Vendere una casa: vendere da soli o assumere un agente immobiliare?

Vendere una casa: vendere da soli o assumere un agente immobiliare?
  1. Fase 1: Il prezzo di vendita
  2. Fase 2: I documenti di vendita
  3. Fase 3: L'annuncio
  4. Fase 4: Le trattative
  5. Fase 5: Il contratto di compravendita
  6. Fase 6: Il regolamento dei pagamenti
  7. Fase 7: Diritti e imposte
  8. Vale la pena avere un agente immobiliare?

Si necessita di vendere la propria casa perché si cambia lavoro, perchè la casa è troppo grande o perché si pianifica di andare in pensione all'estero? Prima o poi si pone la questione di cosa fare della casa unifamiliare o della casa di proprietà se si è senza figli o se i figli non vogliono o non possono rilevare la proprietà. Le eventuali alternative sono due: vendere o affittare. In questo articolo, spieghiamo come vendere la proprietà - e perché sia probabilmente più sensato incaricare un agente immobiliare della vendita della casa. Fase 1: il prezzo di vendita

Fase 1: Il prezzo di vendita

Nella procedura di evidenza pubblica è possibile fissare un prezzo di vendita o vendere la proprietà. Con questa gara, con la quale si raccolgono offerte, se tutto va bene, si vende ad un prezzo più elevato del previsto, ma col rischio di non vendere per nulla. La maggior parte delle gare si svolge in due fasi. Nella prima tornata tutti gli offerenti fanno la loro offerta, nella seconda, tutti conoscono l'offerta più alta della prima tornata e presentano la loro offerta finale. Il venditore sceglie un'offerta e non deve accettare l'offerta più alta come nelle aste.

Consiglio: I venditori trovano la stima sempre troppo bassa perché associano alla casa o all’appartamento dei bei ricordi e quindi ne apprezzano di più il valore. Una valutazione online fornisce un buon punto di riferimento in modo rapido e semplice.
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Fase 2: I documenti di vendita

Di solito la casa si vende in modo più rapido e a un prezzo migliore con una documentazione professionale. Per questo vale la pena investire un po' di tempo nella documentazione di vendita ed eventualmente spendere un po' di denaro per le foto. Da un lato, la documentazione fornisce la prima impressione e contiene tutte le informazioni pertinenti, dall'altro essa costituisce una base solida con la quale l'acquirente può presentare la sua richiesta di credito. Queste informazioni e gli allegati devono essere riportati nella documentazione di vendita di base:

  • Cartina della regione e del comune con le principali offerte nei dintorni
  • Cartina della città e del quartiere con offerte importanti nei dintorni
  • Panoramica dei principali collegamenti di trasporto (pubblico e privato)
  • Descrizione dettagliata del bene immobile
  • Descrizione dettagliata della condizione
  • immagini della casa dall'esterno, eventuali fotografie aeree
  • Immagini interne dell'abitazione o della casa
  • Piani e planimetria in scala 1:100, tagli e viste della facciata
  • Estratto del catasto e relativo registro catastale
  • Polizza assicurativa per l'edificio
  • Prezzo (o base di negoziazione)
  • Contributo al fondo di rinnovamento se si vende un appartamento di proprietà
  • Stima dell'agente immobiliare o valutazione immobiliare di Houzy
  • Possibile data di passaggio
  • Nome, indirizzo, numero di telefono e indirizzo e-mail del venditore

Può farlo da solo o lasciare che se ne occupi un agente immobiliare. In molti casi ciò è sensato, perché l'agente immobiliare sa come vengono organizzate le documentazioni di vendita. Inoltre capisce l'importanza delle persone interessate che, ad esempio, cercano un appartamento in un determinato comune e vi adegua la documentazione.

Vendere casa: pubblicare un annuncio online.
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Fase 3: L'annuncio

Gli acquirenti oggi si affidano a Internet. Preferibilmente su una grande piattaforma Internet o, se il budget è sufficiente, su diverse grandi piattaforme Internet. Idealmente per un annuncio su internet, è bene utilizzare le stesse immagini - in risoluzione inferiore - e i testi come nella documentazione di vendita e caricare la documentazione (fase 2) come PDF. Se si preferisce, sarà l'agente immobiliare a occuparsi di queste faccende. Questo permette di approfittare del grande vantaggio di rispondere a tutte le richieste di interessati, di concordare le date per le visite e di mostrare l'oggetto agli interessati. Spetta al proprietario decidere se vuole partecipare alle visite. Spesso ha senso lasciare le visite all'agente immobiliare perché è professionale e non reagisce ai commenti sulla casa o sull'appartamento come se fosse emotivamente coinvolto.

Inoltre è fondamentale parlare con amici e conoscenti e dire loro che si sta vendendo l'appartamento o la casa. Postare l'inserzione su Facebook, Linkedin o Twitter e condividere il link via e-mail o Whatsapp con conoscenti, amici o colleghi. Parlare con tutti è ottimale, che sia in privato o al lavoro.

Fase 4: La trattativa

Prima di ogni colloquio, è bene riflettere sui vantaggi della propria casa o della propria abitazione per condividerli con gli interessati e avvalersi delle proprie argomentazioni in modo sensato. Per le famiglie con bambini che frequentano la scuola, l’asilo o la scuola sono un vantaggio, mentre per la coppia di anziani lo è l’ascensore dal parcheggio sotterraneo all’abitazione accessibile dal quarto piano. Sarebbe bene sottoporsi a domande critiche, ad esempio sul rumore delle scuole vicine per rispondere con argomentazioni convincenti. Importante è l'onestà ed evitare di mentire per far salire i prezzi o per fare pressioni. Anche le trattative possono essere lasciate a un agente immobiliare se non si ha tempo o se si è troppo legati emotivamente alla casa o all'appartamento.

