Tutto quello che i proprietari di abitazioni devono sapere — Ogni primo giovedì del mese
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Il sogno di possedere le proprie quattro mura è una tappa importante nella vita di molte giovani coppie in Svizzera. Ma negli ultimi anni questo sogno sembra allontanarsi sempre di più. Questo perché l'aumento dei prezzi degli immobili, le rigide regole di finanziamento e gli alti tassi di interesse ipotecari fanno sembrare l'acquisto di un immobile quasi impossibile per le giovani coppie. In questo articolo abbiamo quindi elencato le sfide e le opportunità per le giovani coppie che intendono acquistare una casa di proprietà.
Le giovani coppie devono affrontare grandi sfide per l'acquisto di una casa, tra le quali i prezzi elevati degli immobili e le severe regole di sostenibilità economica. Spesso manca anche un capitale proprio sufficiente, poiché in molti non sono ancora riusciti a risparmiare a sufficienza dopo un lungo periodo di studi. Allo stesso tempo, i prezzi degli immobili sono in costante aumento, rendendo spesso inaccessibili anche gli appartamenti o le case più piccole. Inoltre, le giovani coppie devono competere con gruppi di acquirenti finanziariamente più forti, in particolare con la generazione più anziana, il che aggrava ulteriormente la situazione. Questi fattori fanno sì che molte giovani coppie abbiano difficoltà a realizzare il sogno di possedere una casa di proprietà, nonostante abbiano un buon reddito. Il numero di giovani coppie che oggi possono permettersi una casa unifamiliare di prezzo medio è diminuito notevolmente negli ultimi anni. Secondo la Zürcher Kantonalbank, a Zurigo solo il 9% può permettersi una casa unifamiliare. La situazione non è molto più rosea per i condomini, che hanno permesso a molte persone di entrare nel mercato degli immobili di proprietà. Cinque anni fa, quasi una giovane coppia su quattro aveva ancora fondi sufficienti per un appartamento a medio prezzo; oggi non è più nemmeno una su cinque.
Anche se siete tra i pochi che possono permettersi un immobile di proprietà a medio prezzo, non è detto che vi venga venduto. Questo perché siete in diretta concorrenza con potenziali acquirenti di altre fasce d'età. Da una parte, le coppie più giovani dispongono di risorse finanziarie nettamente inferiori rispetto alle generazioni più anziane, dall'altra, le coppie più anziane hanno spesso più risparmi e una maggiore disponibilità di risorse finanziarie, in parte per eredità, per una più lunga esperienza professionale o semplicemente perché hanno già vissuto e risparmiato più a lungo. Questa forza finanziaria consente loro di fare offerte anche a prezzi più elevati.
Il fatto che molte giovani famiglie possano partecipare al mercato immobiliare solo come spettatori crea spazio per discussioni e idee. Il percorso verso la proprietà immobiliare deve essere facilitato: la promozione del possesso di un'abitazione di proprietà fa addirittura parte della Costituzione.
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Due approcci spesso discussi per facilitare l'accesso alla proprietà immobiliare sono la riduzione del tasso di interesse figurativo o l'introduzione di fideiussioni statali. Una riduzione del tasso d'interesse figurativo dall'attuale 5% al 3% andrebbe a vantaggio soprattutto delle generazioni più anziane, in quanto aumenterebbe la sostenibilità di un'ipoteca, ma la quota obbligatoria di capitale proprio rimarrebbe invariata. L'introduzione di una fideiussione statale, invece, è particolarmente utile per chi ha un reddito elevato ma non lavora da abbastanza tempo da aver risparmiato in modo significativo.
Sono state avanzate ripetute proposte per ridurre il tasso di interesse figurativo, che attualmente è del 5%. Una riduzione al più volte discusso 3% creerebbe un margine di manovra, in particolare per coloro che sono fortemente limitati dalla regola della sostenibilità allentata. Si tratta di quasi un terzo delle giovani coppie e di oltre la metà delle coppie sposate di età compresa tra i 50 e i 65 anni.
