Molti esperti e giornalisti si aspettavano un aumento del tasso di interesse base. Da un lato, perchè è prevedibile un'impennata dell'inflazione tra la fine del 2023 e l'inizio del 2024, a causa dell'aumento dei prezzi degli affitti e dell'energia. Dall'altro, il differenziale dei tassi d'interesse con gli altri Paesi è così ampio che la Banca nazionale svizzera avrebbe avuto un margine di manovra per aumentare il tasso d'interesse base senza rischiare un apprezzamento indesiderato del franco. Ma prima le cose vanno diversamente, e poi più di quanto si pensi: il 21 settembre, a sorpresa, la BNS ha annunciato di voler fare una pausa sui tassi di interesse e di lasciare il suo tasso base all'1,75%. Quasi tutti gli operatori di mercato si aspettavano un aumento di 25 punti base. Dopo cinque aumenti consecutivi dei tassi di interesse dal 16 giugno 2022, è la prima volta che la BNS si astiene dall'aumentare il tasso. Cosa significa questo per le ipoteche e l'andamento dei tassi d'interesse fino a fine anno?
Negli Stati Uniti (tasso d'inflazione del 3,7%), la Federal Reserve Bank ha lasciato il tasso d'interesse base al 5,25-5,50% il 20 settembre. Nell'Unione Europea (tasso d'inflazione del 5,2%), la Banca Centrale Europea ha aumentato il tasso d'interesse base al 4,50% il 14 settembre.
Sebbene la decisione della BNS abbia colto in contropiede la maggior parte degli analisti e dei media, ci sono buone ragioni per una pausa sui tassi di interesse:
Rinviato non significa cancellato. Il Presidente della BNS Thomas Jordan ha giustificato la decisione con il calo della pressione sui prezzi in Svizzera, ma ha allo stesso tempo avvertito: "Monitoreremo attentamente l'inflazione nei prossimi mesi". La BNS ipotizza ora che il tasso d'inflazione sarà di nuovo stabilmente al di sotto del 2% a partire dal 2025 e quindi all'interno del suo corridoio obiettivo tra lo 0 e il 2%. Il mancato aumento dà sollievo a proprietari di immobili, affittuari e imprese. Con la sua politica monetaria, la BNS si muove su una linea sottile tra inflazione e recessione. Il 20 settembre, un giorno prima della decisione sui tassi di interesse della BNS, il gruppo di esperti per le previsioni sulla congiuntura ha rivisto al ribasso le previsioni di crescita economica per il prossimo anno, portandole dall'1,5 all'1,2%. Ciò ha probabilmente influenzato (in parte) la decisione.
Se rifinanziate o finanziate la vostra casa di proprietà o l'acquisto di un immobile con un'ipoteca a tasso fisso, ne risentirete poco. Il 21 settembre 2023, i tassi di riferimento indicativi per le ipoteche a tasso fisso a dieci anni di UBS key4 mortgages, ad esempio, erano pari o superiori al 2,35%* (dal 2,46%* dopo l'ultimo aumento del tasso di base del 22 giugno 2023). Se dovete ancora rinnovare la vostra ipoteca, tutto rimarrà invariato. Tuttavia, dovreste pensare alle possibili alternative di rifinanziamento per tempo piuttosto che troppo tardi.
Se rifinanziate o finanziate la vostra casa di proprietà o l'acquisto di un immobile con un'ipoteca Saron, ne risentirete poco anche perché il tasso di base si basa sul tasso di interesse base. Le ipoteche Saron costeranno circa l'1,70% dopo il 21 settembre 2023 più un margine da 50 a 125 punti base, a seconda del vostro rating. In definitiva, un'ipoteca Saron dovrebbe costare dal 2,25 al 3%. Lo spread di 75 punti base è dovuto al margine sulla qualità del credito. Negli ultimi mesi le ipoteche Saron hanno perso gran parte del loro vantaggio in termini di tassi d'interesse, ma a lungo termine sono ancora leggermente più convenienti delle ipoteche a tasso fisso.
Il tasso di riferimento Saron cambia quotidianamente e può subire forti oscillazioni. Per questo motivo le ipoteche Saron sono adatte ai proprietari di immobili che non hanno problemi con le fluttuazioni dei tassi di interesse e che dispongono di un cuscinetto finanziario. Se invece preferite calcolare il budget, potete dormire sonni più tranquilli con un'ipoteca a tasso fisso.
