L'acquisto di una casa o di un appartamento ha conseguenze finanziarie di vasta portata. L'acquisto di un immobile è probabilmente il più grande investimento della vostra vita. Per questo motivo dovete preparare bene la ricerca, le visite, le trattative sul prezzo, la stipula del contratto e il finanziamento. Come spesso accade, il diavolo si nasconde nei dettagli: una decisione sbagliata può costarvi molto denaro. Abbiamo quindi riassunto gli errori più comuni nell'acquisto di una casa e vi spiegheremo come evitarli.
Prima di iniziare la ricerca di un immobile, dovreste riflettere attentamente su ciò che è importante per voi: Come volete vivere? Dove volete vivere? Quanto potete o volete permettervi? Quali progetti avete per i prossimi 10, 20 o 30 anni? Impostate un abbonamento di ricerca con tutti i criteri di ricerca importanti, che vi informerà immediatamente quando la casa o l'appartamento dei vostri sogni viene pubblicizzata. Troppi criteri di ricerca limitano la selezione. Se desiderate un maggior numero di risultati di ricerca, dovreste eliminare i criteri meno importanti senza sostituirli. Finché la domanda supera l'offerta, nella ricerca di immobili sono necessari dei compromessi.
L'intelligente ricerca immobiliare di Houzy aggrega il 90% di tutti gli annunci online in Svizzera e arricchisce i risultati della ricerca con preziose informazioni aggiuntive, come una stima del valore di mercato e una stima dei requisiti e dei costi di ristrutturazione.
Nell'articolo "Casa o appartamento: cosa fa per me?" troverete una panoramica dei criteri importanti per la ricerca di un immobile e preziosi consigli per prendere una decisione.
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Non escludete troppi criteri di ricerca e non scendete a troppi compromessi. Se la ricerca viene effettuata con pochi criteri, si otterranno troppi risultati e si rischia di perdere l'ago nel pagliaio. Provate come cambia il numero e la qualità dei risultati quando giocate con i criteri di ricerca. Con il giusto rapporto, otterrete solo i risultati di ricerca che vi interessano e non perderete tempo con case o appartamenti che non fanno per voi.
Nell'articolo "Ricerca immobiliare online: come trovare la casa dei vostri sogni" vi spieghiamo passo dopo passo come ottimizzare la vostra ricerca di immobili su Internet e separare il grano dalla pula.
Prima di tutto: non comprate una casa o un appartamento senza averli visti. Nemmeno sotto pressione. Si dice che un'immagine valga più di mille parole. Ma le immagini possono essere ingannevoli. E a volte mentono. Quindi prendetevi tutto il tempo necessario per le visite. Quando iniziate la vostra ricerca immobiliare e avete trovato alcune case o appartamenti che fanno al caso vostro, visitate prima gli immobili che vi interessano di meno. Questo vi permetterà di abituarvi alla situazione e di esercitarvi su ciò che dovete osservare. Con la pratica, noterete più rapidamente molti punti di forza e di debolezza. Durante la prima visita dovrete soprattutto ascoltare il vostro istinto.
Preparatevi con la nostra "Checklist per visite della casa" per le prossime visite. Vi guiderà passo dopo passo per non farvi perdere nulla.
Se il vostro istinto vi dice "sì" dopo la prima visita, dovreste assolutamente vedere la casa o l'appartamento una seconda volta. Idealmente con un esperto immobiliare, che esaminerà da vicino l'immobile e la struttura dell'edificio, dal seminterrato al tetto: pareti interne ed esterne, finestre e porte, impianti elettrici, servizi e allacciamenti alla casa, tubature dell'acqua e delle fognature, riscaldamento e riscaldamento dell'acqua, isolamento, cucina, bagno e WC per gli ospiti. Le case o gli appartamenti più vecchi in Svizzera sono generalmente venduti "come si vedono" e spesso sono esclusi i diritti di garanzia, per quanto consentito dalla legge. Durante la seconda visita, dovreste ascoltare la vostra testa e l'esperto immobiliare.
