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Si necessita di vendere la propria casa perché si cambia lavoro, perché la casa è troppo grande o perché si pianifica di andare in pensione all'estero? Prima o poi si pone la questione di cosa fare della casa unifamiliare o della casa di proprietà se si è senza figli o se i figli non vogliono o non possono rilevare la proprietà. Le eventuali alternative sono due: vendere o affittare. In questo articolo, spieghiamo come vendere la proprietà - e perché sia probabilmente più sensato incaricare un agente immobiliare della vendita della casa.
Potete fissare un prezzo di vendita o vendere il vostro immobile in una procedura di offerta. Con questa procedura di offerta, con la quale vengono raccolte offerte, se tutto va bene, vendete ad un prezzo più elevato del previsto, ma col rischio di non vendere per nulla. La maggior parte delle procedure di offerta si svolgono in due fasi. Nella prima fase tutti gli offerenti fanno la loro offerta, nella seconda, tutti conoscono l'offerta più alta della prima tornata e presentano la loro offerta finale. Il venditore sceglie un'offerta e non deve accettare l'offerta più alta come nelle aste.
I venditori trovano la stima sempre troppo bassa perché associano alla casa o all’appartamento dei bei ricordi e quindi ne apprezzano di più il valore. Una valutazione online fornisce un buon punto di riferimento in modo rapido e semplice.
Con la valutazione gratuita di Houzy è possibile stimare il valore di mercato online in due minuti. La valutazione si basa sull'attuale prezzo di mercato di abitazioni comparabili nella stessa regione ed è una base solida per negoziare i prezzi. Se si vuole una stima più dettagliata, basta chiamare un agente immobiliare o un esperto di valutazioni.
Di solito la casa si vende in modo più rapido e a un prezzo migliore con una documentazione professionale. Per questo vale la pena investire un po' di tempo nella documentazione di vendita ed eventualmente spendere un po' di denaro per le foto. Da un lato, la documentazione fornisce la prima impressione e contiene tutte le informazioni pertinenti, dall'altro essa costituisce una base solida con la quale l'acquirente può presentare la sua richiesta di credito. Queste informazioni e gli allegati devono essere riportati nella documentazione di vendita di base:
Può farlo da solo o lasciare che se ne occupi un agente immobiliare. In molti casi ciò è sensato, perché l'agente immobiliare sa come vengono organizzate le documentazioni di vendita. Inoltre capisce l'importanza delle persone interessate che, ad esempio, cercano un appartamento in un determinato comune e vi adegua la documentazione.
Gli acquirenti oggi si affidano a Internet. Preferibilmente su una grande piattaforma Internet o, se il budget è sufficiente, su diverse grandi piattaforme Internet. Idealmente per un annuncio su internet, è bene utilizzare le stesse immagini - in risoluzione inferiore - e i testi come nella documentazione di vendita e caricare la documentazione (fase 2) come PDF. Se si preferisce, sarà l'agente immobiliare a occuparsi di queste faccende. Questo permette di approfittare del grande vantaggio di rispondere a tutte le richieste di interessati, di concordare le date per le visite e di mostrare l'oggetto agli interessati. Spetta al proprietario decidere se vuole partecipare alle visite. Spesso ha senso lasciare le visite all'agente immobiliare perché è professionale e non reagisce ai commenti sulla casa o sull'appartamento come se fosse emotivamente coinvolto.
Inoltre è fondamentale parlare con amici e conoscenti e dire loro che si sta vendendo l'appartamento o la casa. Postare l'inserzione su Facebook, Linkedin o Twitter e condividere il link via e-mail o Whatsapp con conoscenti, amici o colleghi. Parlare con tutti è ottimale, che sia in privato o al lavoro.
Prima di ogni colloquio, è bene riflettere sui vantaggi della propria casa o della propria abitazione per condividerli con gli interessati e avvalersi delle proprie argomentazioni in modo sensato. Per le famiglie con bambini che frequentano la scuola, l’asilo o la scuola sono un vantaggio, mentre per la coppia di anziani lo è l’ascensore dal parcheggio sotterraneo all’abitazione accessibile dal quarto piano. Sarebbe bene sottoporsi a domande critiche, ad esempio sul rumore delle scuole vicine per rispondere con argomentazioni convincenti. Importante è l'onestà ed evitare di mentire per far salire i prezzi o per fare pressioni. Anche le trattative possono essere lasciate a un agente immobiliare se non si ha tempo o se si è troppo legati emotivamente alla casa o all'appartamento.
