Se volete comprare un'abitazione servono i fondi.

Cosa c'è da sapere sulle ipoteche, prima di comprare una casa

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November
2020

La Svizzera è ancora un paese affituario. Il 40% degli abitanti vive nelle proprie case. Questo è basso per gli standard internazionali. Tuttavia, poiché possedere è più economico che affittare grazie ai bassi tassi d'interesse delle ipoteche, sempre più persone stanno considerando l'acquisto di una casa o di un appartamento. Per farlo, hanno bisogno di soldi: almeno il 20% di capitale proprio e capitale preso in prestito da una banca, una società di assicurazioni o un fondo pensione. Cosa dovreste sapere sulle ipoteche se volete comprare una proprietà residenziale per la prima volta?

L'ipoteca col principio del one-size-fits-all non esiste

Nessun cliente è uguale all'altro. Ecco perché non c'è un'ipoteca che vada bene per tutti. Il finanziamento ideale dipende dalla portata finanziaria, dalla tolleranza al rischio e dai desideri del cliente, e tiene conto della situazione attuale e delle prospettive sul mercato dei capitali e del denaro. In Svizzera, vengono offerti due modelli ipotecari principali: Ipoteche a tasso fisso ed ipoteche del mercato monetario. L'ipoteca variabile, che fino a 20 anni fa era il tipo di ipoteca più comune, oggi è poco offerta o richiesta. Ecco perché non ne parliamo.

L'ipoteca a tasso fisso

4 ipoteche su 5, che vengono oggi stipulate, sono ipoteche a tasso fisso. La durata e il tasso d'interesse sono fissati al momento della conclusione del contratto. Termini da 1 anno fino a 15 anni sono comuni, alcune banche offrono termini fino a 20 anni. Attualmente, la durata media di un'ipoteca a tasso fisso è di 10 anni. Il tasso d'interesse dipende dal mercato dei capitali.

L'ipoteca a tasso fisso: vantaggi e svantaggi

Vantaggi:

  • Come debitori, conoscete i costi di finanziamento per tutta la durata di contratto ed il vostro onere mensile quando firmate il contratto. Questo permette di pianificare con precisione al franco e al centesimo.
  • Con un'ipoteca a tasso fisso, vi assicurate bassi tassi d'interesse per molti anni. È improbabile che i tassi d'interesse aumentino a breve termine in modo sostenibile. Ma cosa succederà tra 10, 15 o persino 20 anni?

Svantaggi:

  • Quando l'ipoteca scade, dovete prenderne una nuova. Forse in un momento inopportuno, poiché i tassi d'interesse sui mutui sono aumentati e la sostenibilità è in discussione.
  • Le banche di solito richiedono interessi di mora o spese per l'estinzione anticipata di un'ipoteca a tasso fisso. Soprattutto se i tassi d'interesse attuali sono più bassi di quando avete preso l'ipoteca.

Non potete eliminare gli svantaggi. Tuttavia, potete dividere la vostra ipoteca in tranche con termini diversi e ridurre il rischio di dover estendere un'ipoteca per l'intero importo durante un periodo di alti tassi d'interesse. Due o tre tranche sono sensate. In questo modo siete indipendenti dalle fluttuazioni dei tassi d'interesse e avete più sicurezza di bilancio che con un'ipoteca del mercato monetario.

Houzy Hint

Consiglio

L'ipoteca a tasso fisso è adatta a voi se vi aspettate che i tassi d'interesse delle ipoteche aumentino a medio e lungo termine o se volete proteggervi da brutte sorprese.

Ipoteca: con un'ipoteca a tasso fisso siete al sicuro da brutte sorprese.
Con un'ipoteca a tasso fisso, potete pianificare con certezza di bilancio.

L'ipoteca del mercato monetario

I tassi d'interesse per le ipoteche del mercato monetario sono basati sul Libor (London Interbank Offered Rate) fino alla fine del 2021. La maggior parte delle banche usa il tasso Libor per 3 o per 6 mesi come tasso di base e vi aggiunge un margine, a seconda della solvibilità del debitore. Il contratto quadro per l'ipoteca del mercato monetario ha di solito una durata da 3 a 5 anni.

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L'ipoteca del mercato monetario: vantaggi e svantaggi

Vantaggi:

  • I tassi d'interesse sono in linea con il mercato. Essi sono attualmente al di sotto dei tassi delle ipoteche a tempo determinato. Nell'ultimo decennio, le ipoteche del mercato monetario erano più economiche delle ipoteche a tasso fisso.
  • La ipoteche del mercato monetario possono di solito essere sciolte in anticipo più facilmente ed economicamente delle ipoteche a tasso fisso se volete vendere o prendere un'ipoteca a tasso fisso.