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Il mercato immobiliare funziona come qualsiasi altro mercato: domanda e offerta determinano il prezzo. Poiché la domanda supera l'offerta, i venditori hanno il sopravvento. Tuttavia, negli ultimi mesi i prezzi sono aumentati meno bruscamente perché sempre meno acquirenti sono disposti a pagare qualsiasi prezzo. Di conseguenza, le case e gli appartamenti vengono pubblicizzati più a lungo rispetto a un anno fa. Ciononostante, molti venditori si attengono ai prezzi richiesti. In qualità di acquirenti, dovreste ora esaminare criticamente il prezzo richiesto. Soprattutto se la casa o l'appartamento sono sul mercato da tempo. Con una valutazione neutrale del valore di mercato, come la valutazione immobiliare di Houzy, come seconda opinione, avrete un buon argomento per negoziare il prezzo.
Nel nostro articolo "Mercato immobiliare svizzero: le nostre previsioni per il 2024" spieghiamo perché prevediamo che il prossimo anno i prezzi degli immobili si stabilizzeranno ad un livello elevato.
Se siete interessati a una casa o a un appartamento di vecchia costruzione, una seconda visita con un esperto immobiliare è d'obbligo. Per i non esperti è difficile valutare la struttura dell'edificio e stimare la necessità di una ristrutturazione, e quindi i relativi costi. I non esperti spesso sottovalutano la necessità di una ristrutturazione. Ciò accade soprattutto se l'immobile non è stato ristrutturato, se è stato ristrutturato solo parzialmente o se è stato ristrutturato in modo insufficiente in termini di efficienza energetica. Una ristrutturazione (ad alta efficienza energetica) può costare rapidamente decine di migliaia o centinaia di migliaia di franchi. Un esperto immobiliare è in grado di valutare quanto potete aspettarvi di pagare e se il prezzo di vendita è in linea con le condizioni della casa o dell'appartamento.
I tempi di quotazione delle case sono aumentati di 8 giorni rispetto all'anno precedente, passando a 61 giorni, e quelli degli appartamenti di 4 giorni, arrivando a 67 giorni. Sempre più acquirenti non sono più disposti a pagare qualsiasi prezzo e impiegano più tempo per prendere una decisione. Questo ha senso. Non dovete in nessun caso prendere una decisione sotto pressione, anche se il venditore afferma di avere dei potenziali acquirenti che firmerebbero immediatamente. Prendetevi il tempo necessario per almeno due visite, per stimare i costi di ristrutturazione (energetici) e per il finanziamento con la banca. Se prendete una decisione affrettata, rischiate di pagare troppo, di dover investire nella ristrutturazione più del previsto o di non finanziare la vostra casa in modo ottimale. Tutto ciò può rivelarsi costoso.
Chi ama studiare documenti voluminosi? Ma prima di firmare il contratto d'acquisto è bene prendersi il tempo necessario. Leggete la bozza del contratto, guardate gli estratti del catasto, i documenti catastali e le planimetrie, controllate il registro degli investimenti, dei rinnovi e delle ristrutturazioni e studiate la descrizione dell'edificio, i piani dell'edificio e la polizza assicurativa dell'edificio. Se state acquistando un condominio, oltre al regolamento dovreste studiare anche il regolamento condominiale, l'ultimo bilancio dell'associazione condominiale e l'ultimo verbale dell'assemblea condominiale. Non lasciatevi in nessun caso pressare per firmare frettolosamente, la posta in gioco è troppo alta.
Se volete andare sul sicuro, affidatevi a un agente immobiliare che vi accompagni nell'acquisto, vi spieghi tutto e controlli tutti i documenti per voi. Nella nostra rete di partner troverete agenti certificati, che conoscono tutte le leggi e il mercato immobiliare regionale.
La domanda più importante quando si parla di finanziamenti è quanto potete permettervi o desiderate per una casa di proprietà. Se volete finanziare esternamente una casa o un appartamento, avete bisogno di almeno il 20% di capitale proprio. Almeno la metà deve essere costituita da capitale proprio, come ad esempio saldi bancari, titoli o attività dei pilastri 3a/3b, mentre un massimo del 10% può provenire dal fondo pensione. Quindi, se si vuole finanziare una casa o un appartamento per un milione di franchi con un'ipoteca, sono necessari almeno 200.000 franchi di capitale proprio. Per la prima ipoteca, l'immobile è ipotecato fino al 65%, per la seconda ipoteca fino all'80%. La seconda ipoteca deve essere ammortizzata entro 15 anni, al più tardi al momento del pensionamento.
