Comprare una casa o un appartamento è complesso. Ecco perché abbiamo diviso il processo di acquisto in dodici passi e vi spieghiamo in parole semplici a cosa dovreste prestare attenzione in ogni passo. Partiamo dalla definizione delle necessità fino ad arrivare all'iscrizione nel registro fondiario. Inoltre, abbiamo sviluppato smart tools per tutti i passi che vi sosterranno e vi aiuteranno. Ecco come Houzy rende facile la proprietà di un'abitazione.
Comprare una casa è una delle decisioni più importanti della vostra vita con conseguenze di larga scala, non solo in termini finanziari. Ecco perché dovreste prendervi il vostro tempo. Prima chiarite le vostre necessità con queste otto domande:
Le risposte vi aiuteranno a decidere dove cercare (località) e cosa cercare (casa o appartamento). È meglio rispondere alle domande con il vostro partner e i vostri figli, se sono abbastanza grandi.
Non siete sicuri se siete tipi da casa unifamiliare o da condominio? Parlate con un agente immobiliare certificato della nostra rete di partner.
Nel nostro articolo "Comprare una casa o un appartamento: Cosa fa per me?" vi guidiamo con sicurezza attraverso il processo decisionale e vi spieghiamo tutti i punti rilevanti in modo facile da capire.
Smart tools di Houzy per la definizione delle necessità
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Una volta che sapete cosa state cercando e dove, dovreste considerare quanto denaro avete a disposizione. Per il finanziamento del debito da parte di una banca, è necessario soddisfare due condizioni:
Molti falliscono a causa della sostenibilità, anche se potrebbero permettersi l'ipoteca. Per andare sul sicuro, però, le banche calcolano con un tasso d'interesse ipotecario figurativo del 5%. Con un certificato di finanziamento della vostra banca di casa o di UBS key4 mortgages, conoscete il vostro margine di manovra finanziario e avete un asso nella manica quando negoziate con un broker o un venditore.
Più capitale proprio portate con voi, più bassi saranno i vostri costi di alloggio. In cambio, potete dedurre meno interessi del debito dal vostro reddito e il debito dal vostro patrimonio nella vostra dichiarazione dei redditi.
Negli articoli "Capitale proprio per l'acquisto di una casa: alternative a un conto di risparmio" e "Acquisto di una casa con i fondi previdenziali: Cosa dovreste valutare" vi spieghiamo come finanziare la proprietà di un'abitazione. Nell'articolo "Affitto a riscatto o rent-to-buy: La casa dei sogni con meno capitale proprio" vi presentiamo un'alternativa all'acquisto di una casa.
Smart tools di Houzy per il chiarimento dei finanziamenti
Iniziate una ricerca immobiliare con i parametri importanti (passo 1) e ottenete una panoramica del mercato immobiliare regionale e dei prezzi. La nostra innovativa ricerca immobiliare raggruppa tutti gli annunci di vendita delle principali piattaforme online, li arricchisce con preziose informazioni aggiuntive e copre il 90% del mercato svizzero. Quando impostate un abbonamento di ricerca, monitoriamo il mercato immobiliare per voi. Un agente immobiliare può dirvi le caratteristiche regionali, e con il nostro confronto di ipoteche potete scoprire quanto sono alti i tassi d'interesse.
Le case unifamiliari sono le più costose, i condomini le più economiche, le bifamiliari e le case a schiera si trovano circa nel mezzo. In campagna vivete più a buon mercato che in città.
Potete trovare i nostri consigli per la ricerca di un immobile negli articoli "Ricerca immobiliare online: come trovare la casa dei vostri sogni" e "Come trovare una nuova casa nonostante gli elevati prezzi degli immobili".
Smart tools di Houzy per l'analisi di mercato
Una volta che avete una panoramica del mercato immobiliare regionale, date un'occhiata più da vicino ad alcuni appartamenti o case con la nostra ricerca di proprietà. Salvate i vostri preferiti, confrontate i prezzi di vendita con la nostra stima del valore di mercato, controllate le esigenze di ristrutturazione, stimate gli approssimativi costi di ristrutturazione, scoprite la classe di efficienza energetica e come migliorare l'efficienza energetica o analizzate il potenziale solare, per esempio, se siete interessati alle case. E tutto questo online, senza dover visitare la casa o l'appartamento.
