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La maggior parte di noi compra una casa solo una volta nella vita. Ecco perché abbiamo messo insieme la "Checklist per l'acquisto di una casa". In questa lista da spuntare é possibile reperire un elenco passo dopo passo di ciò che si dovrebbe sapere o considerare prima di comprare una casa o un appartamento. In questo articolo entriamo più in dettaglio sui singoli punti e spieghiamo il contesto. In modo che sia possibile trovare la casa dei sogni rapidamente invece di impantanarsi nella ricerca.
Comprare una casa è probabilmente il più grande investimento della propria vita. Ecco perché si dovrebbe essere chiari su ciò di cui si ha veramente bisogno. Più chiaramente si definiscono le proprie esigenze, più facile sarà la ricerca. Meglio non lasciarsi influenzare dagli altri o dalle tendenze e meglio stabilire troppi criteri piuttosto che troppo pochi. Si possono sempre fare delle eccezioni, quando si sa che lo sono. Nella nostra "Checklist per l'acquisto di una casa" abbiamo diviso le necessità (punto 1) nelle sezioni "Base", "Immobile" e "Posizione". Esaminare tutte e tre le sezioni punto per punto e rispondere ad ogni domanda è fondamentale. Le risposte aiuteranno più tardi quando si deciderà a favore o contro di una casa o di un appartamento.
Non appena definiti i propri bisogni, si dovrebbe pensare al finanziamento (punto 2 della checklist). In particolare, questo riguarda il rapporto prestito-valore e l'accessibilità ( o sostenibilità) economica. È necessario raccogliere il 20% di capitale proprio in modo che un fondo d'investimento, una banca o un fondo pensione possa finanziare la casa dei proprisogni con una prima ipoteca (fino al 65%) ed eventualmente una seconda ipoteca (il resto fino all'80%). Bisogna anche essere in grado di permettersi la proprietà della casa: ovvero le spese di alloggio (interesse ipotecario imputato, ammortamento e spese accessorie) non possono superare il 35% del reddito familiare lordo. Ha senso chiarire subito con la banca ciò che è fattibile e accessibile.
Leggete il nostro articolo "Capitale proprio per l'acquisto di una casa: alternative a un conto di risparmio" se ritenete di non avere abbastanza capitale proprio.
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Più precisamente sono state definite le esigenze abitative (passo 1) e si conoscono le proprie possibilità finanziarie (passo 2), meglio è possibile restringere il proprio raggio di ricerca. Su tutti i portali immobiliari online, è possibile definire parametri di ricerca come la posizione e la regione, il tipo, la dimensione, l'età e la finitura, così come un limite massimo di prezzo d'acquisto o un range. Si possono visualizzare tutti i risultati della ricerca online e, se una proprietà risulta interessante, contattare il venditore e organizzare una prima visita. Inoltre é possibile sottoscrivere abbonamenti di ricerca gratuiti con la maggior parte dei portali ed essere avvisati automaticamente non appena nuove offerte soddisfano i propri parametri di ricerca.
La nostra ricerca di immobili sarà presto online. Colleghiamo i risultati della ricerca con i nostri intelligenti strumenti online, per esempio il confronto dei mutui o la diagnosi ristrutturazione. Così è possibile vedere a colpo d'occhio quanto costerà la casa o se ci sono lavori di ristrutturazione previsti a breve e quanto costeranno.
Visitare e confrontare diverse case. Ascoltare la propria testa e il proprio istinto è cruciale durante la prima visita: la planimetria é adatta? Le stanze sono abbastanza grandi? Piacciono le finiture? Che impressione dà il quartiere? La famiglia vorrebbe vivere qui? Se si é risposto "sì" a queste domande, bisogna organizzare una seconda visita e verificare se la casa è davvero quella dei propri sogni. Controllare la struttura dell'edificio, con uno specialista se necessario, e cercare i dettagli che potrebbero essere andati trascurati la prima volta. Fare una passeggiata nel quartiere, parlare con i vicini e chiedere all'autorità edilizia dei progetti di costruzione nelle vicinanze è indubbiamente consigliato.
Leggete il nostro articolo "Checklists per l'acquisto: come prepararsi a visitare gli immobili" come preparazione e scaricare gratuitamente la nostra "Checklist per visite di casa" .
Se si é convinti e seriamente interessati, si dovrebbe mettersi al lavoro e organizzare il finanziamento con la propria banca (o un fondo di investimento o un fondo pensione). Per l'approvazione del mutuo ipotecario di base, bisogna presentare alla propria banca un dossier completo con molti documenti (vedere il punto 4.1 della "Checklist per l'acquisto della casa"). Su questa base, la banca stima il valore di mercato. Le banche prestano secondo il principio del valore più basso. Per esempio, se il prezzo di acquisto è di 1,2 milioni di franchi svizzeri ma il valore di mercato è di 1 milione di franchi svizzeri, la banca presterà il valore di mercato. Se la banca è disposta a finanziare l'immobile residenziale, é possibile dare conferma delll'imminente finanziamento.
