Metodo dei prezzi edonici: come valutiamo il valore di mercato degli immobili

3.12.20
La stima edonica rappresenta una stima ragionevole del valore di mercato e una solida base per negoziare i prezzi.
  1. Come funziona la stima edonica
  2. Le banche praticano la stima edonica
  3. I principi della stima edonica
  4. Criteri specifici per tipo di immobile
  5. Criteri specifici per la posizione
  6. I principali vantaggi a colpo d'occhio
  7. Il prezzo è negoziabile
  8. La stima edonica di Houzy

I beni immobili possono essere valutati da un agente immobiliare o un perito immobiliare oppure da un modello di analisi computerizzato. La stima edonica è un modello statistico comparativo della metà del ventesimo secolo. È stato progettato nel secolo scorso negli Stati Uniti per spiegare le differenze di prezzo dei prodotti con caratteristiche diverse, come le automobili o i terreni edificabili. Negli anni '80 è stato applicato per la prima volta per la procedura di valutazione immobiliare. Oggi la stima edonica per case e appartamenti è molto diffusa. Anche la nostra valutazione immobiliare gratuita si basa su una stima edonica.

Come funziona la stima edonica

La stima edonica fornisce una stima computerizzata del valore di mercato. Il metodo statistico comparativo tiene conto di tutti i prezzi di transazione di abitazioni o abitazioni comparabili nella regione. Il modello computerizzato suddivide un oggetto in proprietà cosiddette di qualità, in modo da renderlo comparabile ad altri oggetti, e calcola, con un'analisi di regressione multipla, quanto la qualità influisca sul prezzo di un immobile. L'analisi di regressione è un metodo statistico che spiega una variabile dipendente, ad esempio il valore di mercato di un bene immobile, mediante una o più variabili indipendenti, ad esempio i criteri relativi alla posizione e all'oggetto dell'immobile. Il risultato di questo metodo statistico comparativo è una stima ragionevole del valore di mercato, che è reale e obiettiva per le caratteristiche standard di immobili quali case unifamiliari, appartamenti o condomini.

Il risultato della stima edonica è una stima ragionevole del valore di mercato, che è reale e obiettiva per immobili standard quali case unifamiliari, appartamenti o condomini.

Le banche praticano la stima edonica

Ecco perché quasi tutti i fondi di investimento, le banche, i fondi pensione e le compagnie di assicurazione lavorano al modello informatico quando finanziano abitazioni di proprietà e hanno bisogno di una stima del valore di mercato. Anche gli agenti immobiliari o i promotori spesso utilizzano la stima edonica per valutare un oggetto in modo rapido, vicino al risultato del mercato e poco costoso.

In casi particolari può essere utile una stima effettuata da un agente o da un perito immobiliare. Per esempio, nel caso di immobili con grandi riserve di terreno edificabile, fattorie, oggetti di nicchia come alpeggi o i rustici, oggetti di lusso o case molto antiche - e in caso di successioni o in caso di divorzio. Anche nel caso di oggetti in diritto edilizio o con disponibilità a fornire un servizio di valore, la stima edonica è piuttosto difficile.

stima immobiliare online di Houzy

I principi di una stima edonica

Migliori i dati, più sono affidabili i risultati, e lo stesso vale per le stime fatte col metodo dei prezzi edonici. Per questo motivo il metodo statistico comparativo si basa su grandi banche dati. I calcoli devono includere, a seconda del modello, più o meno 20 criteri specifici per oggetto e più o meno 50 criteri specifici per posizione. I criteri specifici dell'oggetto devono essere registrati, mentre i criteri specifici della situazione si trovano nel sistema attraverso l'indirizzo dell'oggetto nelle banche dati e nei registri. Il metodo statistico comparativo valuta tutte le caratteristiche (più o meno 70) dell'oggetto con i suoi prezzi impliciti nell'equilibrio di mercato e su tale base stima il valore di mercato dell'immobile. A differenza dell'acquirente o del venditore, esso valuta i criteri in modo neutrale e oggettivo, anziché soggettivo e talvolta emotivo. Specialmente se il venditore ha dei bei ricordi legati all'oggetto.

Criteri specifici per il tipo di immobile

A seconda del tipo di immobile, è necessario definire diversi criteri specifici per oggetto ai fini di una stima edonica. Tutti i modelli necessitano di informazioni quantitative e qualitative sull'oggetto per ottenere una stima fondata del valore di mercato.

