Avete già pianificato la vostra prossima vacanza? Se possedeste un appartamento vacanza in Engadina o una casa vacanza in Ticino, vi basterebbe indicare le vacanze e fare la valigia invece di pianificare a lungo. È quello che molti svizzeri si dicono da quando è scoppiata la pandemia di Corona: dal 2020 la domanda di immobili per le vacanze in Svizzera è aumentata notevolmente. I prezzi delle seconde case, che per anni erano rimasti stagnanti o leggermente aumentati, nel 2020 e nel 2021 sono cresciuti in misura maggiore rispetto a quelli degli immobili residenziali occupati dai proprietari. Soprattutto nei Grigioni, nell'Oberland bernese e nella Svizzera centrale. Poco meno di un sesto dei 4,61 milioni di unità abitative in Svizzera è costituito da seconde case, ossia appartamenti vacanza o case vacanza in comunità turistiche. L'offerta è scarsa perché in molti comuni, a causa della "Lex Weber" o iniziativa sulle seconde case, dal 2021 non possono essere rilasciati nuovi permessi di costruzione per le classiche seconde case senza restrizioni d'uso. Oggi le possibilità di trovare una casa o un appartamento vacanze sono maggiori in Vallese o in Ticino. Cosa bisogna sapere sul finanziamento prima di iniziare la ricerca di immobili e richiedere un'ipoteca?
Buttate un'occhiata sul mercato immobiliare per trovare l'immobile dei vostri sogni. La nostra ricerca immobiliare, che aggrega il 90% di tutti gli annunci online in tutta la Svizzera e li arricchisce con preziose informazioni aggiuntive, elenca ad esempio circa 100 appartamenti ad Ascona.
Gli immobili residenziali occupati dal proprietario sono ipotecati fino all'80%, mentre le case e gli appartamenti vacanza solo al 50 e al massimo al 70%. Per questo motivo è necessario un capitale proprio maggiore. Ad esempio, se si acquista una casa vacanza per 750.000 CHF, è necessario apportare un capitale proprio compreso tra 225.000 e 375.000 CHF. Perché? Il rischio di insolvenza per la banca è più elevato, perché la maggior parte dei debitori vende la casa o l'appartamento vacanza quando ha problemi economici e chi è costretto a vendere spesso lo fa al di sotto del valore di mercato. Con un rapporto prestito/valore più basso, le banche riducono al minimo il rischio di insolvenza.
Non tutte le banche, le casse pensioni e le assicurazioni finanziano case vacanza. Il nostro partner key4 by UBS, che combina le migliori offerte di diversi fornitori per il nostro confronto ipoteche, offre anche ipoteche per appartamenti e case vacanza.
Nel nostro articolo "Cosa c'è da sapere sulle ipoteche, prima di comprare una casa" scoprite di più sul rapporto Loan to Value, sulla sostenibilità, sui modelli ipotecari e sul colloquio sul credito con la banca.
Per il calcolo della sostenibilità Per il calcolo della sostenibilità economica degli immobili per vacanze valgono le stesse regole che valgono per gli immobili residenziali ad uso del proprietario. I costi dell'abitazione (interessi ipotecari figurativi del 5%, spese accessorie, spese di manutenzione e ammortamento) non possono superare un terzo del reddito familiare lordo. Ma: per il calcolo, i costi dell'abitazione vengono sommati. Ad esempio, se possedete un appartamento a Berna come residenza principale e una casa in Valle Verzasca come seconda residenza, le spese di alloggio per entrambe le proprietà non possono superare un terzo del vostro reddito familiare lordo.
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Per la proprietà d'abitazione occupata dal proprietario, è possibile conferire denaro dalla cassa pensioni (2° pilastro) o dalla previdenza privata (pilastro 3a) come capitale proprio. Per le case o gli appartamenti vacanza non è possibile prelevare o costituire in pegno il patrimonio previdenziale, nemmeno per l'ammortamento del debito ipotecario. Perché? Con questo divieto, lo Stato vuole evitare che il patrimonio previdenziale venga messo a rischio per una casa o un appartamento vacanze e che il proprietario diventi bisognoso in età avanzata e debba vendere la casa o l'appartamento a un prezzo inferiore al suo valore nel momento peggiore.
Se dovete finanziare voi stessi fino al 50% del prezzo d'acquisto e non potete attingere o impegnare gli attivi della pensione, avete bisogno di molto capitale proprio. In "Capitale proprio per l'acquisto di una casa: alternative a un conto di risparmio" scoprite quali opzioni avete.
Se oltre alla prima ipoteca (fino al 65%) avete bisogno di una seconda ipoteca (fino all'80%) per un immobile residenziale occupato dal proprietario, dovete ammortizzare la seconda ipoteca entro 15 anni, ossia rimborsarla. Per le case e gli appartamenti vacanza si applicano obblighi di ammortamento più severi. Non sono prescritti dalla legge come l'ammortamento della seconda ipoteca e variano da banca a banca. La maggior parte delle banche richiede che le ipoteche per le case vacanza vengano rimborsate al di sotto del 50% in 10-15 anni o entro il raggiungimento dell'età pensionabile.
Lo spunto per questo articolo è venuto da un lettore che ha chiesto perché le ipoteche per le case o gli appartamenti vacanza sono più costose di quelle per le abitazioni di proprietà. Questo non è vero. Non del tutto. Ci sono banche che applicano tassi ipotecari più elevati per le case vacanza. Con i maggiori interessi attivi, vogliono compensare il maggior rischio di insolvenza dei finanziamenti per gli appartamenti o le case vacanza. Se non siete soddisfatti delle condizioni, parlate con la banca e fate notare la differenza dei tassi di interesse. Ci sono abbastanza banche che non fanno distinzione tra immobili residenziali occupati dal proprietario e immobili per le vacanze quando si tratta di tassi d'interesse. Con il nostro confronto ipoteche, potete confrontare i modelli ipotecari, le condizioni e i tassi d'interesse e combinare le offerte più interessanti di diversi fornitori, anche per le case o gli appartamenti vacanza.
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In genere le banche svizzere non finanziano case o appartamenti vacanza all'estero. Se volete acquistare una proprietà in campagna in Toscana o un appartamento in città a Barcellona e volete chiedere un prestito, dovete rivolgervi a una banca locale per il finanziamento. I tassi di interesse e quindi i tassi ipotecari in Svizzera sono bassi rispetto agli standard internazionali, anche dopo i recenti aumenti dei tassi di interesse. Per questo motivo, quando si finanzia un immobile all'estero si devono mettere in conto interessi e quindi costi abitativi significativamente più alti che in Svizzera.
Per la casa o l'appartamento vacanza si devono pagare le tasse come per l'abitazione principale. Il valore di mercato dell'immobile su cui si è tenuti a pagare la tassa, il valore locativo figurativo al netto dei costi di manutenzione e degli interessi ipotecari come reddito del luogo in cui si trova l'immobile. Il valore locativo figurativo varia da cantone a cantone, indipendentemente dal numero di settimane o mesi trascorsi nella casa o nell'appartamento vacanza. Se affittate la casa o l'appartamento, dovete pagare l'imposta sul reddito da locazione al netto dei costi di manutenzione e degli interessi ipotecari. Se l'immobile viene affittato parzialmente, il valore locativo figurativo e il reddito locativo vengono calcolati in proporzione.