Consiglio: Fissa il prezzo di vendita un po' più in alto, per andare incontro a un interessato e convincerlo ad acquistare la casa o l'appartamento.

Vendere casa: sottoscrivere il contratto tra acquirente e venditore dal notaio.
La casa o l'appartamento va all'acquirente solo dopo che il passaggio di proprietà sia stato iscritto nel registro fondiario.

Fase 5: Il contratto di compravendita

Il contratto di compravendita è redatto da un notaio che conserva tutte le informazioni e regola tutte le condizioni di negoziazione, tra cui:

  • Nome e indirizzo del venditore,
  • Nome e indirizzo dell'acquirente,
  • Descrizione dell'immobile (indirizzo, numero di catasto, importo dell'assicurazione immobiliare e superficie del terreno),
  • Prezzo definito,
  • Ripartizione dei diritti e delle imposte, in particolare dell'imposta sui beni immobili,
  • Costituzione di obbligazioni ipotecarie,
  • Condizioni dell'immobile al momento della consegna,
  • Data del passaggio,
  • Regolamentazione che stabilisce se e in caso affermativo come le assicurazioni sugli immobili siano mantenute,
  • Eventuali servitù (come da catasto) e
  • l'obbligo di indennizzo o altre disposizioni in caso di inadempimento del contratto da parte di una delle parti.

Se si vende un appartamento, il contratto deve mostrare i depositi nel fondo di rinnovamento separatamente dal prezzo di acquisto. Deve inoltre indicare tutti i regolamenti della Comunità dei Proprietari per piani, le regole per i settori di proprietà comune ed eventuali diritti di utilizzo speciali. I diritti d'uso speciali di norma non costituiscono un elemento del contratto e l'acquirente conferma soltanto di aver visto i documenti e di esserne a conoscenza.

Compratori e venditori rivedono il contratto finché non è adeguato per entrambi. La cosa migliore è farsi consigliare da un notaio, in modo che tutto sia formulato correttamente e che non manchi nulla. Il contratto è firmato dall'acquirente e dal venditore in atto notarile e autenticato dal notaio. La proprietà viene trasferita dopo la registrazione e solo allora la casa o l'appartamento è definitivamente di proprietà dell'acquirente.

Consiglio: Meglio non andare dal notaio finché il contratto non è adeguato per entrambe le parti. In caso contrario, è meglio che si rimandi l'appuntamento.

Fase 6: Il regolamento dei pagamenti

Il contratto d'acquisto disciplina, tra l'altro, la gestione del pagamento. Di norma, l'acquirente è tenuto a pagare non appena il cambio di mano è iscritto nel catasto. Durante le trattative contrattuali, però, hai bisogno di una garanzia che l'acquirente pagherà. Quindi l'acquirente deve dimostrare di essere disposto a pagare. Nella maggior parte dei casi, la banca dell'acquirente garantisce in modo irrevocabile che il pagamento sarà effettuato non appena il cambio di mano sarà iscritto nel registro fondiario.

Fase 7: Diritti ed imposte

Il cambio di mano comporta il pagamento di diritti e tasse. Tutti i cantoni esigono a tal fine una tassa di catasto che di norma viene pagata per metà dall'acquirente e per metà dal venditore. Quasi tutti i cantoni - ad eccezione di Argovia, Glarona, Sciaffusa, Svitto, Uri, Zugo e Zurigo - richiedono inoltre un'imposta sul passaggio che normalmente viene pagata dall'acquirente. Nel contratto di vendita si può però prevedere un'altra soluzione, oltre al compenso del notaio che si divide tra il compratore e il venditore.

L'acquirente paga anche l'imposta sul reddito fondiario. Esso è calcolato sulla differenza tra il prezzo di acquisto iniziale e il ricavato della vendita. L'aliquota fiscale dipende dalla durata del possesso e varia da cantone a cantone. Gli investimenti in valore aggiunto e i costi di vendita possono essere detratti dai profitti dei terreni, riducendo così la pressione fiscale.

Consiglio: Se si usano i soldi della vendita di una casa per acquistare un'altra casa o un appartamento, si può rinviare l'imposta sulle proprietà, in tutto o in parte, e pagare solo quando si vende un nuovo immobile.

Vendere casa: perché affidarsi ad un agente
L'agente immobiliare si fa carico della maggior parte del lavoro e aumenta le prospettive di vendita.

Vale la pena avere un agente immobiliare?

A meno che non se ne sappia molto di immobili e si abbia tempo, l'investimento ripaga. Da un lato, perché l'agente immobiliare fa risparmiare un sacco di tempo, dalla valutazione al passaggio registrato al catasto. In secondo luogo, perché conosce il mercato e i potenziali acquirenti e potrebbe vendere la casa o l'appartamento ad un prezzo più alto. Scegliere un agente immobiliare nella propria regione, che ha già venduto case o appartamenti simili, è l'ideale affinché in modo che la proprietà sia trattata adeguatamente.

Un agente immobiliare serio chiede dal 2 al 3 percento del prezzo di vendita. Se vende la sua casa a 930'000 invece di 900'000 franchi, ne paga il prezzo - e lei non ha preso parte alla vendita.

Quando si possiede già un MyHouzy-Account e si è valutato il proprio immobile, nella panoramica del profilo alla voce «Valutazione» si può trovare tre agenti immobiliari della propria regione che consigliamo a cuor leggero. In caso contrario, si può valutare la propria casa o appartamento e ricevere le tre raccomandazioni dell’agenzia Houzy

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