Con la nostra valutazione immobiliare è possibile stimare il valore di mercato e confrontarlo con altre case. In questo modo si scopre se il prezzo è giusto e si ha una base per le trattative sul prezzo.
Sobald Sie die Finanzierungsbestätigung in der Tasche haben, sollten Sie Ihr Kaufinteresse erklären. Am besten mit einem kurzen Brief. Erklären Sie sachlich, warum Sie das Haus kaufen wollen, und stellen Sie sich und Ihre Familie vor. Ihre Begeisterung darf durchaus durchschimmern. Ein Haus verkaufen ist für viele Menschen emotional, besonders, wenn sie schon lange darin gewohnt haben – da können Sympathiepunkte über Zusage oder Absage entscheiden. Und wenn Sie die Finanzierungsbestätigung der Bank beilegen, weiss der Verkäufer beziehungsweise die Verkäuferin, dass Sie es wirklich ernst meinen und die Finanzierung gesichert ist. Das ist für viele ein entscheidendes Argument für den Zuschlag.
Non appena si ha in tasca la conferma del finanziamento, si dovrebbe dichiarare il proprio interesse all'acquisto. Il modo migliore per farlo è con una breve lettera. Spiegare di fatto perché si desidera comprare la casa e presentarsi con la propria famiglia. Il suo entusiasmo dovrebbe trasparire per risultare convincente. Vendere una casa è emozionante per molte persone, specialmente se ci hanno vissuto per molto tempo - i punti di simpatia possono fare la differenza tra l'accettazione e il rifiuto. E se si allega la conferma del finanziamento della banca, il venditore sa che l'interesse é sincero e che il finanziamento è assicurato. Per molti, questo è un punto decisivo per l'accettazione dell'offerta.
Il processo di acquisto può richiedere più tempo se molte persone sono interessate alla casa o se la proprietà viene venduta in un processo di offerta. In genere si raccoglie un giro di offerte in cui si deve presentare un'offerta d'acquisto concreta. L'offerta più alta non sempre vince.
Ha vinto l'offerta? Congratulazioni! Ora bisogna organizzare il finanziamento in modo definitivo. Quando si sceglie un'ipoteca, meglio fareattenzione al modello (ipoteca fissa con una durata fissa e un tasso di interesse fisso o ipoteca SARON flessibile), alla durata e al tasso di interesse. Di regola, ha senso dividere il finanziamento in due o tre tranche. Questo ottimizza l'onere degli interessi. Inoltre, si distribuisce meglio il rischio di tasso d'interesse perché solo una tranche deve essere rinnovata piuttosto che l'intero importo del mutuo in scadenza nello stesso momento. Non appena il finanziamento è stato assicurato e il contratto di mutuo è stato firmato, è possibile recarsi dal venditore e far redigere il contratto di acquisto.
Col nostro confronto di ipoteche potete facilmente confrontare modelli e condizioni di ipoteche e combinare le offerte più interessanti di diversi fornitori per un finanziamento ottimale.
Il contratto di vendita conclude l'affare. Questo può essere abbastanza complesso. Nella sezione 4.2 della nostra "Checklist per l'acquisto della casa" abbiamo elencato ciò che dovrebbe essere regolato nel contratto di acquisto nei minimi termini. Il notaio redige una bozza di contratto, che il venditore e l'acquirente rivedono e aggiustano fino a quando non è corretto per entrambe le parti. Meglio assicurarsi che, nonostante i cambiamenti, tutto sia lecito e non manchi nulla. Appena il contratto d'acquisto è in ordine per entrambi, bisogna prendere un appuntamento dal notaio per la firma del contratto.
Il notaio prepara tutto per la firma del contratto, l'esecuzione dell'atto di debito e l'iscrizione nel registro fondiario. L'atto di debito contiene il pegno e serve come garanzia per la banca che finanzia l'acquisto della casa nel caso in cui non si riesca a soddisfare gli obblighi finanziari. Di regola, le parti concordano che il prezzo di acquisto venga trasferito non appena il contratto viene firmato dall'acquirente e dal venditore, certificato dall'ufficio del notaio e iscritto nel registro fondiario. Con l'iscrizione nel registro fondiario, l'acquisto è completato e l'accordo è legalmente vincolante - la casa dei propri sogni è diventata realtà!
Poiché non bisogna trasferire il prezzo d'acquisto fino a dopo l'iscrizione al registro fondiario, il venditore ha bisogno di una garanzia. Come prova della disponibilità a pagare, è possibile presentare una garanzia irrevocabile della banca che il pagamento sarà attivato non appena la cambiale sarà registrata.
