Casa unifamiliare con condomini

12 passi verso la casa o l'appartamento dei vostri sogni

5
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May
2022
  1. Definire le necessità
  2. Chiarire il finanziamento
  3. Analizzare il mercato immobiliare
  4. Cercare la casa o l'appartamento
  5. Confrontare i preferiti
  6. Visitare la casa o l'appartamento
  7. Organizzare il finanziamento
  8. Negoziare il prezzo d'acquisto
  9. Dichiarare l'interesse all'acquisto
  10. Firmare il contratto ipotecario
  11. Firma il contratto d'acquisto
  12. Contratto d'acquisto, atto di debito e iscrizione nel registro fondiario

Comprare una casa o un appartamento è complesso. Ecco perché abbiamo diviso il processo di acquisto in dodici passi e vi spieghiamo in parole semplici a cosa dovreste prestare attenzione in ogni passo. Partiamo dalla definizione delle necessità fino ad arrivare all'iscrizione nel registro fondiario. Inoltre, abbiamo sviluppato smart tools per tutti i passi che vi sosterranno e vi aiuteranno. Ecco come Houzy rende facile la proprietà di un'abitazione.

Passo 1: Definire le necessità

Comprare una casa è una delle decisioni più importanti della vostra vita con conseguenze di larga scala, non solo in termini finanziari. Ecco perché dovreste prendervi il vostro tempo. Prima chiarite le vostre necessità con queste otto domande:

  1. Dove volete vivere?
  2. Quanto spazio vi serve?
  3. Quanto riposo vi serve?
  4. Quanto spazio libero vi serve?
  5. Vi piacciono i vostri vicini?
  6. Vi piace lavorare in giardino?
  7. Siete in grado di eseguire un lavoro manuale?
  8. Quanti anni avete?

Le risposte vi aiuteranno a decidere dove cercare (località) e cosa cercare (casa o appartamento). È meglio rispondere alle domande con il vostro partner e i vostri figli, se sono abbastanza grandi.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Non siete sicuri se siete tipi da casa unifamiliare o da condominio? Parlate con un agente immobiliare certificato della nostra rete di partner.

Houzy Hint

Consiglio

Nel nostro articolo "Comprare una casa o un appartamento: Cosa fa per me?" vi guidiamo con sicurezza attraverso il processo decisionale e vi spieghiamo tutti i punti rilevanti in modo facile da capire.

Smart tools di Houzy per la definizione delle necessità

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Passo 2: Chiarire il finanziamento

Una volta che sapete cosa state cercando e dove, dovreste considerare quanto denaro avete a disposizione. Per il finanziamento del debito da parte di una banca, è necessario soddisfare due condizioni:

  • Rapporto prestito/valore: le banche prestano fino all'80 per cento su immobili residenziali occupati dai proprietari. Se avete 200.000 franchi di capitale, potreste comprare una casa per 1 milione di franchi.
  • Sostenibilità: Le spese di alloggio (interessi ipotecari, ammortamento e spese supplementari) non possono superare un terzo del vostro reddito familiare. Se guadagnate 160.000 franchi all'anno, potreste prendere 800.000 franchi come 1a ipoteca (fino al 65%) e 2a ipoteca (il resto).

Molti falliscono a causa della sostenibilità, anche se potrebbero permettersi l'ipoteca grazie ai bassi tassi d'interesse. Per andare sul sicuro, però, le banche calcolano con un tasso d'interesse ipotecario figurativo del 5%. Con un certificato di finanziamento della vostra banca di casa o di key4 by UBS, conoscete il vostro margine di manovra finanziario e avete un asso nella manica quando negoziate con un broker o un venditore.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Più capitale proprio portate con voi, più bassi saranno i vostri costi di alloggio. In cambio, potete dedurre meno interessi del debito dal vostro reddito e il debito dal vostro patrimonio nella vostra dichiarazione dei redditi.

Houzy Hint

Consiglio

Negli articoli "Capitale proprio per l'acquisto di una casa: alternative a un conto di risparmio" e "Acquisto di una casa con i fondi previdenziali: Cosa dovreste valutare" vi spieghiamo come finanziare la proprietà di un'abitazione. Nell'articolo "Affitto a riscatto o rent-to-buy: La casa dei sogni con meno capitale proprio" vi presentiamo un'alternativa all'acquisto di una casa.

