Il 16 giugno 2022, la Banca nazionale svizzera ha aumentato il tasso d'interesse base per la prima volta in 15 anni. Di conseguenza, a giugno i tassi ipotecari sono saliti fino al 2,65% per ipoteche quinquennali e fino al 3,08% per ipoteche decennali, il massimo da un decennio a questa parte. A luglio, i tassi ipotecari sono poi scesi di nuovo in modo significativo, fino a quando il vento è nuovamente cambiato a metà agosto. Dopo l'aumento del tasso d'interesse base da meno 0,25 a più 0,50 per cento del 22 settembre 2022, le ipoteche a tasso fisso con durata di cinque o dieci anni costeranno rispettivamente il 2,6 per cento* e il 2,85 per cento*, mentre le ipoteche del mercato monetario SARON lo 0,91 per cento* (più il margine di credito). Si tratta di prezzi indicativi, i cosiddetti tassi vetrina, che vengono pubblicati online dalle banche, ma che sono certamente negoziabili per i buoni clienti.
* Termine ultimo: 23 settembre 2022
Il SARON è strettamente orientato al tasso d'interesse base della Banca nazionale svizzera. A questo tasso di base, le banche aggiungono un margine legato al merito creditizio che va dallo 0,6 all'1,3%.
La maggior parte degli esperti si aspettava che la BNS aumentasse il tasso d'interesse base di 0,50-0,75 punti percentuali, alcuni addirittura di un intero punto percentuale. Con l'aumento da meno 0,25% a più 0,50%, la BNS ha posto fine alla fase di tassi d'interesse negativi in Svizzera, durata quasi otto anni. La BNS aveva abbassato il tasso d'interesse base a meno 0,25% il 18 dicembre 2014 e a meno 0,75% il 15 gennaio 2015. Per questo motivo le ipoteche e le case di proprietà sono stati più convenienti che mai per anni. Ora non più. Con il secondo rialzo dei tassi d'interesse di quest'anno, la BNS vuole combattere l'inflazione senza soffocare l'economia. Ad agosto, il tasso d'inflazione in Svizzera è salito al 3,5% dopo il 3,4% di giugno e luglio. L'obiettivo a lungo termine della BNS è il 2%.
Nelle sue previsioni sui tassi di settembre 2022, la UBS prevede ad esempio un leggero aumento dei tassi d'interesse per le obbligazioni federali e le ipoteche e maggiori fluttuazioni dei tassi d'interesse nei prossimi mesi. I motivi sono l'incertezza e il timore di un rallentamento economico globale, la guerra in Ucraina, la minaccia di carenza di gas in Europa e la possibile carenza di elettricità in Svizzera.
A seconda della banca, è possibile prorogare le ipoteche a tasso fisso fino a 18, a volte anche 24 mesi prima della scadenza e fissare il tasso d'interesse attuale pagando un sovrapprezzo.
Il modello di ipoteca giusto dipende tanto dalla vostra situazione finanziaria e dalla vostra capacità di rischio quanto dal tasso d'interesse attuale e dalle previsioni sui tassi d'interesse. Le ipoteche del mercato monetario sono più economiche di quelle a tasso fisso. Con un'ipoteca SARON potete risparmiare, ma dovete aggiornarvi regolarmente e avere un margine di manovra finanziario sufficiente per affrontare le principali fluttuazioni dei tassi d'interesse. Con un'ipoteca a tasso fisso potrete pianificare con sicurezza il vostro budget. Ha senso combinare diversi modelli e condizioni per le ipoteche. In questo modo si distribuisce il rischio di tasso d'interesse su diversi tassi di base e si riduce al minimo il rischio di dover rinnovare l'intero importo in caso di tassi d'interesse sfavorevoli. Tre opzioni in tempi di (leggero) aumento dei tassi di interesse ipotecari:
Dopo il primo aumento dei tassi d'interesse di metà giugno, molti acquirenti e proprietari di immobili hanno stipulato più ipoteche SARON o ipoteche a tasso fisso con scadenze più brevi, ma meno ipoteche a tasso fisso con scadenze più lunghe. A quanto pare, il prezzo per la sicurezza di bilancio delle ipoteche a tasso fisso a lungo termine è troppo alto per loro, per cui hanno sottoscritto ipoteche sul mercato monetario o ipoteche a tasso fisso con scadenze più brevi. Tuttavia, l'ipoteca a tasso fisso decennale è ancora il modello ipotecario più diffuso in Svizzera, con una quota di circa il 50% del volume ipotecario totale.
Senza una durata complessiva, potete passare da un'ipoteca SARON a un'ipoteca a tasso fisso nel giro di pochi giorni se i tassi di interesse aumentano o se prevedete un aumento dei tassi.
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Quest'anno, negli Stati Uniti, il Federal Reserve System, o Fed in breve, ha aumentato i tassi d'interesse base cinque volte fino alla fine di settembre. All'inizio del 2022, il tasso d'interesse base negli Stati Uniti era pari allo 0-0,25%, mentre alla fine di settembre era pari al 3-3,25%. Come la BNS, la Fed punta a un tasso d'inflazione del 2%, ma con un tasso dell'8,3% in agosto è ben lontana da questo obiettivo. Con il 9,1%, l'inflazione nell'area dell'euro è addirittura superiore a quella degli Stati Uniti. Per questo motivo la Banca Centrale Europea ha aumentato il tasso d'interesse base dallo 0,50 all'1,25%, un livello mai raggiunto prima.
