Nel 2023, la crescita dei prezzi immobiliari è rallentata. Secondo l'indice dei prezzi degli immobili residenziali, nel terzo trimestre i prezzi sono aumentati dell'1,3% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, dopo una crescita del 3,9% nel primo trimestre e del 2,4% nel secondo trimestre del 2023. Dall'inizio dell'anno, il sottoindice degli appartamenti di proprietà è passato da 112,8 a 115,1 (+2,0%) e quello delle case unifamiliari da 116,1 a 117,3 (+1,0%). Dall'inizio del millennio, i prezzi delle case sono aumentati del 3,4% all'anno e quelli degli appartamenti del 3,8%. A seguito del quinto aumento dei tassi di interesse dalla fine della fase di bassi tassi, l'offerta è aumentata e la domanda è diminuita. Tuttavia, la domanda di immobili residenziali continua a superare l'offerta.
Fino alla metà del 2022, un'ipoteca su cinque veniva stipulata senza una durata e un tasso d'interesse fissi; oggi è una su due. Dopo l'inversione di tendenza dei tassi d'interesse, sempre più proprietari di case finanziano la propria abitazione con un'ipoteca SARON. Nel nostro articolo "Cosa c'è da sapere sulle ipoteche, prima di comprare una casa" scoprite di più sui vari modelli di ipoteca.
Nel 2023, il periodo di pubblicità per le case unifamiliari è aumentato di 8 giorni, passando a 61 giorni, e per gli appartamenti di prodi 4 giorni, passando a 67 giorni. Allo stesso tempo, un numero minore di potenziali acquirenti ha creato abbonamenti di ricerca e un numero maggiore di proprietari di immobili ha pubblicizzato la propria casa o appartamento in vendita. Questo dato e il calo dei passaggi di proprietà in molte regioni indicano che un numero sempre maggiore di acquirenti non è più disposto a pagare qualsiasi prezzo, ma che i venditori hanno (ancora) il controllo della situazione e possono spingere al massimo i prezzi richiesti. Poiché i tassi di interesse ipotecari sono nuovamente scesi dopo l'ultimo aumento del tasso di base del 22 giugno 2023, solo pochi proprietari di immobili sono stati messi sotto pressione e hanno dovuto vendere la loro casa o il loro appartamento in fretta e furia.
La maggior parte degli esperti immobiliari ritiene che il mercato immobiliare si stabilizzerà a un livello di prezzi elevato. Prevedono che i prezzi rimarranno stabili o scenderanno leggermente nel prossimo anno. Non ci sono elementi che facciano pensare a una correzione più forte (meno 10 per cento o più), sebbene il mercato immobiliare sia altamente valutato. Secondo l'UBS Real Estate Bubble Index, il rischio di esplosione della bolla immobiliare è basso. L'indice è sceso da 1,49 a 1,41 ed è quindi ben al di sotto del livello dei primi anni '90 (2,60), quando la bolla immobiliare scoppiò e i prezzi degli immobili in Svizzera crollarono fino al 40%.
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Più lungo è il periodo di previsione, più difficile diventa la previsione. Tuttavia, i fattori che sosterranno il mercato immobiliare e quindi i prezzi degli immobili l'anno prossimo saranno validi anche nel 2025 e oltre. È probabile che la domanda rimanga elevata per cinque motivi:
Inoltre, l'inflazione è tornata sotto controllo e i tassi di interesse sono bassi rispetto agli standard internazionali. Tuttavia, esistono rischi che potrebbero pesare sul mercato immobiliare. Ad esempio, le incertezze geopolitiche causate dalle guerre o la forte dipendenza della nostra economia orientata alle esportazioni dal calo della domanda globale. Un'escalation in Ucraina o in Medio Oriente potrebbe far saltare tutte le previsioni. Anche questa: il mercato immobiliare svizzero reagisce con lentezza all'aumento dei costi abitativi dovuto ai tassi d'interesse. I prezzi degli immobili potrebbero quindi diminuire leggermente a partire dal 2025. L'elevato livello di immigrazione sostiene la domanda e impedisce una forte correzione dei prezzi.
Il mercato immobiliare potrebbe rallentare nel medio-lungo termine. L'offerta potrebbe aumentare perché la percentuale di popolazione attiva sta diminuendo e la coorte più numerosa, nata nel 1964, andrà in pensione nel 2029. Gli esperti prevedono che i baby boomer lasceranno in eredità o venderanno più di 400.000 proprietà tra il 2030 e il 2045. Tutto ciò fa pensare a un calo dei prezzi degli immobili. Più che altro nei comuni con un numero di residenti anziani superiore alla media, meno nelle città con più famiglie e giovani. Tuttavia, quando si fanno previsioni a medio e soprattutto a lungo termine, bisogna ricordare la citazione attribuita a Karl Valentin, Mark Twain o Winston Churchill, a seconda della fonte: "Le previsioni sono difficili, soprattutto quando riguardano il futuro".
