In Svizzera gli immobili residenziali sono tassati più volte: il valore come patrimonio imponibile e il valore locativo come reddito imponibile. In cambio, il debito ipotecario può essere dedotto dal reddito e le spese abitative possono essere dedotte dal reddito. Inoltre, più della metà dei cantoni applica un'imposta sulla proprietà che va dallo 0,1 allo 0,3% del valore dell'immobile. Inoltre, se un immobile viene venduto con un profitto, viene tassato anche il guadagno della proprietà.
Il valore locativo è controverso. Vi spieghiamo perché viene tassato, come si calcola, come potete contestarlo se necessario e perché potrebbe essere presto abolito.
Il valore locativo è un reddito figurativo o un reddito in natura. Chi vive in una casa o in un appartamento di proprietà deve pagare l'imposta sul valore locativo come reddito. Come l'imposta sulla proprietà e sul patrimonio, viene riscossa sulle residenze primarie e sulle seconde case occupate e si basa sull'affitto di mercato e locale di proprietà comparabili. Chi possiede una casa di vacanza in montagna o un appartamento di vacanza in Ticino e lo affitta temporaneamente può ridurre proporzionalmente il valore locativo, ma deve pagare l'imposta sul reddito da locazione.
Tutti i proprietari di immobili che abitano nella propria casa o appartamento sono soggetti all'imposta. Indipendentemente dal fatto che vi abitino in modo permanente o meno. È sufficiente che l'immobile sia permanentemente a loro disposizione. Per questo motivo sono tassate anche le case e gli appartamenti di vacanza. Se un proprietario di casa concede a qualcuno un diritto di usufrutto o un diritto di abitazione a titolo gratuito, l'obbligo fiscale viene trasferito ai beneficiari, che devono pagare l'imposta sul valore locativo.
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Il nostro sistema fiscale si basa sulla solidarietà e dovrebbe evitare le disparità di trattamento. Il valore figurativo dell'affitto dovrebbe mettere sullo stesso piano proprietari di immobili e inquilini o proprietari di immobili e locatori:
L'articolo 21 della Legge federale sull'imposta federale diretta definisce che il reddito da beni immobili è tassato. Questo comprende anche "il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito". Anche i cantoni regolano la tassazione nelle loro leggi fiscali. A Zurigo, ad esempio, il valore locativo è limitato al 70% del valore di mercato (art. 21 cpv. 2 lett. a) e le caratteristiche qualitative come l'età o la struttura dell'edificio devono essere prese in considerazione in modo appropriato nel calcolo (art. 21 cpv. 2 lett. b).
Il Tribunale federale ha fissato il valore locativo a un minimo del 60% dell'affitto di mercato e locale per un immobile comparabile. I cantoni possono fissare un valore locativo più alto e sono liberi di scegliere il metodo di determinazione del canone di locazione come base per il valore locativo:
La Confederazione e i Cantoni fissano un valore locativo inferiore al valore di mercato per promuovere la proprietà dell'abitazione. Il valore locativo non dovrebbe scendere al di sotto del 60%. Nel caso dell'imposta federale diretta, l'amministrazione fiscale garantisce che la media cantonale non scenda al di sotto del 70%.
Per l'imposta federale, la Confederazione accetta solo i valori fiscali dei cantoni di Appenzello Esterno, Friburgo, Ginevra, Giura, Lucerna, Neuchâtel, San Gallo, Uri, Ticino, Vallese, Zugo e Zurigo. Di norma, per gli altri 14 cantoni vengono applicati supplementi o piccoli sconti.
Nel Cantone di Zurigo, il valore locativo è calcolato al 3,5% (case unifamiliari) o al 4,25% (condomini) del valore imponibile. Il valore imponibile è pari al 70% del valore di mercato. Nel nostro esempio di calcolo, Angela e Nick possiedono un appartamento a Winterthur del valore di 1,25 milioni di franchi, che hanno finanziato con un'ipoteca di 1 milione di franchi. La coppia di sposi non ha ancora figli e guadagna 180.000 franchi all'anno.
Il valore locativo aumenta la fattura fiscale annuale di Angela e Nick di 1.203 franchi. Negli anni in cui si effettuano importanti ristrutturazioni conservative del valore e/o ad alta efficienza energetica, i due coniugi potrebbero dedurre le spese di manutenzione effettive, ottimizzando così l'onere fiscale. Abbiamo calcolato l'onere fiscale stimato utilizzando il calcolatore fiscale dell'Amministrazione federale delle contribuzioni.
Nel nostro articolo "Spese di manutenzione dell'immobile deducibili: come ridurre l'onere fiscale" scoprite quali costi si possono dedurre nella dichiarazione dei redditi.
