I beni immobili possono essere valutati da un agente immobiliare o un perito immobiliare oppure da un modello di analisi computerizzato. La cosiddetta stima edonica è un modello statistico comparativo della metà del ventesimo secolo. È stato progettato nel secolo scorso negli Stati Uniti per spiegare le differenze di prezzo dei prodotti con caratteristiche diverse, come le automobili o i terreni edificabili. Negli anni '80 è stato applicato per la prima volta per la procedura di valutazione immobiliare. Oggi la stima edonica per case e appartamenti è molto diffusa. Anche la nostra valutazione immobiliare si basa su una stima edonica.
Nel nostro articolo "Valutazione immobiliare: quanto vale la vostra casa o il vostro appartamento?" presentiamo i diversi metodi di valutazione e spieghiamo come vengono valutati gli immobili residenziali.
La stima edonica fornisce una stima computerizzata del valore di mercato. Il metodo statistico comparativo tiene conto di tutti i prezzi di transazione di abitazioni o abitazioni comparabili nella regione. Il modello computerizzato suddivide un oggetto in proprietà cosiddette di qualità, in modo da renderlo comparabile ad altri oggetti, e calcola, con un'analisi di regressione multipla, quanto la qualità influisca sul prezzo di un immobile. L'analisi di regressione è un metodo statistico che spiega una variabile dipendente, ad esempio il valore di mercato di un bene immobile, mediante una o più variabili indipendenti, ad esempio i criteri relativi alla posizione e all'oggetto dell'immobile.
Il risultato della procedura statistica del valore comparativo è una stima del valore di mercato fondata, reale e oggettiva per proprietà standard come case unifamiliari, condomini o edifici di appartamenti. Per questo motivo molte fondazioni di investimento, banche, fondi pensione e compagnie assicurative utilizzano il modello computerizzato quando finanziano immobili residenziali e hanno bisogno di una stima del valore di mercato. Anche agenti immobiliari e sviluppatori di progetti si affidano spesso alla valutazione edonica per valutare un immobile in modo rapido, vicino al mercato e a basso costo.
In casi particolari può essere utile una stima effettuata da un agente o da un perito immobiliare. Per esempio, nel caso di immobili con grandi riserve di terreno edificabile, fattorie, oggetti di nicchia come alpeggi o i rustici, oggetti di lusso o case molto antiche - e in caso di successioni o in caso di divorzio. Anche nel caso di oggetti in diritto edilizio o con disponibilità a fornire un servizio di valore, la stima edonica è piuttosto difficile.
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Migliori sono i dati, più saranno affidabili i risultati, e lo stesso vale per le stime fatte col metodo dei prezzi edonici. Per questo motivo il metodo statistico comparativo si basa su grandi banche dati. I calcoli devono includere, a seconda del modello, più o meno 20 criteri specifici per oggetto e più o meno 50 criteri specifici per posizione. I criteri specifici dell'oggetto devono essere registrati, mentre i criteri specifici della situazione si trovano nel sistema attraverso l'indirizzo dell'oggetto nelle banche dati e nei registri. Il metodo statistico comparativo valuta tutte le caratteristiche (più o meno 70) dell'oggetto con i suoi prezzi impliciti nell'equilibrio di mercato e su tale base stima il valore di mercato dell'immobile. A differenza dell'acquirente o del venditore, esso valuta i criteri in modo neutrale e oggettivo, anziché soggettivo e talvolta emotivo. Specialmente se il venditore ha dei bei ricordi legati all'oggetto.
A seconda del tipo di immobile, è necessario definire diversi criteri specifici per oggetto ai fini di una stima edonica. Tutti i modelli necessitano di informazioni quantitative e qualitative sull'oggetto per ottenere una stima fondata del valore di mercato.
Informazioni quantitative
Informazioni quantitative
Per tutti i modelli, bisogna registrare l'indirizzo dell'oggetto in modo che il sistema possa raccogliere i criteri specifici dalla banca dati e dai registri accessibili al pubblico. I criteri relativi alla posizione sono suddivisi in macro e micro posizionamento.
Macro
Micro
La stima ottenuta col metodo dei prezzi edonici è una buona base per negoziare quando comprate o vendete abitazioni. La stima del valore di mercato non è tuttavia il prezzo di vendita o di acquisto. In ultima analisi, come in ogni negoziato, si tratta di trovare un accordo tra le parti contraenti e di trovare un accordo sul prezzo. A volte due stime edoniche possono anche differire. Da un lato, perché non tutti i modelli hanno lo stesso peso per le stesse variabili, dall'altro, perché dietro ad una stima possono esserci interessi diversi. Le banche, ad esempio, valutano un oggetto con maggiore cautela per proteggersi dalle perdite di valore.
Le banche finanziano le proprietà secondo il principio del valore più basso. Ciò significa che riceverete l'80% del prezzo o del valore di mercato come ipoteca - a seconda di quale dei due valori è più basso. Quando acquistate un oggetto al di sopra del valore di mercato, dovete raccogliere la differenza come capitale aggiuntivo.
La nostra stima del valore di mercato si basa sul modello statistico comparativo del nostro partner Fahrländer Partner Raumentwicklung. FPRE, come Houzy, è neutrale e indipendente e negli ultimi anni ha raccolto centinaia di migliaia di dati sulle transazioni in tutta la Svizzera. Sulla base di questi dati, possiamo stimare il valore di mercato con grande precisione. Tutti i dati sono costantemente aggiornati e i valori di mercato ricalcolati ogni tre mesi. Una volta al trimestre informiamo gli utenti per e-mail in merito al cambiamento del valore della casa o dell'appartamento. Il modello comparativo di FPRE impara da se stesso ogni trimestre, assicurando in tal modo un elevato grado di precisione dei suoi risultati, anche in futuro. La stima del valore di mercato è gratuita e non comporta obblighi.