Svantaggi:

  • I tassi d'interesse delle ipoteche fluttuano su e giù. Quando firmate il contratto, non conoscete né i costi di finanziamento né il vostro onere mensile e potete pianificare meno precisamente...

Potete escludere questo svantaggio se prendete un'ipoteca del mercato monetario con un tetto massimo. Questo limite massimo d'interesse non può essere superato durante la durata del contratto di base. Perciò pagate un premio. Questo vale, se mai, solo per le scadenze più lunghe, perché la politica monetaria della Banca Nazionale è stabile ed i tassi d'interesse non possono a breve termine fluttuare così intensamente.

Houzy Hint

Consiglio

L'ipoteca del mercato monetario è adatta a voi se vi aspettate che i tassi d'interesse scendano o se potete far fronte a tassi d'interesse più alti. Con la maggior parte delle banche, è possibile cancellare l'ipoteca del mercato monetario quando i tassi d'interesse aumentano e prendere invece un'ipoteca a tasso fisso.

Ipoteca: con un'ipoteca del mercato monetario ne approffitate quando i tassi ipotecari scendono.
Con un'ipoteca del mercato monetario siete flessibile e potete beneficiare di tassi d'interesse in calo.

L'ipoteca del mercato monetario: Saron sostituisce Libor

Alla fine del 2021, lo Swiss Average Rate Overnight sostituirà probabilmente il Libor come tasso di base per le ipoteche del mercato monetario. Il Saron è un tasso notturno - da oggi a domani - ed è calcolato sulla base di più di 100 transazioni. Per non dover pagare gli interessi ogni giorno, il tasso d'interesse è calcolato utilizzando la media dei tassi giornalieri composti di Saron per un periodo di tasso fisso. Questo viene fatto retrospettivamente, quindi il tasso d'interesse del mutuo non è fissato fino al penultimo giorno del periodo d'interesse. Come per il Libor, la banca aggiunge un margine legato alla solvibilità.

Splitting: dividere l'ipoteca in tranche

Potete minimizzare il rischio di tasso d'interesse se dividete la vostra ipoteca, cioè se prendete due o tre tranche. In questo modo non dovrete pagare o estendere l'intero importo se il vostro mutuo scade durante un periodo di alti tassi d'interesse. Tuttavia, le tranche non dovrebbero essere troppo piccole. Con il nostro partner di ipoteche key4 by UBS, per esempio, potete combinare diversi modelli ipotecari con diverse condizioni da diversi fornitori e scegliere la migliore offerta per ogni tranche. In questo modo minimizzate il rischio di tasso d'interesse, adattate il finanziamento alle vostre esigenze e ottimizzate i costi di finanziamento.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Al momento, key4 by UBS estende o riscatta solo le ipoteche esistenti. Entro la fine del 2020, tuttavia, l'innovativa piattaforma di ipoteche dell'UBS vuole offrire anche nuove ipoteche online.

Houzy Hint

Consiglio

Il fornitore più economico a prima vista non è necessariamente il più economico. Con il giusto mix di modelli ipotecari e durate, risparmiate di regola più interessi. Lasciatevi consigliare da noi.

Tasso d'anticipo: Quanto capitale di debito avete bisogno?

Prima di parlare con il vostro consulente, dovreste calcolare quanti soldi vi servono. Le banche prestano fino all'80 per cento per gli immobili residenziali occupati dai proprietari. Ciò significa che dovete mettere il 20 per cento del valore della proprietà come capitale proprio. Almeno la metà di questo deve essere il cosiddetto capitale reale, per esempio i risparmi compresi i beni del pilastro 3a, i titoli, i prelievi di eredità, i prestiti privati, i contributi personali o i terreni edificabili. Potete impegnare o prelevare fondi della cassa pensioni (2° pilastro) fino al 10% del valore dell'immobile. Se volete comprare una casa del valore di un milione di franchi, avete bisogno di almeno 200.000 franchi di capitale proprio e potete finanziare al massimo 800.000 franchi con un'ipoteca.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Le banche finanziano il primo 65 per cento come 1° ipoteca o prima ipoteca, l'x per cento mancante all'80 per cento come 2° ipoteca più costosa. Entro 15 anni o non appena raggiungete l'età della pensione dovete rimborsare una seconda ipoteca. Sempre in base a ciò che viene prima.