Smart tools di Houzy per il chiarimento dei finanziamenti

Passo 3: Analizzare il mercato immobiliare

Iniziate una ricerca immobiliare con i parametri importanti (passo 1) e ottenete una panoramica del mercato immobiliare regionale e dei prezzi. La nostra innovativa ricerca immobiliare raggruppa tutti gli annunci di vendita delle principali piattaforme online, li arricchisce con preziose informazioni aggiuntive e copre il 90% del mercato svizzero. Quando impostate un abbonamento di ricerca, monitoriamo il mercato immobiliare per voi. Un agente immobiliare può dirvi le caratteristiche regionali, e con il nostro confronto di ipoteche potete scoprire quanto sono alti i tassi d'interesse.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Le case unifamiliari sono le più costose, i condomini le più economiche, le bifamiliari e le case a schiera si trovano circa nel mezzo. In campagna vivete più a buon mercato che in città.

Smart tools di Houzy per l'analisi di mercato

Donna cerca la casa dei sogni sul laptop
Analizzate il mercato e definite i criteri di ricerca per la casa o l'appartamento dei vostri sogni.


Passo 4: Cercare la casa o l'appartamento

Una volta che avete una panoramica del mercato immobiliare regionale, date un'occhiata più da vicino ad alcuni appartamenti o case con la nostra ricerca di proprietà. Salvate i vostri preferiti, confrontate i prezzi di vendita con la nostra stima del valore di mercato, controllate le esigenze di ristrutturazione, stimate gli approssimativi costi di ristrutturazione, scoprite la classe di efficienza energetica e come migliorare l'efficienza energetica o analizzate il potenziale solare, per esempio, se siete interessati alle case. E tutto questo online, senza dover visitare la casa o l'appartamento.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Poiché sempre più persone lavorano da casa, la domanda sta aumentando fuori dai centri. Per esempio, al lago di Costanza, nella valle del Reno di Coira, nel Gros-de-Vaud, nell'alto Baselbiet o nel Zürcher Weinland.

Houzy Hint

Consiglio

Fissate pochi criteri quando cercate un immobile. Se ottenete troppi risultati di ricerca, potete sempre definire più criteri di ricerca e quindi filtrare i risultati.

Smart tools di Houzy per la ricerca immobiliare

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Passo 5: Confrontare i preferiti

Confrontate tutte le case o gli appartamenti che vi hanno convinto. Fate una lista di pro e contro, soppesate ciò che è importante per voi (must have) e meno importante (nice to have), confrontate i possibili costi di ristrutturazione e rinnovamento o calcolate quanti soldi dovrebbero essere nel fondo di rinnovo se siete interessati agli appartamenti. In questo modo potete giudicare meglio se un prezzo di vendita è giusto o alto e scegliere i vostri preferiti per le visite. I risultati vi aiutano anche a regolare la vostra ricerca e a trovare offerte anche migliori.

Smart tools Houzy per il confronto delle proprietà


Passo 6: Visitare la casa o l'appartamento

Organizzate appuntamenti per la visita iniziale. È meglio non iniziare con la vostra abitazione preferita, perché così potete apprendere ciò che bisogna verificare. La prima visita non è ancora un'analisi della sostanza o della condizione. Si tratta solo di una serie di domande come " Vi sentite a vostro agio?", "La sistemazione è adatta?", "Le stanze sono abbastanza grandi?", "Vi piacciono le rifiniture?" o "Volete vivere qui?". Se avete risposto "sì" a tutte le domande importanti con convinzione, dovreste organizzare una seconda visita.
 

Solo alla seconda visita è importante la sostanza e la condizione. Se siete inesperti, fatevi accompagnare da un esperto. Controllate tutto: muri esterni e interni, finestre, porte, installazioni elettriche, servizi di costruzione, collegamenti della casa, tubi dell'acqua e delle fognature, riscaldamento, sistema di acqua calda, isolamento, cucina, bagno e WC per gli ospiti. Ciò conviene, soprattutto se scoprirete dei difetti nascosti. Chiedete anche al venditore perché vuole vendere la proprietà, di quali difetti è a conoscenza, come ha ristrutturato la casa o l'appartamento e approssimativamente quanto sono alte le spese di servizio. Più ne sapete, più la vostra decisione sarà consapevole.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Le case o gli appartamenti più vecchi sono venduti "come visti" e qualsiasi richiesta di garanzia è spesso esclusa, per quanto legalmente ammissibile. I venditori seri e gli agenti immobiliari non hanno nulla contro una seconda visione con un professionista.