Fissate il prezzo di vendita un po' più in alto per andare incontro a un interessato e convincerlo ad acquistare la casa o l'appartamento.
Il contratto di compravendita è redatto da un notaio che conserva tutte le informazioni e regola tutte le condizioni di negoziazione, tra cui:
Se si vende un appartamento, il contratto deve mostrare i depositi nel fondo di rinnovamento separatamente dal prezzo di acquisto. Deve inoltre indicare tutti i regolamenti della Comunità dei Proprietari per piani, le regole per i settori di proprietà comune ed eventuali diritti di utilizzo speciali. I diritti d'uso speciali di norma non costituiscono un elemento del contratto e l'acquirente conferma soltanto di aver visto i documenti e di esserne a conoscenza.
Compratori e venditori rivedono il contratto finché non è adeguato per entrambi. La cosa migliore è farsi consigliare da un notaio, in modo che tutto sia formulato correttamente e che non manchi nulla. Il contratto è firmato dall'acquirente e dal venditore in atto notarile e autenticato dal notaio. La proprietà viene trasferita dopo la registrazione e solo allora la casa o l'appartamento è definitivamente di proprietà dell'acquirente.
Meglio non andare dal notaio finché il contratto non è adeguato per entrambe le parti. In caso contrario, è meglio che si rimandi l'appuntamento.
Il contratto d'acquisto disciplina, tra l'altro, la gestione del pagamento. Di norma, l'acquirente è tenuto a pagare non appena il cambio di mano è iscritto nel catasto. Durante le trattative contrattuali, però, hai bisogno di una garanzia che l'acquirente pagherà. Quindi l'acquirente deve dimostrare di essere disposto a pagare. Nella maggior parte dei casi, la banca dell'acquirente garantisce in modo irrevocabile che il pagamento sarà effettuato non appena il cambio di mano sarà iscritto nel registro fondiario.
Il cambio di mano comporta il pagamento di diritti e tasse. Tutti i cantoni esigono a tal fine una tassa di catasto che di norma viene pagata per metà dall'acquirente e per metà dal venditore. Quasi tutti i cantoni - ad eccezione di Argovia, Glarona, Sciaffusa, Svitto, Uri, Zugo e Zurigo - richiedono inoltre un'imposta sul passaggio che normalmente viene pagata dall'acquirente. Nel contratto di vendita si può però prevedere un'altra soluzione, oltre al compenso del notaio che si divide tra il compratore e il venditore.
Il venditore paga anche l'imposta sul reddito fondiario. Questo è calcolato sulla differenza tra il prezzo di acquisto iniziale e il ricavato della vendita. L'aliquota fiscale dipende dalla durata del possesso e varia da cantone a cantone. Gli investimenti in valore aggiunto e i costi di vendita possono essere detratti dai profitti dei terreni, riducendo così la pressione fiscale.
Se usate i soldi della vendita di una casa per acquistare un'altra casa o un appartamento, potete rinviare l'imposta sulle proprietà, in tutto o in parte, e pagare solo al momento della vendita di un nuovo immobile.
A meno che non se ne sappia molto di immobili e si abbia tempo, l'investimento ripaga. Da un lato, perché l'agente immobiliare fa risparmiare un sacco di tempo, dalla valutazione al passaggio registrato al catasto. In secondo luogo, perché conosce il mercato e i potenziali acquirenti e potrebbe vendere la casa o l'appartamento ad un prezzo più alto. Scegliere un agente immobiliare nella propria regione, che ha già venduto case o appartamenti simili, è l'ideale affinché in modo che la proprietà sia trattata adeguatamente.
Un agente immobiliare serio chiede dal 2 al 3 percento del prezzo di vendita. Se vende la vostra casa a 930'000 invece di 900'000 franchi, conviene - e voi non avete preso parte alla vendita.
Le transazioni immobiliari sono una questione di fiducia. Ecco perché dovreste affidarvi a un agente immobiliare di fiducia. Idealmente qualcuno della zona che conosca il mercato immobiliare regionale e i potenziali acquirenti. Nella nostra rete troverete agenti immobiliari certificati della vostra regione che possiamo consigliarvi con la massima tranquillità. Grazie a Houzy, trovare l'agente immobiliare giusto è più facile che contare fino a tre:
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