Il 20 giugno la Banca nazionale svizzera (BNS) ha tagliato il tasso di interesse base dall'1,50 all'1,25%. Si tratta del secondo taglio dopo quello del 21 marzo dall'1,75 all'1,50%, che ha sorpreso molti. Prima della seconda valutazione di politica monetaria della Direzione generale della BNS, composta da tre membri, gli esperti erano divisi sulla possibilità che la BNS abbassasse il tasso di interesse base. Lo dimostrano i sondaggi condotti da due agenzie di stampa: 22 dei 33 analisti intervistati da Reuters prevedevano un taglio dei tassi, ma solo otto dei 20 analisti intervistati da AWP lo prevedevano. Molti erano incerti e hanno valutato la probabilità della loro previsione più bassa del solito. Poiché due tagli dei tassi di interesse di 25 punti base ciascuno entro la fine del 2024 erano già stati prezzati da tempo, i tassi di interesse del mercato dei capitali hanno reagito a malapena alla decisione della BNS.
A maggio, l'inflazione su base annua negli Stati Uniti è scesa dal 4 al 3,3% e nell'Eurozona dal 6,1 al 2,6%. Sebbene sia ancora ben al di sopra dell'inflazione in Svizzera (1,4%), è ben al di sotto dei massimi del 2022, quando le banche centrali hanno iniziato a combattere l'inflazione aumentando i tassi di interesse base. All'inizio di giugno la Banca Centrale Europea ha abbassato il suo tasso di interesse di riferimento per la prima volta in quasi cinque anni, mentre la Federal Reserve statunitense è ancora in attesa.
La stabilità dei prezzi è la priorità assoluta della BNS. L'inflazione in Svizzera è tra le più basse di tutte le principali economie e dalla metà del 2023 è tornata all'interno della fascia obiettivo della BNS, compresa tra lo 0 e il 2%. La pressione inflazionistica è diminuita negli ultimi mesi. Questo è probabilmente il motivo principale della riduzione. "La pressione inflazionistica di fondo è nuovamente diminuita rispetto al trimestre precedente", ha dichiarato il Presidente della BNS Thomas Jordan durante la valutazione della politica monetaria, "abbassando il tasso base la BNS può mantenere condizioni monetarie adeguate". Riducendo il tasso d'interesse, la BNS mantiene costante anche il differenziale di tasso d'interesse con l'area dell'euro, dopo che il 12 giugno la Banca centrale europea ha abbassato il tasso d'interesse di riferimento al 4,25%. Un franco troppo forte danneggia la nostra industria orientata all'esportazione, mentre un franco troppo debole aumenta il rischio di un'inflazione importata più elevata. La politica monetaria è un atto di equilibrio.
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La decisione sui tassi di interesse era già stata prezzata da tempo. Di conseguenza, né i tassi del mercato monetario né quelli del mercato dei capitali hanno reagito al taglio dei tassi. Nella sua valutazione della politica monetaria, Thomas Jordan ha sottolineato che la BNS continuerà a seguire da vicino l'andamento dell'inflazione e ad adeguare la propria politica monetaria, se necessario, per garantire che l'inflazione rimanga all'interno della fascia di stabilità dei prezzi nel medio termine. La BNS prevede ora che l'inflazione scenda all'1,3% quest'anno e all'1% entro la metà del 2026. A dicembre 2023 prevedeva ancora il 2,2% per il 2024 e l'1,9% per il 2025. Per quanto riguarda l'economia, invece, è un po' meno fiduciosa rispetto al passato e prevede una crescita economica di appena l'1% quest'anno e dell'1,5% l'anno prossimo.
Se avete finanziato la vostra casa con un'ipoteca SARON, ne beneficerete direttamente perché il SARON è legato al tasso di base. Un'ipoteca SARON costa ora l'1,70% o più (1,20% più almeno 50 punti base di margine di rating). Se avete finanziato la vostra casa con un'ipoteca a tasso fisso o volete finanziare l'acquisto di un immobile con un'ipoteca a tasso fisso, non cambierà molto. Il mercato ha prezzato un taglio dei tassi d'interesse, per cui i tassi d'interesse per le ipoteche a tasso fisso non sono praticamente cambiati dopo la decisione della BNS. Dalla prima valutazione di politica monetaria del 2024 i tassi d'interesse ipotecari sono leggermente diminuiti. Il 20 giugno 2024, ad esempio, un'ipoteca a tasso fisso a dieci anni presso UBS key4 mortgages costava almeno l'1,79%*, ovvero 11 punti base in meno rispetto al 21 marzo 2024. Le ipoteche SARON costano più delle ipoteche a tasso fisso dall'inizio di ottobre 2023 (scadenze brevi) e dall'inizio di novembre 2023 (scadenze lunghe).