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Secondo l'Indice dei prezzi degli immobili residenziali, i prezzi degli immobili sono aumentati dell'1,2% nel 2° trimestre 2023 e del 2,4% su base annua. I prezzi dei condomini (+ 1,6%) sono aumentati più del doppio rispetto a quelli delle case unifamiliari (+ 0,7%) nel 2° trimestre. Dopo i cinque aumenti dei tassi dalla metà del 2022, l'offerta è aumentata e la domanda è diminuita, ma la domanda continua comunque a superare l'offerta. Questo sosterrà i prezzi degli immobili per il momento. A partire dal 2024 ci si può aspettare un leggero calo dei prezzi. Lo spazio abitativo è troppo scarso per una forte correzione. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index classifica il mercato immobiliare come sopravvalutato, ma il pericolo che la bolla scoppi è basso. L'indice è sceso da 1,49 a 1,41 nel secondo trimestre del 2023 ed è molto al di sotto dei 2,60 dei primi anni '90, quando la bolla immobiliare è scoppiata e i prezzi degli immobili in Svizzera sono scesi fino al 40%.
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La maggior parte degli operatori di mercato si aspettava un rialzo dei tassi di interesse base. Pertanto, i tassi ipotecari si sono ridotti minimamente dopo la decisione della BNS del 21 settembre. La situazione non è cambiata per i proprietari di immobili. Indipendentemente dal fatto che abbiano finanziato la loro casa con un'ipoteca SARON e/o un'ipoteca a tasso fisso. Dopo la decisione della BNS, hanno ancora tutte le opzioni aperte. Sebbene non si escluda un rialzo dei tassi d'interesse, esso diventa sempre più improbabile: è molto probabile invece che il picco dei tassi d'interesse in Svizzera sia stato raggiunto. Pertanto, ci aspettiamo un andamento laterale delle ipoteche SARON e delle ipoteche a tasso fisso fino alla fine dell'anno. Tuttavia, è lecito attendersi una certa volatilità a causa dei timori di recessione e inflazione.
* Tassi di interesse indicativi alle ore 12.00 del 21 settembre 2023. UBS key4 mortgages ha determinato i tassi di interesse sulla base dei seguenti parametri: Cantone di Zurigo, importo del prestito 500.000 CHF, sostenibilità economica del 24%, rapporto prestito/valore del 50%, condizioni speciali per il certificato di sostenibilità, data di erogazione 22 settembre 2023.
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Le ipoteche a tasso fisso sono diventate più economiche, ma con un'ipoteca Saron si risparmia ancora in confronto. Tuttavia, è necessario avere un margine finanziario sufficiente per far fronte alle fluttuazioni dei tassi d'interesse e tenersi costantemente informati sugli attuali tassi d'interesse e sulle prospettive. Con un'ipoteca a tasso fisso si sa esattamente quanto si dovrà pagare in franchi e centesimi, ma si pagano più interessi. Questo è il prezzo da pagare per la sicurezza del budget. È opportuno non investire tutto il denaro in un'unica ipoteca e suddividere il finanziamento tra diversi modelli e condizioni ipotecarie. In questo modo si distribuisce il rischio di tasso d'interesse e si riduce al minimo il rischio di dover estendere l'intero importo in una fase di interessi elevati.
Il finanziamento o il rifinanziamento della vostra casa dipende da molti altri fattori oltre al tasso d'interesse corrente. Nella scelta del modello ipotecario e delle condizioni adeguate, la vostra situazione finanziaria, i vostri piani futuri e la vostra capacità di rischio, nonché la valutazione dell'andamento dei tassi d'interesse ipotecari, rivestono un ruolo altrettanto importante. In caso di dubbi, è opportuno chiedere una consulenza e confrontare le offerte. In tempi di incertezza come questi, questo è ancora più importante del solito. L'offerta più vantaggiosa a prima vista non è sempre la migliore per voi.
Secondo studi di lungo periodo, in passato le ipoteche del mercato monetario come quelle Saron erano più convenienti di quelle a tasso fisso. Dopo il quinto aumento dei tassi di interesse dal giugno 2022, oggi le ipoteche Saron costano quasi quanto quelle a tasso fisso, a causa della curva dei rendimenti piatta su tutte le scadenze. Tuttavia, UBS ritiene che il finanziamento sul mercato monetario sia più conveniente con un'ipoteca Saron su dieci anni. Il vantaggio in termini di tasso d'interesse è stimato in poco meno di un quarto del pagamento cumulativo degli interessi per un'ipoteca decennale a tasso fisso. Se la BNS aumenta il tasso d'interesse base, e quindi indirettamente anche il tasso d'interesse delle ipoteche Saron, il vantaggio in termini di tasso d'interesse si riduce a meno del 10%; se invece aumenta i tassi d'interesse più volte e più del previsto perché non riesce a controllare l'inflazione, un'ipoteca a tasso fisso su dieci anni sarebbe l'opzione più conveniente. Questa panoramica vi aiuterà a prendere una decisione, ma non sostituisce la consulenza personale degli esperti:
Con un'ipoteca a termine potete coprirvi dall'aumento dei tassi d'interesse. Si stipula ora un'ipoteca a tasso fisso di cui si avrà bisogno solo in seguito. In questo modo vi assicurate il tasso d'interesse attuale e pagate un supplemento a termine per la copertura.