In Svizzera, l'inflazione, con il 3,5% di agosto, è elevata per i nostri standard. I principali responsabili sono i prezzi di energia, cibo e materie prime. Per il 2022, la BNS prevede un'inflazione annua del 3%. Come altre banche centrali, la BNS sta cercando di combattere l'inflazione con aumenti dei tassi di interesse senza soffocare l'economia o far precipitare la Svizzera in una recessione. Quasi tutti gli esperti si aspettavano un aumento di 0,50 o 0,75 punti percentuali il 22 settembre, motivo per cui l'aumento è stato incluso nei tassi di interesse e non ha sorpreso il mercato.
La lotta all'inflazione terrà impegnate le banche centrali ancora a lungo. Per questo motivo molti esperti e tutte le banche centrali si aspettano ulteriori rialzi dei tassi d'interesse nel 2022 e nel 2023. Negli Stati Uniti, ad esempio, la Fed ha annunciato ulteriori passi in avanti. Gli esperti prevedono un aumento del 4,50% per l'anno prossimo. Anche i tassi d'interesse in Svizzera continueranno probabilmente a salire. Il 22 settembre il Presidente della BNS Thomas Jordan ha dichiarato che presto potrebbero essere necessari altri rialzi dei tassi. Presto potrebbe significare nel 4° trimestre del 2022. Alcuni esperti prevedono un aumento all'1% già quest'anno.
Prima o poi ci accorgeremo tutti della fine dei tassi d'interesse negativi in Svizzera. I proprietari di case pagheranno tassi ipotecari più alti, gli inquilini affitti più alti e le aziende tassi d'interesse più alti per i loro investimenti. Inoltre, il costo della vita aumenterà. Senza aumenti salariali graduali, molte persone rischiano di perdere realmente il loro potere d'acquisto. Con la sua politica monetaria, la BNS sta camminando sulla linea sottile tra inflazione e recessione. Una crescita economica stagnante o addirittura in calo potrebbe mettere a rischio i posti di lavoro in Svizzera.
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Un proprietario di immobili su cinque dovrà rinnovare un'ipoteca nei prossimi mesi. Probabilmente a tassi ipotecari molto più alti di prima. Questo aumenta i costi degli alloggi, una delle voci più importanti del budget. Molti proprietari d'immobili si sono abituati al denaro a basso costo e hanno messo a bilancio l'1 o il 2& invece del 5&, come previsto dal calcolo della sostenibilità della loro banca. Per questo motivo alcune persone potrebbero ora pensare se possono o vogliono permettersi la casa o l'appartamento, anche se la sostenibilità è ancora matematicamente data. Per tutti gli altri proprietari di casa, al momento non cambierà nulla. Tuttavia, dovrebbero pensare a un rifinanziamento troppo presto piuttosto che troppo tardi e prendere in considerazione alternative ragionevoli.
L'aumento del tasso d'interesse base a più 0,50% colpisce in particolare i proprietari di immobili che hanno finanziato la propria abitazione con un'ipoteca SARON. Il tasso d'interesse è solitamente un po' più alto del tasso di base. Finché era negativo, dovevano pagare solo il margine legato alla solvibilità. Ora pagano lo 0,91% d'interessi (tasso indicativo al 23 settembre 2022) e, ad esempio, lo 0,6% di margine, pari all'1,51%. Si tratta comunque di un'ipoteca significativamente più economica di un'ipoteca a tasso fisso, ma il tasso d'interesse può subire forti oscillazioni. Verso il basso e, nel prossimo futuro, soprattutto verso l'alto. Gli esperti prevedono l'1,6-2% per le ipoteche SARON (interessi e margine) e il 2,8-3,2% per le ipoteche a tasso fisso con durata decennale fino alla fine del 2022.
La differenza di tasso d'interesse tra un'ipoteca a tasso fisso e un'ipoteca del mercato monetario è il prezzo da pagare per dormire sonni più tranquilli. Chi non ha problemi con l'aumento dei tassi d'interesse può risparmiare con un'ipoteca SARON.
In un anno, i prezzi degli appartamenti sono aumentati in media del 7% e quelli delle case dell'8%. Con l'aumento dei tassi ipotecari, si prevede che la domanda di case di proprietà diminuisca, in quanto alcuni potenziali acquirenti si ritirano, mentre l'offerta dovrebbe aumentare, in quanto alcuni proprietari di case vogliono o devono vendere. La domanda rimane elevata e continuerà a superare l'offerta. Per questo motivo molti agenti immobiliari prevedono prezzi stabili o in leggero aumento nei prossimi mesi. Per una correzione (meno 10 per cento o più), i tassi d'interesse base e quindi i tassi ipotecari dovrebbero aumentare molto più bruscamente, ma è ancora troppo presto. Ma: "Un significativo inasprimento delle condizioni finanziarie potrebbe innescare una correzione del mercato immobiliare", ha dichiarato il vicepresidente della BNS Martin Schlegel alla conferenza stampa del 22 settembre 2022.
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La possibilità di finanziare o rifinanziare il proprio immobile in modo stabile, equilibrato o orientato al mercato (vedi "Opzioni in caso di aumento dei tassi ipotecari") dipende da più fattori che non solo dal tasso d'interesse corrente. Nella scelta del modello ipotecario e delle relative condizioni, la vostra situazione finanziaria, i vostri progetti futuri e la vostra capacità di rischio, nonché la vostra valutazione dell'andamento dei tassi di interesse ipotecari, giocano un ruolo decisivo. Se non siete sicuri, chiedete consiglio e confrontate le offerte. Questo è particolarmente importante in tempi incerti come questi. L'offerta più economica non è sempre la migliore per voi. Ecco perché una buona consulenza non è costosa, ma preziosa.
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