Il tasso d'interesse di riferimento SARON è direttamente collegato al tasso di base e può variare. Le ipoteche SARON sono quindi adatte ai proprietari di immobili che possono sopportare le fluttuazioni dei tassi d'interesse e dispongono di un margine di manovra finanziario. Chi invece preferisce fare il bilancio fino all'ultimo franco e centesimo, dormirà sonni più tranquilli con un'ipoteca a tasso fisso.
L'allentamento della pressione inflazionistica e la prospettiva di un ulteriore calo dei tassi d'interesse ipotecari (si veda "Qual è l'andamento dei tassi ipotecari?") stanno dando sollievo sia agli acquirenti di immobili che ai proprietari che devono prorogare o riscattare un'ipoteca nel prossimo futuro. La maggior parte degli esperti immobiliari prevede che il mercato immobiliare si stabilizzerà ad un livello elevato. Le cupe prospettive economiche, gli elevati costi di finanziamento e gli alti livelli dei prezzi stanno mettendo sotto pressione la domanda. Anche se i prezzi aumenteranno in media dell'1-1,50% nel 2024, il rischio di una bolla immobiliare è destinato a diminuire. Secondo l'UBS Real Estate Bubble Index, il rischio di una bolla immobiliare è basso. L'indice è sceso da 1,22 a 0,95 nel primo trimestre del 2024 ed è quindi ben al di sotto del valore dei primi anni '90 (2,34), quando gli immobili in Svizzera persero fino al 40% del loro valore.
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La maggior parte degli operatori di mercato ipotizzava che la BNS avrebbe tagliato il tasso di interesse di base in due fasi, dall'1,50 all'1,25 e all'1,00 per cento entro la fine dell'anno. La maggioranza si aspettava che il primo taglio del tasso fosse effettuato in autunno e il secondo in inverno. Dopo il taglio del tasso di riferimento del 20 giugno, la maggior parte degli operatori di mercato si attiene alla previsione di un tasso di riferimento dell'1% entro la fine dell'anno. Che sia il 26 settembre o il 12 dicembre è in fin dei conti irrilevante: i tassi ipotecari scenderanno entro la fine del 2024. Sempre che le incertezze economiche e geopolitiche non mettano i bastoni tra le ruote alla BNS.
Le nostre previsioni fino alla fine del 2024:
* Tassi di interesse indicativi il 20 giugno 2024 alle ore 12.00. UBS key4 mortgages ha determinato i tassi di interesse sulla base dei seguenti parametri: Cantone di Zurigo, importo del prestito 500.000 franchi, sostenibilità economica 20%, rapporto prestito/valore del 50%, data di erogazione 21 giugno 2024. Questi tassi di interesse non costituiscono un'offerta di finanziamento vincolante.
La valutazione di politica monetaria del 26 settembre 2024 sarà l'ultima con lo storico presidente della BNS Thomas Jordan. Non è ancora stato nominato un successore.
Secondo studi a lungo termine, in passato le ipoteche del mercato monetario come l'ipoteca SARON erano più convenienti delle ipoteche a tasso fisso. Da ottobre e novembre 2023, le ipoteche a breve e a lungo termine sono più convenienti dell'ipoteca SARON. È un fatto insolito. Chi, come la maggior parte degli operatori di mercato, si aspetta un taglio dei tassi ipotecari, dovrebbe stipulare un'ipoteca a tasso fisso con una durata di due o tre anni, per colmare l'incertezza durante la prevista riduzione dei tassi e per poter rifinanziare in modo più vantaggioso alla scadenza.
È opportuno non puntare tutto su un'unica ipoteca, ma distribuire il finanziamento su diversi modelli e termini di ipoteca. In questo modo si distribuisce il rischio di tasso d'interesse e si riduce al minimo il rischio di dover rinnovare l'intero importo nel momento peggiore, ad esempio in un periodo di tassi elevati. UBS key4 mortgages consiglia questo mix:
La scelta di finanziare o rifinanziare la vostra casa dipende da più fattori rispetto al tasso di interesse corrente. La vostra situazione finanziaria, i vostri progetti futuri, la vostra capacità di rischio e la vostra valutazione dell'andamento dei tassi d'interesse ipotecari giocano un ruolo altrettanto importante nella scelta del modello e dei termini dell'ipoteca. In caso di dubbio, chiedete consiglio e confrontate le offerte. Questo è ancora più importante del solito in tempi di incertezza. L'offerta più favorevole a prima vista non è sempre la migliore per voi.
