Il 14 dicembre la Direzione generale della Banca nazionale svizzera si è riunita per l'ultima valutazione di politica monetaria dell'anno. Dei 31 economisti interpellati da Reuters, 31 si aspettavano che il tasso di interesse base non venisse modificato. Come spesso accade, la maggioranza aveva ragione: il tasso d'interesse base della BNS, aumentato in cinque fasi da -0,75% a +1,75% dalla metà del 2020, rimane invariato. È la prima volta da molto tempo che il tasso di interesse è superiore all'inflazione, che è scesa all'1,4% nel novembre 2023. La Direzione generale della BNS ha spiegato la sua decisione come segue: "La pressione inflazionistica si è leggermente attenuata nell'ultimo trimestre. Tuttavia, l'incertezza rimane elevata. La BNS continuerà pertanto a seguire da vicino l'andamento dell'inflazione e, se necessario, ad adeguare la propria politica monetaria per garantire che l'inflazione rimanga all'interno della fascia di stabilità dei prezzi nel medio termine". Ciò significa che, sebbene il tasso d'inflazione sia all'interno della fascia obiettivo dello 0-2%, è ancora troppo presto per tagliare i tassi d'interesse.
Negli Stati Uniti il tasso di inflazione su base annua è sceso dal 7,1 al 3,1%, nell'Eurozona dal 10,1 al 2,4%. Ciò significa che né la Federal Reserve statunitense né la Banca Centrale Europea hanno attualmente motivo di aumentare i tassi di interesse. Tuttavia, è ancora troppo presto per una riduzione dei tassi d'interesse sia negli Stati Uniti che in Europa.
Nulla parla a favore di un aumento, nulla a favore di una riduzione. Gli esperti presenti a una conferenza stampa della BNS sono stati più che mai unanimi. La BNS è in linea con la sua politica monetaria, ma rimane cauta e vigile. Ci sono buone ragioni per la sua moderazione e per la pausa dei tassi d'interesse:
La decisione della BNS era attesa e già da tempo prezzata nei tassi d'interesse. Di conseguenza, i tassi d'interesse del mercato monetario e dei capitali hanno reagito appena. In occasione della conferenza stampa, il Presidente della BNS Thomas Jordan ha sottolineato che nei prossimi mesi la Banca nazionale terrà sotto controllo l'inflazione e le prospettive economiche. Attualmente la BNS prevede per l'anno prossimo un tasso d'inflazione dell'1,9%, appena all'interno della fascia obiettivo dello 0-2%, e una crescita dell'economia (misurata in termini di PIL) dello 0,5-1%. La BNS è quindi un po' più pessimista del Gruppo di esperti del governo federale per le previsioni economiche, che ha rivisto al ribasso la sua previsione di crescita economica per il 2024 dall'1,5 all'1,3%. Ciò conferma la nostra impressione che la BNS stia agendo con cautela e prudenza.
Se avete finanziato la vostra casa con un'ipoteca SARON, non cambierà nulla perché il tasso d'interesse è legato al tasso di base. Inoltre, è previsto un margine di 50 punti base o più in funzione del merito creditizio. Attualmentele ipoteche SARON costano almeno il 2,25%. Se avete finanziato la vostra casa o l'acquisto di un immobile con un'ipoteca a tasso fisso, non cambierà molto. Il mercato non si aspettava né un aumento né una diminuzione, per cui i tassi d'interesse per le ipoteche a tasso fisso non si sono praticamente mossi dopo la decisione della BNS. Dall'ultima valutazione di politica monetaria del 21 settembre, invece, i tassi ipotecari sono diminuiti notevolmente. Il 14 dicembre 2023, ad esempio, il tasso d'interesse base per un'ipoteca a tasso fisso a dieci anni presso UBS key4 mortgages era pari o superiore all'1,69%*. Questo valore è inferiore di 0,66 punti percentuali rispetto all'ultima valutazione del 21 settembre. Per la prima volta dalla loro introduzione, le ipoteche SARON costano di più rispetto alle ipoteche a tasso fisso con scadenze brevi (da inizio ottobre) e lunghe (da inizio novembre).
Il tasso d'interesse base SARON è legato al tasso d'interesse base della BNS e può variare. Le ipoteche SARON sono quindi adatti ai proprietari di immobili che possono sopportare le oscillazioni dei tassi d'interesse e che dispongono di un certo margine di manovra finanziario. Chi preferisce fare calcoli sicuri dormirà sonni più tranquilli con un'ipoteca a tasso fisso.
