Il 22 settembre 2022 la Banca nazionale svizzera (BNS) ha aumentato il tasso di interesse di riferimento da meno 0,25 a più 0,50%. In questo modo, dopo otto anni, si è conclusa una lunga fase di tassi di interesse negativi in Svizzera. Per questo motivo i costi di finanziamento delle ipoteche a tasso fisso con durata decennale, ad esempio, sono quasi triplicati nel confronto annuale. Allo stesso tempo, l'aumento dei prezzi dell'energia e dei costi di manutenzione sta mettendo ulteriormente a dura prova i bilanci di molti proprietari di immobili. Tuttavia, in seguito al rialzo dei tassi d'interesse della BNS, i prezzi degli immobili sono leggermente aumentati. Secondo Wüest Partner, nel terzo trimestre i prezzi dei condomini sono aumentati dell'1,1% e quelli delle case unifamiliari dell'1,2%. Su base annua, i condomini costano il 6,6% in più e le case unifamiliari il 7,2% in più.
Dal 1985 al 2021, i proprietari di immobili svizzeri hanno finanziato la loro casa o il loro appartamento a un tasso medio del 4,9%; negli ultimi dieci anni, le ipoteche sono costate solo l'1,9%. I tassi di interesse ipotecari storicamente bassi sono in parte responsabili del forte aumento dei prezzi, come ha calcolato Wüest Partner.
Un esempio: se dal 2005 al 2021 le ipoteche avessero fruttato un interesse pari al tasso medio del 2005 (4%), i prezzi delle case unifamiliari sarebbero teoricamente aumentati del 50,1% invece che del 77,9% e quelli dei condomini del 53,4% invece che del 79,8%. I bassi tassi di interesse sono responsabili di un terzo dell'aumento dei prezzi. Ancora più forte è stata l'influenza della crescita demografica in Svizzera, con il 41% (case) e il 52% (appartamenti).
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Con l'aumento del tasso d'interesse di riferimento, la BNS ha cercato di combattere l'inflazione, che per i nostri standard è elevata, senza soffocare l'economia o rischiare una recessione. Dopo l'aumento, il tasso d'inflazione è leggermente diminuito, ma al 3% è ancora chiaramente al di sopra dell'obiettivo della BNS del 2%. Per questo motivo la BNS probabilmente aumenterà il tasso di interesse di riferimento di 50 o 75 punti base prima della fine di dicembre 2022. Per il 2023, gli esperti si aspettano ulteriori, ma più contenuti, incrementi dei tassi d'interesse. Tuttavia, nessuno osa fare previsioni. L'entità delle variazioni dei tassi d'interesse dipende dall'andamento dell'economia, della disoccupazione e dei consumi in Svizzera. La maggior parte degli esperti prevede una recessione nella zona euro, che è importante per noi, e questo potrebbe avere un impatto negativo sulla Svizzera. Ecco perché c'è molta incertezza.
L'incertezza sta lasciando il segno sul mercato immobiliare e rallenta leggermente la domanda per gli immobili residenziali. Nonostante questo aumento dei costi di finanziamento, dei prezzi dell'energia e dei costi di manutenzione, la domanda è ancora superiore all'offerta. Soprattutto in buone zone. Questa situazione però non cambierà presto, come suggerisce un recente sondaggio condotto da Fährländer Partner tra 844 professionisti del settore immobiliare:
Un sondaggio dell'associazione dei proprietari fondiari svizzera conferma questi risultati. Dei 240 esperti immobiliari intervistati, il 40% prevede un aumento dei prezzi dei condomini e il 50% dei prezzi delle case unifamiliari. Soprattutto perché i terreni edificabili sono scarsi e quindi costosi. Sebbene la domanda si sia leggermente indebolita negli ultimi dodici2 mesi, la richiesta di immobili residenziali in Svizzera è ancora nettamente superiore all'offerta.