Poiché sempre più persone lavorano da casa, la domanda sta aumentando fuori dai centri. Per esempio, al lago di Costanza, nella valle del Reno di Coira, nel Gros-de-Vaud, nell'alto Baselbiet o nel Zürcher Weinland.
Fissate pochi criteri quando cercate un immobile. Se ottenete troppi risultati di ricerca, potete sempre definire più criteri di ricerca e quindi filtrare i risultati.
Smart tools di Houzy per la ricerca immobiliare
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Confrontate tutte le case o gli appartamenti che vi hanno convinto. Fate una lista di pro e contro, soppesate ciò che è importante per voi (must have) e meno importante (nice to have), confrontate i possibili costi di ristrutturazione e rinnovamento o calcolate quanti soldi dovrebbero essere nel fondo di rinnovo se siete interessati ai condomini. In questo modo potete giudicare meglio se un prezzo di vendita è giusto o alto e scegliere i vostri preferiti per le visite. I risultati vi aiutano anche a regolare la vostra ricerca e a trovare offerte anche migliori.
Smart tools Houzy per il confronto delle proprietà
Organizzate appuntamenti per la visita iniziale. È meglio non iniziare con la vostra abitazione preferita, perché così potete apprendere ciò che bisogna verificare. La prima visita non è ancora un'analisi della sostanza o della condizione. Si tratta solo di una serie di domande come " Vi sentite a vostro agio?", "La sistemazione è adatta?", "Le stanze sono abbastanza grandi?", "Vi piacciono le rifiniture?" o "Volete vivere qui?". Se avete risposto "sì" a tutte le domande importanti con convinzione, dovreste organizzare una seconda visita.
Solo alla seconda visita è importante la sostanza e la condizione. Se siete inesperti, fatevi accompagnare da un esperto. Controllate tutto: muri esterni e interni, finestre, porte, installazioni elettriche, servizi di costruzione, collegamenti della casa, tubi dell'acqua e delle fognature, riscaldamento, sistema di acqua calda, isolamento, cucina, bagno e WC per gli ospiti. Ciò conviene, soprattutto se scoprirete dei difetti nascosti. Chiedete anche al venditore perché vuole vendere la proprietà, di quali difetti è a conoscenza, come ha ristrutturato la casa o l'appartamento e approssimativamente quanto sono alte le spese di servizio. Più ne sapete, più la vostra decisione sarà consapevole.
Le case o gli appartamenti più vecchi sono venduti "come visti" e qualsiasi richiesta di garanzia è spesso esclusa, per quanto legalmente ammissibile. I venditori seri e gli agenti immobiliari non hanno nulla contro una seconda visione con un professionista.
Negli articoli "Come prepararsi per un'ispezione della casa" e "Checklist per visita della casa" abbiamo riassunto ciò a cui si dovrebbe prestare attenzione quando si ispeziona una casa o un appartamento.
Smart tools di Houzy per le visite
A questo punto, al più tardi, dovreste parlare con la vostra banca per un finanziamento o organizzare un finanziamento online. Per la richiesta di un prestito ipotecario, la banca, la fondazione d'investimento o il fondo pensione hanno bisogno di un dossier con la documentazione completa dell'immobile e tutti i documenti relativi alla vostra situazione finanziaria:
Sulla base di questi documenti e della loro valutazione del valore di mercato, la banca decide sulla vostra domanda. Se essa è disposta a finanziare l'acquisto, essa conferma la possibilità di un finanziamento in linea di principio.
Le banche concedono prestiti su immobili residenziali secondo il principio del minor costo o del mercato. Se il prezzo di vendita è più alto del valore di mercato, dovete raccogliere voi stessi la differenza come patrimonio netto aggiuntivo.
Potete trovare una panoramica completa di tutti i documenti necessari per la vostra richiesta di prestito al punto 4.1 della nostra "Checklist per l'acquisto di una casa".