Informazioni quantitative

  • Superficie del terreno
  • Volumi
  • Superficie abitabile
  • Numero di stanze

Informazioni quantitative

  • Età
  • Costruzione
  • Standard

Criteri specifici per la posizione

Per tutti i modelli, bisogna registrare l'indirizzo dell'oggetto in modo che il sistema possa raccogliere i criteri specifici dalla banca dati e dai registri accessibili al pubblico. I criteri relativi alla posizione sono suddivisi in macro e micro posizionamento.

Macro

  • Attrattività del comune (Posti di lavoro, Formazione, Tempo libero, Scuole)
  • Attrattività della Regione (Posti di lavoro, Formazione, Tempo libero, Scuole)
  • Prezzi dei terreni nel comune e nel quartiere
  • Piede fiscale del comune e del cantone
  • Collegamenti viari (Auto e trasporti pubblici)
  • Attività economiche nelle vicinanze

Micro

  • Vista
  • Esposizione al sole
  • Distanza dai mezzi pubblici
  • Negozi nelle vicinanze
  • Inquinamento acustico
  • Asili e scuole nelle vicinanze
  • Quartiere
La stima edonica tiene conto dei criteri relativi all'oggetto e alla situazione
Nella stima edonica si includono criteri specifici dell'oggetto e della sua posizione.

I principali vantaggi a colpo d'occhio

  1. La stima edonica è vicina al mercato, in quanto tutti gli acquirenti e i venditori di oggetti simili nella stessa regione definiscono la stima del valore di mercato, non un singolo individuo. La valutazione rappresenta la logica di mercato più realistica possibile.
  2. La stima col metodo dei prezzi edonici è veloce. Ad esempio, quando si hanno a portata di mano tutti i dati, si ottiene in due minuti la valutazione dell'oggetto, come nella Valutazione immobiliare di Houzy. La stessa fornisce inoltre ogni tre mesi una nuova valutazione che permette di osservare eventuali variazioni di valore.
  3. La stima edonica è fattibile per oggetti in tutta la Svizzera. Anche nelle zone in cui le case o gli appartamenti sono meno venduti rispetto ai centri urbani.
  4. La stima edonica è molto accurata e obiettiva per le variabili standard come case unifamiliari, condomini o PPP, perché si basa solo sui fatti.

Il prezzo è negoziabile

La stima ottenuta col metodo dei prezzi edonici è una buona base per negoziare quando si comprano o vendono abitazioni di proprietà. La stima del valore di mercato non è tuttavia il prezzo di vendita o di acquisto. In ultima analisi, come in ogni negoziato, si tratta di trovare un accordo tra le parti contraenti e di trovare un accordo sul prezzo. A volte due stime edoniche possono anche differire. Da un lato, perché non tutti i modelli hanno lo stesso peso per le stesse variabili, dall'altro, perché dietro a una stima possono esserci interessi diversi. Le banche, ad esempio, valutano un oggetto con maggiore cautela per proteggersi dalle perdite di valore.

Le banche finanziano le casa di proprietà secondo il principio del valore più basso. Ciò significa che si riceve l'80% del prezzo o del valore di mercato come ipoteca - a seconda di quale dei due valori è più basso. Quando si acquista un oggetto al di sopra del valore di mercato, si deve raccogliere la differenza come capitale aggiuntivo.

Concordare un prezzo equo con la stima edonica
La stima edonica è una solida base di contrattazione per venditore ed acquirente.

La stima edonica di Houzy

La nostra stima del valore di mercato si basa sul modello statistico comparativo del nostro partner Fahrländer Partner Raumentwicklung. FPRE, come Houzy, è neutrale e indipendente e negli ultimi anni ha raccolto centinaia di migliaia di dati sulle transazioni in tutta la Svizzera. Sulla base di questi dati, possiamo stimare il valore di mercato con grande precisione. Tutti i dati sono costantemente aggiornati e i valori di mercato ricalcolati ogni tre mesi. Una volta al trimestre informiamo gli utenti per e-mail in merito al cambiamento del valore della casa o dell'appartamento. Il modello comparativo di FPRE impara da se stesso ogni trimestre, assicurando in tal modo un elevato grado di precisione dei suoi risultati, anche in futuro. La stima del valore di mercato è gratuita e non comporta obblighi.

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