Per ulteriori informazioni sui finanziamenti, consultare gli articoli "Cosa c'è da sapere sulle ipoteche, prima di comprare una casa" e "Capitale proprio per l'acquisto di una casa: cinque alternative al conto di risparmio". Se il capitale proprio non è sufficiente, leggere "Affitto a riscatto o rent-to-buy: La casa dei sogni con meno capitale proprio" per maggiori informazioni sulle alternative al finanziamento tradizionale.
Molti acquirenti sottostimano i costi abitativi perché calcolano i tassi di interesse attuali, che sono bassi rispetto agli standard storici e ben al di sotto del tasso di interesse figurativo per il calcolo della sostenibilità. La maggior parte delle banche calcola la sostenibilità economica al 4,5 o 5 percento per proteggere i propri clienti dall'aumento dei tassi di interesse ipotecari e per proteggere se stesse da eventuali inadempienze nei pagamenti. A seconda della banca, i costi abitativi non possono superare il 33 o il 35% del reddito lordo. Sono costituiti da
Se state per andare in pensione nei prossimi anni, dovreste pensare fin da ora a come soddisfare i criteri di sostenibilità della vostra banca nonostante un reddito pensionistico più basso. Leggete il nostro articolo "Sostenibilità dell'ipoteca: cosa cambia dopo il pensionamento?".
Utilizzate il nostro calcolatore di sostenibilità per scoprire se potete permettervi la casa o l'appartamento dei vostri sogni. Se soddisfate i criteri di loan-to-value e di sostenibilità, riceverete offerte di finanziamento individuali e potrete combinare le ipoteche più interessanti di diversi fornitori.
La maggior parte delle persone passa giorni a confrontare i prezzi quando acquista un nuovo smartphone o prenota la prossima vacanza. Quando si tratta di finanziare la proprietà di un'abitazione, le spese sono molto più elevate, eppure molti acquirenti non confrontano i prezzi e optano per la prima offerta della banca. Con il giusto modello di mutuo, la giusta durata e una ragionevole suddivisione in due o tre rate, è possibile risparmiare diverse migliaia di franchi all'anno. Procuratevi le offerte di almeno tre banche, compagnie assicurative o casse pensioni, confrontatele e negoziate il tasso d'interesse. I tassi di interesse ipotecari pubblicati su Internet sono i cosiddetti prezzi di vetrina. Molti fornitori fanno offerte migliori ai buoni clienti.
Con il nostro confronto ipoteche è possibile confrontare con pochi clic i modelli ipotecari, le condizioni e i tassi d'interesse e combinare le offerte più interessanti di diverse banche, compagnie assicurative e fondi pensione. Questo vi permette di finanziare la vostra casa nel modo migliore e di risparmiare molto denaro.
Dal 2014 le banche concedono prestiti su immobili residenziali in base al principio del minore tra costo e mercato, ossia fino all'80% del prezzo di acquisto o del prezzo di mercato, a seconda di quale sia il minore. Questo ha un impatto sul vostro fabbisogno di capitale proprio:
Mit einer Festhypothek wissen Sie auf Franken und Rappen genau, wie viel Sie Ihr Traum vom Eigenheim kostet. Unabhängig vom Auf und Ab der Hypothekarzinsen. Mit einer Geldmarkthypothek, die sich am SARON orientiert, profitieren Sie von sinkenden Zinsen, müssen aber bei steigenden Zinsen mit höheren Hypothekarzinsen rechnen. Welche Strategie Sie wählen, hängt einerseits von den Zinsprognosen und andererseits von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab. Sie können die Hypothek in zwei oder drei Tranchen aufteilen und die Vorteile der verschiedenen Hypothekarmodelle kombinieren. In Ihrer Zinsprognose (November 2023) empfiehlt UBS key4 mortgages diese Strategien:
Le banche aggiungono al SARON un margine da 50 a 125 punti base, a seconda del merito creditizio. I buoni debitori che adempiono ai loro obblighi finanziari senza problemi e che offrono maggiori garanzie, come un conto bancario o un portafoglio titoli, beneficiano di un margine di rating inferiore.
Il tasso d'interesse di riferimento Saron cambia quotidianamente e può subire notevoli oscillazioni. Per questo motivo le ipoteche Saron sono adatte ai proprietari di casa che non hanno problemi con le fluttuazioni dei tassi d'interesse e dispongono di un cuscinetto finanziario. Chi preferisce fare calcoli sicuri dormirà sonni più tranquilli con un'ipoteca a tasso fisso.