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Smart tools di Houzy per la riflessione sui finanziamenti
Se la proprietà vi ha convinto e avete abbastanza margine di manovra finanziario, dovreste parlare del prezzo. La base per la negoziazione del prezzo è una stima del valore di mercato, come la nostra valutazione immobiliare. La domanda è attualmente più alta dell'offerta, quindi siete in una posizione negoziale più debole. Tuttavia, ci sono buone ragioni per negoziare. Per esempio, se avete scoperto dei difetti nascosti durante la visita, se la necessità di rinnovamento è maggiore di quanto supposto o se la proprietà è stata sul mercato per molto tempo perché la domanda è bassa e/o il prezzo è troppo alto.
Le banche concedono prestiti su immobili residenziali secondo il principio del minor costo o del mercato. Se il prezzo di vendita è più alto del valore di mercato, dovete raccogliere voi stessi la differenza come patrimonio netto aggiuntivo.
Nell'articolo "Valutazione dei prezzi edonici: come valutiamo il valore di mercato degli immobili" vi spieghiamo come funziona il modello informatico e perché la maggior parte delle banche si basa sulla valutazione edonica.
Smart tools di Houzy per la negoziazione dei prezzi
Probabilmente anche altri stanno facendo domanda per la casa o l'appartamento. Con il vostro dossier di candidatura, guadagnerete punti con il venditore e aumenterete le vostre possibilità. È sensato includerlo nel vostro dossier:
Una volta che avete ottenuto l'offerta, dovete finalizzare il finanziamento. È sensato dividere l'importo in due o tre tranche. In questo modo ottimizzate l'onere degli interessi e distribuite meglio il rischio di tasso d'interesse perché non tutte le tranche devono essere rinnovate allo stesso tempo. Il modello (ipoteca a tempo determinato con tasso d'interesse fisso o ipoteca SARON flessibile), la durata e le prospettive sul mercato monetario determinano il tasso d'interesse. Una volta assicurato il finanziamento e firmato il contratto di ipoteca, voi e il venditore potete far redigere il contratto di acquisto da un notaio.
L'ipoteca giusta vi farà risparmiare molti soldi. Confrontate i termini e i modelli e combinate le migliori offerte per termini brevi e lunghi o ipoteche del mercato monetario.
Nel nostro articolo "Cosa c'è da sapere sulle ipoteche, prima di comprare una casa" spieghiamo tutti i modelli di ipoteca con i loro più importanti vantaggi e svantaggi.
Smart tools di Houzy per le trattative di finanziamento
Una volta che avete ottenuto l'offerta, l'affare deve ancora essere chiuso. I contratti di acquisto immobiliare devono essere autenticati. Il notaio redige una bozza di contratto o un contratto preliminare. Il venditore e l'acquirente hanno di solito due settimane per controllare questa bozza. È sensato lasciare questo incarico ad un avvocato. Non appena il contratto preliminare è a posto per voi e per il venditore, fissate un appuntamento comune presso il notaio per la firma del contratto.
Il notaio prepara la firma del contratto, l'esecuzione dell'atto di debito e l'iscrizione nel registro fondiario. Poiché non dovete pagare il prezzo d'acquisto fino a dopo l'iscrizione al registro fondiario, il venditore ha bisogno di garanzie. Come prova della vostra disponibilità a pagare, potete presentare una garanzia bancaria irrevocabile che il pagamento scatterà non appena il cambio di proprietà sarà registrato. La vostra banca trasferirà il prezzo di acquisto una volta che il contratto è stato firmato, certificato dall'ufficio notarile e iscritto nel registro fondiario. Con l'iscrizione, l'acquisto è completato e la casa o l'appartamento è vostro.
Come acquirente, pagate la metà delle spese notarili, la tassa sul passaggio di proprietà se è riscossa nel vostro cantone, le spese del registro fondiario e le spese per l'atto di debito. La tassa e gli onorari variano da cantone a cantone, gli onorari notarili da notaio a notaio.
Nella rivista Houzy troverete costantemente nuovi articoli sui temi finanziamento, acquisto casa, mercato immobiliare und proprietà condominiale.