A beneficiare di questo sgravio sarebbe soprattutto la generazione più anziana. La percentuale di anziani che potrebbero permettersi una casa unifamiliare di medie dimensioni aumenterebbe di circa 4 punti percentuali. Anche l'accesso al segmento di prezzo elevato, al di sopra dei 3 milioni di franchi, verrebbe facilitato per alcuni. In particolare, le giovani famiglie avrebbero accesso al mercato dei condomini. Per molti potrebbe tornare utile dare un'occhiata occasionale agli annunci immobiliari. Tuttavia, dovrebbero anche fare i conti con la concorrenza delle generazioni più anziane, finanziariamente più forti. Il processo di offerta continuerebbe a salire a spirale.
Tuttavia, un tasso di interesse figurativo più basso è associato a maggiori rischi. Fino a poco prima della grande crisi finanziaria, i sottoscrittori di ipoteche dovevano pagare un interesse superiore al 4%. Molte delle famiglie che entrerebbero nel mercato della proprietà immobiliare grazie all'abbassamento del tasso di interesse figurativo potrebbero trovarsi in difficoltà finanziarie a questo livello di tasso di interesse.
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L'iniziativa “Starthilfe-Initiative” prevede che, grazie alle fideiussioni statali, sia possibile acquistare un'abitazione con un capitale proprio pari al 5%. Mentre una riduzione del tasso d'interesse figurativo aiuta principalmente gli acquirenti di case con un reddito basso ma un capitale proprio elevato, una fideiussione ha l'effetto esattamente opposto: un capitale proprio insufficiente può essere compensato dalla fideiussione, a condizione che il reddito consenta un rapporto prestito/valore più elevato. Questo potrebbe essere particolarmente vantaggioso per coloro che stanno iniziando la loro carriera dopo un lungo periodo di formazione e non sono ancora riusciti a risparmiare alcun patrimonio, ma hanno un reddito elevato. Spesso è proprio questa situazione a impedire l'acquisto di un immobile residenziale nonostante un reddito elevato.
L'idea della fideiussione andrebbe quindi a vantaggio soprattutto dei giovani in cerca di casa. Essi avrebbero migliori possibilità finanziarie grazie alla fideiussione, soprattutto nel segmento dei prezzi bassi. Ad esempio, circa il 7% dei giovani tra i 30 e i 40 anni potrebbe finanziare un prezzo aggiuntivo di 1 milione di franchi con una fideiussione. In questo modo il 10% delle case unifamiliari più economiche rientrerebbe nel budget. La percentuale di persone tra i 50 e i 65 anni aumenterebbe solo di 4 punti percentuali a questo prezzo. Il principale svantaggio, tuttavia, è che questo segmento di prezzo si è notevolmente ridotto a causa della forte evoluzione dei prezzi delle case unifamiliari. Questo renderebbe più facile l'accesso ai condomini più convenienti, soprattutto per le giovani coppie.
La ricerca di soluzioni per rendere la casa di proprietà accessibile ai giovani è urgente. Tuttavia, è importante rendersi conto che le misure proposte difficilmente affronteranno la causa alla radice, ovvero la carenza strutturale di abitazioni di proprietà. Esse si limiteranno a dare accesso al mercato immobiliare a un maggior numero di potenziali acquirenti. Il risultato sarebbe quindi, nella migliore delle ipotesi, una ridistribuzione della proprietà immobiliare, probabilmente accompagnata da un aumento dei prezzi.
Chiunque punti a un aumento del tasso di immobili di proprietà deve adottare misure per incrementare l'offerta. Questo potrebbe essere fatto anche in modi non convenzionali. La storia dimostra che i nuovi concetti possono avere un impatto positivo: il condominio, che è più economico delle case unifamiliari, ha permesso a molti di acquistare la propria casa, anche in zone centrali, dato che si possono utilizzare unità abitative più piccole. In questo senso, vale la pena pensare ancora oggi a nuovi modelli di proprietà. Finora concetti come la proprietà temporanea o l'acquisto a rate non hanno preso piede. Ma forse l'attuale situazione di mercato sta aprendo nuove opportunità. La necessità è ciò che ci rende capaci di inventare.