclusa) per una casa unifamiliare media. A ciò si aggiungono i costi di riscaldamento annuali di più/meno 4.000 CHF e i costi di manutenzione di circa 650 CHF all'anno. Una pompa di calore costa di più, ma si ripaga più rapidamente grazie ai minori costi di esercizio.
Un impianto di riscaldamento a gasolio costa circa 27.500 CHF (installazione inclusa) per una casa unifamiliare media. A ciò si aggiungono i costi di riscaldamento annuali di più/meno 3.300 CHF e i costi di manutenzione di circa 650 CHF all'anno. Una pompa di calore costa di più, ma si ripaga più rapidamente grazie ai minori costi di esercizio. Inoltre, sempre più cantoni rendono difficile o vietano la sostituzione dei vecchi impianti di riscaldamento a gasolio con nuovi impianti a gasolio.
Una pompa di calore aria-aria costa circa 32.500 CHF (installazione inclusa) per una casa unifamiliare media. A ciò si aggiungono i costi di riscaldamento annuali di più/meno 1.300 CHF e i costi di manutenzione di circa 250 CHF all'anno.
Una pompa di calore aria-acqua costa circa 40.000 CHF (installazione inclusa) per una casa unifamiliare media. A ciò si aggiungono i costi di riscaldamento annuali di più/meno 1.150 CHF e i costi di manutenzione di circa 250 CHF all'anno.
Una pompa di calore terra-acqua costa circa 50.000 CHF (compresa l'installazione) per una casa unifamiliare media. A ciò si aggiungono i costi di riscaldamento annuali di più/meno 900 CHF e i costi di manutenzione di circa 250 CHF all'anno.
Per il riscaldamento a pavimento, calcolate da 200 a 250 CHF al metro quadro. Per una casa unifamiliare con 150 metri quadrati di superficie abitabile, si tratta di circa 32.250 CHF, compresi i lavori di preparazione, i piccoli materiali, l'installazione, la progettazione, i materiali e lo smaltimento, ma senza l'allacciamento all'impianto di riscaldamento.
Se si vuole o si deve sostituire l'intero impianto domestico, che comprende quello elettrico, di riscaldamento, di ventilazione e igienico-sanitario, si deve contare sul 20-40% del valore dell'edificio.
Per una cucina semplice con piani di lavoro impiallacciati, casse, armadi, cassetti e basi, forno, cappa aspirante, lavastoviglie, piano cottura in vetroceramica e frigorifero con scomparto per il congelatore, si prevede una spesa di almeno 20.000 CHF.
Per una cucina media con frontali in vero legno anziché in impiallacciatura e un piano di lavoro in legno massiccio o in pietra naturale anziché in resina sintetica o in pietra artificiale, è necessario sborsare 50.000 CHF o più. Gli arredi sono più eleganti e facili da usare, gli elettrodomestici sono di qualità superiore, più efficienti dal punto di vista energetico e intelligenti. Inoltre, sono inclusi uno o due extra.
Per una cucina di lusso con mobili da cucina su misura, armadi e cassetti più ampi, frontali senza maniglie e laccati, materiali nobili come il noce o l'ardesia per il piano di lavoro e apparecchi gastronomici professionali, aspettatevi almeno 100.000 CHF.
Per un bagno semplice, calcolate da 2.000 a 2.500 CHF al metro quadro. Con ciò avrete a disposizione sanitari standard con rubinetteria semplice, un armadietto a specchio, un mobiletto per il bagno e piastrelle di dimensioni standard.
Per un bagno medio, calcolate 3.000-4.000 CHF al metro quadro. Con ciò avrete a disposizione sanitari di alta gamma con accessori di design, un armadio a specchio più grande, un mobile per la lavanderia e piastrelle in pietra naturale per pavimento e pareti.
Per un bagno di lusso si può arrivare a pagare dai 5.000 ai 6.000 CHF al metro quadro. Con ciò avrete a disposizione ceramiche sanitarie esclusive con rubinetteria di alta qualità, un grande armadio a specchio, se necessario con uno specchio interattivo, mobili su misura per la lavanderia, piastrelle in pietra naturale antiscivolo sul pavimento e piastrelle senza soluzione di continuità sulle pareti.
Se si deve sostituire l'impianto elettrico, la spesa si aggira intorno ai 20.000 CHF. I costi dipendono da molti fattori. Se possibile, è consigliabile rinnovare le tubature dell'acqua invece di sostituirle. Calcolate con poche migliaia di franchi per una casa unifamiliare media.
Ristrutturare casa: meglio risparmiare troppo presto che troppo tardi
Una ristrutturazione totale costa diverse centinaia di migliaia di franchi. È ragionevole accantonare ogni anno dall'1 all'1,5% del nuovo valore dell'edificio o più per la ristrutturazione della casa, idealmente fin dal primo giorno. In questo modo avrete risparmiato abbastanza per finanziare una ristrutturazione parziale a tappe o una ristrutturazione totale. Se ciò non bastasse, potete aumentare l'ipoteca se non avete aumentato la casa fino al limite massimo dell'80%, aumentare l'ipoteca se il valore della casa aumenta in seguito alla ristrutturazione o finanziare la ristrutturazione con un prestito edilizio.
Ristrutturare casa: risparmiare sulle tasse
Una ristrutturazione parziale è solitamente più costosa di una ristrutturazione totale. Per motivi fiscali, tuttavia, può essere sensato suddividere gli interventi di ristrutturazione in più anni. Ad esempio, potete distribuire su tre anni gli investimenti di conservazione del valore e dedurre dal reddito imponibile 50.000 CHF tre volte invece di 150.000 CHF una volta sola. In questo modo si interrompe la progressione fiscale e si ottimizza il carico fiscale. Se avete aumentato l'ipoteca per la ristrutturazione parziale o totale, potete anche dedurre gli interessi passivi più elevati dal vostro reddito imponibile.
Per motivi fiscali, può essere opportuno affrontare i lavori di ristrutturazione in più fasi.
Ristrutturare casa: richiedere sussidi
Il governo federale e i cantoni forniscono un sostegno finanziario per le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica. Di norma, tuttavia, questi sussidi sono vincolati a determinate condizioni. Ad esempio, per ricevere i finanziamenti de Il Programma Edifici , è necessario rinnovare l'intero involucro dell'edificio, ossia pareti, tetto e finestre. Oltre a Il Programma Edifici, esistono altri programmi di sussidi. Per ulteriori informazioni, contattare l'ufficio cantonale per l'energia o visitare il sito franchienergia.ch. Per la domanda è necessario un progetto di ristrutturazione e la richiesta di finanziamento deve essere presentata prima dell'inizio della ristrutturazione energetica.
Ristrutturare casa: vale la pena di ristrutturare in ogni caso?
Non necessariamente. Se i costi di ristrutturazione superano i due terzi del valore dell'immobile, probabilmente avrebbe più senso una sostituzione dell'edificio. Esiste una regola empirica per stabilire quando conviene una ristrutturazione parziale e quando conviene una ristrutturazione totale: se …
... le opportunità di mercato sono buone, vale la pena di ristrutturare completamente l'edificio.
... il tessuto edilizio è buono e le opportunità di mercato sono scarse, vale la pena di procedere a una ristrutturazione parziale.
... se il tessuto dell'edificio è scadente e le opportunità di mercato sono buone, vale la pena sostituire l'edificio con uno nuovo.
... le opportunità di mercato sono scarse, si dovrebbe ristrutturare solo ciò che è necessario.
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