Possedere è più conveniente che affittare anche dopo il pensionamento, finché i tassi d'interesse dei mutui sono bassi come oggi. Tuttavia, non appena si deve vivere della propria pensione, si pone la questione della sostenibilità del mutuo. Il calcolo della sostenibilità o accessibilità è uno degli elementi centrali della valutazione del credito delle banche. Queste mettono gli interessi ipotecari, l'ammortamento e i costi accessori in relazione al reddito e calcolano la sostenibilità utilizzando un tasso di interesse medio, il tasso di interesse figurativo. Le spese di alloggio non possono superare il 35% del reddito lordo della famiglia. Questo è il motivo per cui i proprietari di casa devono rimborsare la 2a ipoteca al più tardi entro la pensione. Questo vale anche dopo il pensionamento, anche se molti proprietari di case devono cavarsela con il 30-40% in meno di reddito rispetto a prima.
Il tasso d'interesse figurativo può variare. Quasi tutte le banche calcolano al 5%. Anche se piattaforme come key4 offrono ipoteche del mercato monetario a partire dallo 0,54%, ipoteche fisss a 5 anni dallo 0,55%, ipoteche fisse a 10 anni dallo 0,75% o ipoteche fisse a 15 anni dall'1,30% (allo stato del 17 maggio 2021). Con l'alto tasso imputato, le banche stanno giocando sul sicuro: coloro che soddisfano il calcolo dell'accessibilità possono probabilmente far fronte all'aumento dei tassi d'interesse. In questo modo, le banche proteggono i loro mutuatari dal sovraindebitamento e loro stesse dalle inadempienze.
Il calcolo della sostenibilità è semplice. Bisogna calcolare le proprie spese di alloggio e metterle in relazione al proprio reddito. Per esempio, si acquista una casa unifamiliare per 1 milione di franchi e si hanno 200.000 franchi di capitale proprio (20%). Per poter finanziare la casa dei propri sogni, bisogna prendere 640.000 franchi come prima ipoteca (fino al 65%) e 160.000 franchi come seconda ipoteca (il resto fino all'80%). Le banche non possono andare oltre il 65% per la prima ipoteca, e si deve rimborsare (ammortizzare) la seconda ipoteca in 15 anni o entro il momento della pensione.
Le spese di alloggio non possono superare il 35% del reddito familiare lordo. Ciò significa che si ha bisogno di un reddito di circa 173.335 CHF all'anno o 14.445 CHF al mese per soddisfare i criteri di accessibilità.
Il reddito lordo comprende tutti i redditi e gli altri redditi regolari del coniuge o del partner convivente (solidale), esclusi i bonus.
Il grande ostacolo per molti proprietari di case dopo il pensionamento è il reddito. Con il reddito del 1° pilastro (AVS) e del 2° pilastro (LPP), la maggior parte delle persone raggiunge il 60-70% del proprio reddito prima del pensionamento. Questo è sufficiente per vivere decentemente, ma è spesso troppo poco per soddisfare i severi criteri di accessibilità delle banche. Ecco perché i proprietari di casa devono pagare la loro 2a ipoteca prima di andare in pensione. Questo riduce l'onere degli interessi ipotecari ed elimina l'obbligo di ammortamento, il che alleggerisce notevolmente il calcolo dell'accessibilità.
Nel nostro esempio, sono soddisfatte le direttive di accessibilità con un reddito familiare lordo di 120'000 CHF all'anno o 10'000 CHF al mese. Grazie ai tassi d'interesse più bassi e all'assenza di ammortamento, si tratta di circa il 31% in meno rispetto a prima - ma comunque un carico impegnativo.
Se il rimborso della 2a ipoteca non è sufficiente, potete anche rimborsare volontariamente una parte della 1a ipoteca e ridurre così ulteriormente l'onere degli interessi. Se, per esempio, avete 500'000 franchi di averi previdenziali del pilastro 3a o 3b e ne utilizzate 240'000 per rimborsare la prima ipoteca, il calcolo della sostenibilità appare molto diverso.
Ora è sufficiente un reddito familiare lordo di 85.715 CHF all'anno o 7.143 CHF al mese. Questo è quasi il 51% in meno di prima del pensionamento e dovrebbe essere piuttosto realistico per molti casi.