L'edilizia densificata (o ridensificazione) è una misura collaudata per sfruttare meglio lo scarso spazio abitativo in Svizzera. Se possedete una casa unifamiliare (vecchia) su un terreno più grande e volete venderla, vale la pena prendere in considerazione un nuovo edificio sostitutivo. Per saperne di più, consultate il nostro articolo "Nuova costruzione: l'alternativa sensata alla vendita di una casa".
Sebbene la domanda superi nettamente l'offerta, il numero di immobili che cambiano proprietario è inferiore e molte proprietà vengono pubblicizzate per un periodo più lungo rispetto a un anno fa. Anche se un numero crescente di esperti immobiliari prevede una stagnazione o un leggero calo dei prezzi degli immobili, molti venditori si attengono ai prezzi richiesti. Finché non sono costretti a vendere per motivi finanziari, ad esempio, e l'immigrazione rimane alta, hanno la meglio. Chi cerca la casa o l'appartamento dei propri sogni deve quindi disporre di un capitale e di un reddito sufficienti, oltre che di molta pazienza. Se la vostra ricerca immobiliare non produce risultati o ne produce troppo pochi, dovreste esaminare i vostri criteri di ricerca e suddividerli in criteri importanti e meno importanti, ad esempio.
Con la nostra ricerca immobiliare intelligente, che copre il 90% di tutte le case e gli appartamenti pubblicizzati online in Svizzera, potete impostare un abbonamento di ricerca e sarete avvisati automaticamente non appena un immobile corrisponde alle vostre esigenze. Nell'articolo "Ricerca immobiliare online: come trovare la casa dei vostri sogni" vi spieghiamo come ottimizzare la vostra ricerca.
Credit Suisse, Raiffeisen, UBS e Zürcher Kantonalbank hanno finanziato il 17% in meno di acquisti di case e il 18% in meno di acquisti di appartamenti negli ultimi quattro trimestri. Ciò riflette il calo dei passaggi di proprietà ( vedi "Come si svilupperanno i prezzi immobiliari nel 2024").
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Sempre più acquirenti non sono più disposti a pagare qualsiasi prezzo. Alcuni perché si aspettano che i prezzi degli immobili ristagnino o diminuiscano leggermente, altri perché non possono o non vogliono pagare di più. Per questo motivo, i proprietari di immobili disposti a vendere devono essere più pazienti. Sebbene la domanda rimanga elevata, soprattutto in buone posizioni, la vendita di una casa indipendente (tempo medio di quotazione di 61 giorni) o di un condominio (tempo medio di quotazione di 67 giorni) richiede più tempo rispetto al passato. In questa situazione, avete tre opzioni:
I costi abitativi sono calati. L'indice dei tassi d'interesse per gli immobili residenziali di hypotheke.ch (disponibile in tedesco) è passato dal 2,71% del 3 gennaio 2023 (massimo dell'anno) al 2,23% del 14 novembre 2023 (minimo dell'anno). Su base annua, l'indice dei tassi d'interesse è sceso di 37 punti base. Ciò corrisponde a un risparmio di 3.700 franchi su un'ipoteca di 1 milione di franchi.
Se volete aspettare a vendere o volete tenere la vostra casa o il vostro appartamento e dovete rinnovare la vostra ipoteca in tempi brevi, potete usare il nostro confronto ipoteche per confrontare diversi modelli e combinare le offerte più interessanti. Con il modello giusto e la giusta durata, potete risparmiare molto denaro.
Naturalmente, potete anche vendere la vostra casa o il vostro appartamento da soli. Nella nostra guida "Vendita di una casa in 10 passi con i smart tools di Houzy", vi guidiamo con sicurezza attraverso l'intero processo. Ma vendere una casa è molto impegnativo. Soprattutto se non siete professionisti del settore immobiliare. Inoltre, in tempi come questi, è più facile per un agente immobiliare negoziare il prezzo quando i potenziali acquirenti cercano di abbassarlo. È probabile che questo accada più spesso nei prossimi mesi, dato che sempre più potenziali acquirenti si aspettano una stagnazione o un calo dei prezzi degli immobili e non sono più in grado o disposti a pagare qualsiasi prezzo. Se l'agente immobiliare riesce a vendere la vostra casa o il vostro appartamento a 1,25 milioni invece che a 1,2 milioni, ad esempio, la commissione di 25.000-37.500 franchi sarà più che ripagata.
Per saperne di più sulle provvigioni dei broker, consultate il nostro articolo "Provvigione dell'agente immobiliare in Svizzera: ecco quanto costa vendere un immobile".