Se si vive fuori casa durante i lavori di ristrutturazione, è possibile ridurre il valore locativo in proporzione. Ad esempio, di 2/52 se la ristrutturazione dura 2 settimane. Tuttavia, i cantoni trattano la detrazione in modo diverso. In molti è sufficiente che la casa o l'appartamento siano inabitabili. Berna accetta la detrazione anche se l'immobile era parzialmente abitabile, mentre Argovia, Basilea Città, San Gallo, Turgovia e Zurigo no. Nel cantone di Turgovia, la casa o l'appartamento devono essere sgomberati; nel cantone di San Gallo, i costi per la sistemazione esterna devono essere dimostrati.
Se, ad esempio, due figli si trasferiscono e una stanza rimane permanentemente vuota, i proprietari di immobili possono richiedere una detrazione per sottoutilizzo al governo federale e in questi 10 cantoni: Basilea Campagna, Grigioni, Nidvaldo, Obvaldo, Sciaffusa, Svitto, San Gallo, Uri, Zugo e Zurigo. Tuttavia, la stanza deve essere completamente vuota e non può essere utilizzata come ripostiglio, sala hobby o stanza degli ospiti. La maggior parte dei cantoni si attiene ai calcoli del governo federale:
La detrazione per gli immobili inutilizzati può essere richiesta solo per l'abitazione principale, non per le residenze secondarie come le case o gli appartamenti per le vacanze.
I proprietari di immobili che prendono posizione a Lugano, ad esempio, devono continuare a pagare l'imposta sul valore locativo della loro casa o appartamento a Zurigo, anche se vivono in Ticino. Esistono due eccezioni:
Tuttavia, le possibilità di una riduzione sono scarse, poiché in Svizzera gli alloggi in generale (eccezione 1) e quelli a prezzi accessibili in particolare (eccezione 2) sono molto richiesti.
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Le autorità fiscali rivalutano periodicamente il valore locativo. Di solito le discussioni sorgono solo quando il valore locativo imputato viene aumentato. Se l'aumento è giustificato dall'aumento dei prezzi degli immobili, non c'è possibilità di obiezione. La situazione è diversa se il valore è stato fissato troppo alto o se le autorità fiscali hanno commesso un errore:
Nei cantoni di Ginevra, Grigioni, Lucerna, Obvaldo, Sciaffusa, San Gallo, Vaud e Zurigo esistono clausole di rigore per i proprietari di immobili a basso reddito, come i pensionati. Se il valore dell'affitto figurativo supera una certa percentuale (di solito un terzo) del reddito, viene ridotto. A Lucerna e San Gallo, tuttavia, non può scendere al di sotto del 60%.
L'obiezione è gratuita. È quando si va in tribunale che la cosa diventa costosa. Chi perde si fa carico di tutte le spese, ad esempio per una perizia che costa diverse migliaia di franchi. Cercate un accordo amichevole e valutate le opportunità e i rischi prima di intraprendere un'azione legale.
L'abolizione del valore locativo è in discussione da tempo. Dal 2017 le proposte si susseguono tra il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati. Dopo sei anni, le posizioni si sono avvicinate a tal punto che sembra possibile un accordo. Il 14 giugno 2023, il Consiglio nazionale ha adottato il progetto di legge federale sulla modifica del sistema di tassazione della proprietà d'abitazione. Ora è il turno della Commissione per gli affari economici e fiscali del Consiglio degli Stati. Questa discuterà il progetto di legge prima che venga probabilmente discusso dal Consiglio degli Stati nella sessione autunnale del 2023. Se il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati dovessero trovare un accordo su un buon compromesso svizzero, è probabile un referendum. L'abolizione del valore locativo non è più così interessante come nel 2017, quando i tassi di interesse erano significativamente più bassi.
Con gli attuali tassi di interesse ipotecari, le detrazioni per gli interessi passivi sono ancora inferiori all'imposta sul valore locativo. Per i tassi di interesse ipotecari compresi tra il 3 e il 3,50%, la deduzione e l'imposta sono equilibrate. Solo con tassi d'interesse superiori al 3,50% l'abolizione rappresenterebbe uno svantaggio finanziario per i proprietari di immobili. Al momento non sembra che sia così. Più grave sarebbe l'abolizione delle detrazioni per gli investimenti a risparmio energetico ed ecologico nell'ambito dell'imposta federale diretta. Chi non ha (ancora) ristrutturato la propria casa o il proprio appartamento per renderlo più efficiente dal punto di vista energetico dovrebbe seguire da vicino il dibattito politico e agire rapidamente se il sussidio federale venisse cancellato.