Sostenibilità: Quanto vi potete permettere di possedere un'abitazione?

Per calcolare la sostenibilità, dovete stabilire gli interessi, l'ammortamento ed i costi addizionali in relazione al vostro reddito. Come precauzione, le banche calcolano con un tasso d'interesse ipotecario figurativo del cinque per cento e con una percentuale del prezzo d'acquisto per i costi addizionali. Per potervi permettere la casa o l'appartamento, le spese di alloggio non devono superare il 35% del reddito familiare lordo. Ecco come appare il nostro esempio di calcolo:

5 per cento d'interesse imputato su 800.000 franchi 40’000 Franchi
1 per cento di spese accessorie su 1.000.000 franchi 10’000 Franchi
Ammortamento della 2° ipoteca (oltre il 65%)   8’667 Franchi
58’667 Franchi
Reddito annuo necessario (lordo) 167’620 Franchi

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Ammortizzare la 2° ipoteca direttamente o indirettamente?

Dovete ammortizzare (linearmente) la vostra 2° ipoteca in 15 anni o fino alla pensione con pagamenti uguali:

Ammortizzare direttamente

Se ammortizzate direttamente, pagate la seconda ipoteca al creditore. Questo riduce il vostro debito ipotecario e gli interessi ipotecari. Perciò il vostro carico fiscale aumenta perché potete dedurre meno debiti dal vostro patrimonio e meno interessi dal vostro reddito.

Ammortizzare indirettamente

Se ammortizzate indirettamente, pagate per la previdenza vincolata (pilastro 3a). Il debito ipotecario e gli interessi ipotecari rimangono invariati. Per questo potete continuare a dedurli dal vostro patrimonio e dal vostro reddito imponibile e ottimizzare così il vostro carico fiscale.

Molti debitori ammortizzano le loro ipoteche indirettamente perché vogliono risparmiare sulle tasse. Se vi aspettate un aumento dei tassi d'interesse a breve e medio termine, potrebbe valere la pena di ammortizzare direttamente, perché il debito ipotecario in calo compenserà in parte il maggior onere degli interessi. Oppure quando riducete gradualmente il carico di lavoro qualche anno prima del pensionamento e perciò guadagnate meno.

Ipoteca: Stimate il valore di mercato della casa o dell'appartamento con la nostra valutazione della proprietà prima della discussione del prestito.
Meglio vi preparate al colloquio per il prestito, più facile sarà la negoziazione.

Linee guida più severe per le ipoteche

Le banche e l'Associazione svizzera dei banchieri hanno stretto le viti sui prestiti. Per prima cosa, hanno accorciato la durata dell'ammortamento a 15 anni - ed i debitori devono rimborsare la loro seconda ipoteca su base lineare. In precedenza, erano autorizzati a saltare alcuni anni o potevano rimborsare l'intero importo alla fine. Inoltre, gli immobili sono ipotecati secondo il principio del minor costo o del mercato. Se fate un affare e comprate una casa o un appartamento al di sotto del valore di mercato, ipotecate solo il prezzo di acquisto inferiore e non più il valore di mercato superiore. Inoltre, i secondi redditi sono presi in considerazione nel calcolo della sostenibilità solo se entrambi i debitori sono responsabili in solido. La separazione della proprietà non funziona più per i debiti ipotecari.

Preparazione per il colloquio sul credito

Preparatevi bene all'incontro con il vostro consulente. Ricordate la documentazione sulla proprietà e compilate tutti i documenti sulla vostra situazione finanziaria:

  • Dichiarazione dello stipendio attuale e buste paga per gli ultimi 3 mesi, se siete impiegati
  • Bilancio e conto economico degli ultimi 3 anni se siete lavoratori autonomi
  • Ultima dichiarazione d'imposta
  • Panoramica dei vostri fondi
  • Panoramica dei vostri debiti
  • Informazioni attuali sul recupero crediti
  • Copia della vostra carta d'identità o del vostro passaporto e, se applicabile, del vostro permesso di soggiorno

Con la nostra valutazione gratuita della proprietà, potete stimare il valore di mercato dell'appartamento o della casa dei vostri sogni. La valutazione si basa su proprietà comparabili nella regione ed è una buona base per la negoziazione del prezzo con il venditore o la negoziazione del contratto con la vostra banca. In soli 2 minuti sapete quanto vale la casa o l'appartamento.

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