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L'allentamento della pressione inflazionistica e la prospettiva di un calo dei tassi d'interesse sulle ipoteche stanno dando sollievo ai proprietari di immobili che devono estendere o riscattare un'ipoteca nel prossimo futuro e agli acquirenti di immobili. Gli esperti immobiliari ipotizzano che il mercato immobiliare si stabilizzerà a un livello di prezzi elevato. Prevedono che i prezzi rimarranno stabili o scenderanno leggermente nel 2024. Non ci sono elementi che facciano pensare a una correzione più forte (-10% o più), anche se il mercato immobiliare è altamente valutato. Secondo l'UBS Real Estate Bubble Index, il rischio di esplosione della bolla immobiliare è basso. L'indice è sceso a 1,41 nel terzo trimestre ed è ben al di sotto del valore di inizio anni '90 (2,60), quando la bolla scoppiò e i prezzi degli immobili in Svizzera crollarono fino al 40%.
Nell'articolo "Mercato immobiliare svizzero: le nostre previsioni per il 2024" prevediamo l'andamento dei prezzi degli immobili nei prossimi anni e spieghiamo cosa significa per gli acquirenti e i venditori di immobili e perché un agente immobiliare non è mai stato così prezioso come oggi.
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La decisione della BNS era attesa dalla maggior parte degli operatori di mercato. Di conseguenza, i tassi ipotecari si sono mossi appena dopo il 14 dicembre. La situazione è cambiata poco per i proprietari di immobili. Indipendentemente dal fatto che abbiano finanziato il loro immobile con un'ipoteca SARON e/o un'ipoteca a tasso fisso. Dopo la decisione della BNS, tutte le opzioni rimangono aperte. Sebbene non si possa escludere un aumento dei tassi d'interesse, esso diventa sempre più improbabile - probabilmente abbiamo raggiunto il picco dei tassi d'interesse in Svizzera. La maggior parte degli economisti ritiene che la BNS abbasserà il tasso d'interesse di riferimento nel 2024. Probabilmente non in primavera, ma in estate o al più tardi in autunno. Sempre che le incertezze economiche e geopolitiche non mettano i bastoni tra le ruote alla BNS.
In caso contrario, i tassi ipotecari scenderanno nella seconda metà dell'anno. Le nostre previsioni fino alla fine del 2024:
* Tassi di interesse indicativi il 14 settembre 2023 alle ore 10.00. UBS key4 mortgages ha determinato i tassi di interesse sulla base dei seguenti parametri: Cantone di Zurigo, importo del prestito 500.000 franchi, sostenibilità economica del 20%, rapporto prestito/valore del 50%, data di erogazione 22 settembre 2023. Questi tassi di interesse non costituiscono un'offerta di finanziamento vincolante.
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Secondo studi di lungo periodo, in passatole ipoteche del mercato monetario come le ipoteche SARON erano più convenienti di quelle a tasso fisso. Per la prima volta dalla loro introduzione, le ipoteche SARON sono più costose di quelle a tasso fisso. Tuttavia, UBS stima che il finanziamento sul mercato monetario con un'ipoteca SARON sia più vantaggiosa nell'arco di dieci anni. Questa panoramica è un aiuto alla decisione, ma non sostituisce la consulenza personale di uno specialista:
Le ipoteche a tasso fisso sono generalmente più costose di quelle del mercato monetario. Il tasso d'interesse aumenta di norma con la durata, perché aumenta il rischio di tasso d'interesse. Se in passato avete privilegiato le ipoteche SARON nella vostra strategia, non dovreste passare a quelle a tasso fisso a causa dell'attuale situazione anomala. A meno che non abbiate riconsiderato radicalmente la vostra strategia ipotecaria.
È opportuno non puntare tutto su un'unica ipoteca, ma distribuire il finanziamento su diversi modelli e termini ipotecari. In questo modo si distribuisce il rischio di tasso d'interesse e si riduce al minimo il rischio di dover rinnovare l'intero importo in una fase di tassi elevati.
La scelta di finanziare o rifinanziare la vostra casa dipende da più fattori rispetto al tasso di interesse corrente. La vostra situazione finanziaria, i vostri progetti futuri, la vostra capacità di rischio e la vostra valutazione dell'andamento dei tassi d'interesse ipotecari giocano un ruolo altrettanto importante nella scelta del modello e della durata del mutuo. Se non siete sicuri, chiedete consiglio e confrontate le offerte. In tempi di incertezza come questi, questo è ancora più importante del solito. L'offerta più favorevole a prima vista non è sempre la migliore per voi.