Houzy Hint

Consiglio

Negli articoli "Come prepararsi per un'ispezione della casa" e "Checklist per visita della casa" abbiamo riassunto ciò a cui si dovrebbe prestare attenzione quando si ispeziona una casa o un appartamento.

Smart tools di Houzy per le visite

Passo 7: Organizzare il finanziamento

A questo punto, al più tardi, dovreste parlare con la vostra banca per un finanziamento o organizzare un finanziamento online. Per la richiesta di un prestito ipotecario, la banca, la fondazione d'investimento o il fondo pensione hanno bisogno di un dossier con la documentazione completa dell'immobile e tutti i documenti relativi alla vostra situazione finanziaria:

  • Dichiarazione dello stipendio attuale e buste paga per gli ultimi 3 mesi, se siete impiegati
  • Bilancio e conto economico degli ultimi 3 anni se siete lavoratori indipendenti
  • Ultima dichiarazione dei redditi
  • Panoramica dei vostri fondi
  • Panoramica dei vostri debiti
  • Informazioni di credito attuali
  • Copia della vostra carta d'identità o passaporto e, se applicabile, del vostro permesso di soggiorno

Sulla base di questi documenti e della loro valutazione del valore di mercato, la banca decide sulla vostra domanda. Se essa è disposta a finanziare l'acquisto, essa conferma la possibilità di un finanziamento in linea di principio.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Le banche concedono prestiti su immobili residenziali secondo il principio del minor costo o del mercato. Se il prezzo di vendita è più alto del valore di mercato, dovete raccogliere voi stessi la differenza come patrimonio netto aggiuntivo.

Houzy Hint

Consiglio

Potete trovare una panoramica completa di tutti i documenti necessari per la vostra richiesta di prestito al punto 4.1 della nostra "Checklist per l'acquisto di una casa".

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Smart tools di Houzy per la riflessione sui finanziamenti

Passo 8: Negoziare il prezzo d'acquisto

Se la proprietà vi ha convinto e avete abbastanza margine di manovra finanziario, dovreste parlare del prezzo. La base per la negoziazione del prezzo è una stima del valore di mercato, come la nostra valutazione immobiliare. La domanda è attualmente più alta dell'offerta, quindi siete in una posizione negoziale più debole. Tuttavia, ci sono buone ragioni per negoziare. Per esempio, se avete scoperto dei difetti nascosti durante la visita, se la necessità di rinnovamento è maggiore di quanto supposto o se la proprietà è stata sul mercato per molto tempo perché la domanda è bassa e/o il prezzo è troppo alto.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Le banche concedono prestiti su immobili residenziali secondo il principio del minor costo o del mercato. Se il prezzo di vendita è più alto del valore di mercato, dovete raccogliere voi stessi la differenza come patrimonio netto aggiuntivo.

Houzy Hint

Consiglio

Nell'articolo "Valutazione dei prezzi edonici: come valutiamo il valore di mercato degli immobili" vi spieghiamo come funziona il modello informatico e perché la maggior parte delle banche si basa sulla valutazione edonica.

Smart tools di Houzy per la negoziazione dei prezzi

Passo 9: Dichiarare l'interesse all'acquisto

Probabilmente anche altri stanno facendo domanda per la casa o l'appartamento. Con il vostro dossier di candidatura, guadagnerete punti con il venditore e aumenterete le vostre possibilità. È sensato includerlo nel vostro dossier:

  • Una lettera che presenti voi e la vostra famiglia e che spieghi perché volete comprare la casa. Potete mostrarvi emotivi senza esagerare. Soprattutto i venditori anziani che hanno vissuto in una casa per tutta la vita e hanno cresciuto i loro figli trovano difficile separarsene.
  • La conferma del finanziamento da parte della vostra banca, che prova il vostro interesse all'acquisto e la vostra affidabilità creditizia al venditore. Se potete presentare la conferma ora e non solo quando il contratto d'acquisto deve essere firmato, aumentate le vostre possibilità di vincere l'offerta.
  • Un CV con foto e un rapporto di esecuzione attuale, che potete ordinare presso la vostra amministrazione comunale o municipale o presso l'ufficio postale.
  • Un rapporto ZEK dell'Ufficio centrale per le informazioni sul credito e un estratto del casellario giudiziale, che potete ordinare all'Ufficio federale di giustizia online o allo sportello postale se pensate che il venditore dia molta importanza alla sicurezza.