Se i tassi d'interesse aumentano in modo più marcato e un numero sempre maggiore di proprietari di case raggiunge i propri limiti finanziari, i prezzi degli immobili potrebbero diminuire. La Banca Centrale Europea, alle prese con un'inflazione del 10%, mette in guardia dalle correzioni del mercato immobiliare; la BNS non le esclude.
Le previsioni sono difficili. Soprattutto quando riguardano il futuro. Questo vale soprattutto per le previsioni a lungo termine dei prezzi degli immobili in Svizzera. Tuttavia, gli esperti immobiliari di Wüest Partner hanno dato un'occhiata alla loro sfera di cristallo. Nello scenario negativo - grave recessione, forte calo dell'immigrazione e alto tasso di sfitto - le case unifamiliari perdono il 14% e i condomini addirittura il 22% del loro valore. Ma se l'economia dovesse tornare a crescere in modo decente o addirittura deciso, i prezzi degli immobili potrebbero aumentare del 17-30% o più.
Il 14-22% di perdita di valore è molto. Negli ultimi dieci anni, tuttavia, i prezzi degli immobili in Svizzera sono aumentati del 40% o più, a seconda della regione. Questo mette in prospettiva la perdita.
La proprietà immobiliare sta diventando sempre più costosa. Il 14 novembre 2022, un' ipoteca a tasso fisso con durata decennale costava il 3,08% (media di mercato), due volte e un quarto in più rispetto a un anno fa. Si tratta di un tasso di interesse inferiore al 4,5% o 5% che molte banche utilizzano per calcolare la sostenibilità. Ciononostante, se volete accendere (o prorogare) un mutuo, dovrete fare attenzione al budget e tenere conto dell'aumento del costo della vita e degli alloggi. In tempi di incertezza, le banche guardano con maggiore attenzione e vogliono ridurre al minimo i rischi. Ecco perché ha senso non spingersi oltre i propri limiti finanziari. Con il nostro confronto ipoteche potete confrontare diversi modelli e combinare le offerte più interessanti.
In «Ipoteche: sviluppo dei tassi di interesse nei prossimi 12 mesi (ottobre 2022)» leggete cosa potete fare se volete stipulare un'ipoteca e vi aspettate un aumento dei tassi di interesse. Attualmente, i proprietari di immobili stipulano più ipoteche Saron che ipoteche a tasso fisso.
Anche dopo il rialzo dei tassi, la domanda è superiore all'offerta. Soprattutto in buone zone. Tuttavia, gli acquirenti sono diventati più sensibili ai prezzi e si interrogano criticamente sui prezzi di vendita perché non vogliono arrivare ai loro limiti finanziari per il finanziamento. Per questo motivo i potenziali acquirenti sono meno numerosi, ma comunque abbastanza seri, e il loro processo decisionale richiede un po' più di tempo. Ciò significa che bisogna avere più pazienza e che potrebbe essere necessario fare piccole concessioni sul prezzo di acquisto. Soprattutto se si vuole vendere rapidamente. Con la nostra valutazione immobiliare neutrale, che si basa sui prezzi di transazione di case e appartamenti comparabili, potete scoprire quanto vale la vostra casa. E con i documenti di vendita professionali, aumentate le possibilità di vendita.
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Naturalmente, potete vendere la vostra casa o il vostro appartamento da soli. Ma se le parti interessate negoziano più a lungo e più duramente, vale la pena prendere in considerazione un agente immobiliare. Da un lato, vi toglie molto lavoro, dalla valutazione al cambio di proprietà nel registro fondiario. D'altra parte, egli conosce il mercato e probabilmente venderà la vostra casa o il vostro appartamento più velocemente e a un prezzo migliore del vostro. Un agente immobiliare affidabile richiede una commissione pari al due o tre per cento del prezzo di vendita. Se vende la casa o l'appartamento per 1,25 milioni di franchi invece di 1,2 milioni, l'investimento è più che ripagato.