Riflettendoci: Questo calcolo riguarda solo l'accessibilità economica (con l'alto tasso d'interesse figurativo del 5%). I costi effettivi dell'alloggio, per esempio, sono molto più bassi con un'ipoteca di 10 anni a tasso fisso all'attuale 0,75%: 3.000 franchi per gli interessi più 10.000 franchi per le spese accessorie, che fanno 13.000 franchi all'anno o poco meno di 1.084 franchi al mese.
A prima vista, sembra allettante ridurre il debito ipotecario e quindi l'onere degli interessi con i soldi del fondo pensione o usarli per rimborsare la seconda ipoteca. Tuttavia, se si preleva troppo denaro dal 2° pilastro, si riceverà meno pensione - riducendo il proprio reddito familiare lordo tanto da sfasare il calcolo della sostenibilità perché si riceve troppo poco reddito. Questo potrebbe avere delle conseguenze: la maggior parte delle banche non concede un mutuo quando i costi dell'alloggio hanno superato il 35% del reddito familiare lordo.
È meglio tenere un po' di soldi da parte in modo da avere abbastanza margine di manovra finanziario ed essere flessibili nel caso in cui ci si imbatta in un collo di bottiglia temporaneo.
Dall'età di 50 anni, si dovrebbe iniziare a pensare alla pensione. Soprattutto come proprietari di una casa. Alcune banche sono riluttanti a fornire finanziamenti ai clienti oltre i 50 anni. Se si vuole accendere o estendere una seconda ipoteca che deve essere rimborsata in 15 anni o al più tardi alla pensione, l'obbligo di rimborso annuale aumenta con ogni anno di età. Per esempio, se si hanno 55 anni, si avranno solo 10 anni invece di 15 per ripagare la seconda ipoteca. L'ammortamento annuale più elevato influisce naturalmente anche sul calcolo dell'accessibilità.
Ecco perché vale la pena di pensarci all'inizio. E discutere i seguenti punti prima con il vostro partner e poi con la vostra banca:
- L'avere di vecchiaia o la rendita di vecchiaia del 2° pilastro sono indicati sul certificato di previdenza
- la rendita AVS deve essere richiesta alla cassa cantonale di compensazione.
C'è bisogno di alcuni documenti per le proprie considerazioni e la consultazione con la banca. Tra questi, il certificato di previdenza dell'istituto di previdenza, il calcolo della rendita AVS, la dichiarazione dei redditi o l'estratto conto del pilastro 3a.
I proprietari di case più anziani, in particolare, preferiscono accendere ipoteche a tasso fisso con termini più lunghi. Da un lato, perché possono fare il bilancio al franco e al centesimo, e dall'altro, perché vogliono approfittare dei bassi tassi d'interesse e vivere a buon mercato il più a lungo possibile. Tuttavia, le ipoteche a tasso fisso hanno due grandi svantaggi, il secondo dei quali non deve essere sottovalutato, soprattutto dopo la pensione:
Meglio attivare ipoteche a basso costo sul mercato monetario dopo il pensionamento, guardare attentamente i tassi d'interesse ed attivare un'ipoteca a tasso fisso non appena il mercato fa una svolta sostenibile.
Più si invecchia, più si dovrebbe finanziare a breve termine il proprio immobile residenziale. Se si attiva ancora un'ipoteca a tasso fisso con una durata di 10 o anche 15 anni in età matura, c'è un alto rischio di inficiare la tranquillità del passaggio ereditario. Ci sono banche che richiedono la cancellazione anticipata dell'ipoteca se il mutuatario muore. Questo può risultare costoso e, nel peggiore dei casi, costringere gli eredi a vendere la casa o l'appartamento.
Dall'età di 75 anni, è meglio prendere solo ipoteche a tasso fisso a breve termine se non si ha più il tempo o la voglia di guardare i tassi d'interesse. Ci si può sempre proteggere contro l'aumento dei tassi d'interesse con un tetto massimo. Ciò previa pagamento di un premio, ma almeno si possono dormire sonni tranquilli.
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