Passo 10: Firmare il contratto ipotecario

Una volta che avete ottenuto l'offerta, dovete finalizzare il finanziamento. È sensato dividere l'importo in due o tre tranche. In questo modo ottimizzate l'onere degli interessi e distribuite meglio il rischio di tasso d'interesse perché non tutte le tranche devono essere rinnovate allo stesso tempo. Il modello (ipoteca a tempo determinato con tasso d'interesse fisso o ipoteca SARON flessibile), la durata e le prospettive sul mercato monetario determinano il tasso d'interesse. Una volta assicurato il finanziamento e firmato il contratto di ipoteca, voi e il venditore potete far redigere il contratto di acquisto da un notaio.

Houzy Advice

Buono a sapersi

L'ipoteca giusta vi farà risparmiare molti soldi. Confrontate i termini e i modelli e combinate le migliori offerte per termini brevi e lunghi o ipoteche del mercato monetario.

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Consiglio

Nel nostro articolo "Cosa c'è da sapere sulle ipoteche, prima di comprare una casa" spieghiamo tutti i modelli di ipoteca con i loro più importanti vantaggi e svantaggi.

Smart tools di Houzy per le trattative di finanziamento

Una donna firma un contratto di ipoteca
Una volta che avete ottenuto l'offerta, dovete finalizzare il finanziamento e firmare il contratto di ipoteca.


Passo 11: Firma il contratto d'acquisto

Una volta che avete ottenuto l'offerta, l'affare deve ancora essere chiuso. I contratti di acquisto immobiliare devono essere autenticati. Il notaio redige una bozza di contratto o un contratto preliminare. Il venditore e l'acquirente hanno di solito due settimane per controllare questa bozza. È sensato lasciare questo incarico ad un avvocato. Non appena il contratto preliminare è a posto per voi e per il venditore, fissate un appuntamento comune presso il notaio per la firma del contratto.

Passo 12: Contratto d'acquisto, atto di debito e iscrizione nel registro fondiario

Il notaio prepara la firma del contratto, l'esecuzione dell'atto di debito e l'iscrizione nel registro fondiario. Poiché non dovete pagare il prezzo d'acquisto fino a dopo l'iscrizione al registro fondiario, il venditore ha bisogno di garanzie. Come prova della vostra disponibilità a pagare, potete presentare una garanzia bancaria irrevocabile che il pagamento scatterà non appena il cambio di proprietà sarà registrato. La vostra banca trasferirà il prezzo di acquisto una volta che il contratto è stato firmato, certificato dall'ufficio notarile e iscritto nel registro fondiario. Con l'iscrizione, l'acquisto è completato e la casa o l'appartamento è vostro.

Houzy Advice

Buono a sapersi

Come acquirente, pagate la metà delle spese notarili, la tassa sul passaggio di proprietà se è riscossa nel vostro cantone, le spese del registro fondiario e le spese per l'atto di debito. La tassa e gli onorari variano da cantone a cantone, gli onorari notarili da notaio a notaio.

Houzy Hint

Consiglio

Nella rivista Houzy troverete costantemente nuovi articoli sui temi finanziamento, acquisto casa, mercato immobiliare und proprietà condominiale.

La nostra innovativa ricerca immobiliare raggruppa il 90% di tutti gli annunci immobiliari in Svizzera e li arricchisce con preziose informazioni aggiuntive. Tra le altre cose, potete vedere a colpo d'occhio quanto è alto il valore di mercato o la necessità di ristrutturazione, e potete confrontare le offerte di ipoteche per la proprietà. Questo vi aiuta a trovare più rapidamente la casa o l'appartamento dei vostri sogni. 

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