Dalla metà del 2020, la Banca nazionale svizzera ha aumentato il tasso d'interesse base in cinque fasi, da -0,75 a +1,75%. Il 21 marzo la Direzione generale, composta da tre membri, si è riunita per la prima valutazione di politica monetaria dell'anno e ha deciso di tagliare il tasso di riferimento dall'1,75 all'1,50%. Nel periodo precedente la riunione, diversi media hanno ipotizzato un taglio del tasso di interesse base. Da un lato, perché l'inflazione era scesa all'1,2% a febbraio, il livello più basso dall'ottobre 2021. In secondo luogo, perché il franco ha perso parte del suo valore rispetto all'euro e al dollaro dall'inizio del 2024, dopo i forti guadagni dello scorso anno. Sebbene molti analisti intervistati da Bloomberg non si aspettassero il primo taglio dei tassi prima dell'estate 2024, i tassi di interesse del mercato dei capitali hanno reagito a malapena alla decisione. A quanto pare, il taglio era già stato prezzato nei tassi d'interesse.
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A febbraio, l'inflazione su base annua negli Stati Uniti è scesa dal 6 al 3,2% e nell'eurozona dall'8,5 al 2,6%. Nonostante ciò, né la Federal Reserve statunitense né la Banca Centrale Europea hanno motivo di tagliare i tassi di interesse. Il calo è più lento del previsto. È quindi probabile che ci vorrà più tempo di quanto sperato prima che l'inflazione nell'eurozona e negli Stati Uniti raggiunga l'intervallo di riferimento.
Molti analisti ritenevano che la BNS avrebbe aspettato, anche se la pressione inflazionistica in Svizzera si è attenuata e l'inflazione è rimasta per mesi all'interno della fascia obiettivo dello 0-2%. La BNS è cauta e vigile e negli ultimi mesi ha fatto meglio di altre banche centrali. Il tasso di inflazione è sceso in modo sorprendente: dall'1,7% di dicembre all'1,3% di gennaio e all'1,2% di febbraio. L'inflazione di fondo, che esclude i beni volatili come cibo, energia e carburante, è ancora più bassa, all'1,1%. Non è chiaro come gli affitti influenzeranno l'inflazione. L'aumento del tasso di interesse base all'inizio di dicembre 2023 non avrà un impatto sugli affitti fino ad aprile 2024. Tuttavia, l'effetto dovrebbe essere attenuato dalla decisione della BNS sui tassi di interesse. "L'allentamento della politica monetaria è stato possibile perché la lotta all'inflazione è stata efficace negli ultimi due anni e mezzo", scrive la BNS nel suo comunicato stampa.
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La decisione della BNS è stata prezzata nei tassi d'interesse. Di conseguenza, i tassi d'interesse del mercato monetario e del mercato dei capitali hanno reagito solo leggermente. In occasione della conferenza stampa, il Presidente della BNS Thomas Jordan, che lascerà l'incarico a fine settembre 2024, ha sottolineato che la BNS adeguerà la propria politica monetaria "se necessario, per assicurare la stabilità dei prezzi a medio termine. E la BNS è ancora pronta a intervenire sul mercato dei cambi, se necessario". La BNS prevede che nei prossimi anni il tasso di inflazione rimarrà all'interno della fascia obiettivo dello 0-2% (2024: 1,4% / 2025: 1,2%). A dicembre prevedeva ancora il 2,2% per il 2024 e l'1,9% per il 2025. La BNS è la prima grande banca centrale a ridimensionare la propria politica monetaria restrittiva per contenere l'inflazione. Ci sono sempre più segnali che indicano che la Federal Reserve statunitense e la Banca Centrale Europea taglieranno i loro tassi di interesse base a giugno.
Se avete finanziato la vostra casa con un'ipoteca SARON, ne beneficiate direttamente perché il SARON è direttamente collegato al tasso di base. Un'ipoteca SARON costa oggi il 2 percento o più (1,50% più almeno 50 punti base di margine di credito). Se avete finanziato la vostra casa con un'ipoteca a tasso fisso o volete finanziare l'acquisto di un immobile con un'ipoteca a tasso fisso, non cambierà molto. Il mercato si aspettava che la BNS non tagliasse il suo tasso d'interesse base, motivo per cui i tassi d'interesse per le ipoteche a tasso fisso non si sono praticamente mossi dopo la decisione della BNS. Come previsto nel nostro articolo "Ipoteche: sviluppo dei tassi di interesse fino a fine 2024 (1° trimestre)", i tassi ipotecari sono leggermente aumentati dall'ultima decisione di politica monetaria del 2023. Il 21 marzo 2024, ad esempio, un'ipoteca a tasso fisso a dieci anni presso UBS key4 mortgages costa almeno l'1,90%*, ovvero 21 punti base in più rispetto al 14 dicembre 2023. Le ipoteche SARON sono più costose delle ipoteche a tasso fisso dall'inizio di ottobre (scadenze brevi) e dall'inizio di novembre (scadenze lunghe).
Il tasso d'interesse di riferimento SARON è direttamente collegato al tasso di base e può variare. Le ipoteche SARON sono quindi adatte ai proprietari di immobili che possono convivere con le fluttuazioni dei tassi d'interesse e dispongono di un sufficiente margine di manovra finanziario. Chi preferisce fare calcoli sicuri, dormirà sonni più tranquilli con un'ipoteca a tasso fisso.
L'allentamento della pressione inflazionistica e la prospettiva di ulteriori tagli dei tassi ipotecari stanno dando sollievo ai proprietari di immobili che devono estendere o riscattare un'ipoteca nel prossimo futuro e agli acquirenti di immobili. La maggior parte degli esperti immobiliari ritiene che il mercato immobiliare si stabilizzerà a un livello di prezzi elevato. Nel 2024 si prevede un leggero aumento dei prezzi (+0,5% per le case unifamiliari e +1% per i condomini). Non c'è molto da pensare a una correzione (-10% o più), anche se il mercato immobiliare è altamente valutato. Secondo l'UBS Real Estate Bubble Index, il rischio di esplosione della bolla immobiliare è basso. L'indice è sceso a 1,41 alla fine del 2023 ed è quindi ben al di sotto del valore dell'inizio degli anni '90 (2,60), quando la bolla è scoppiata e gli immobili in Svizzera hanno perso fino al 40% del loro valore.
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La maggior parte degli operatori di mercato ritiene che la BNS taglierà il tasso di interesse base all'1% quest'anno, probabilmente in due fasi. Sempre che le incertezze economiche e geopolitiche non mettano i bastoni tra le ruote alla BNS.
Le nostre previsioni fino alla fine del 2024:
* Tassi di interesse indicativi il 21 marzo 2024 alle ore 12.00. UBS key4 mortgages ha determinato i tassi di interesse sulla base dei seguenti parametri: Cantone di Zurigo, importo del prestito 500.000 franchi, sostenibilità economica 20%, rapporto prestito/valore del 50%, data di erogazione 22 marzo 2024. Questi tassi di interesse non costituiscono un'offerta di finanziamento vincolante.
La valutazione di politica monetaria del 26 settembre 2024 sarà l'ultima con il Presidente della BNS Thomas Jordan, che ha operato a lungo. Non è ancora stato nominato un successore.
Secondo studi a lungo termine, in passato le ipoteche del mercato monetario come l'ipoteca SARON erano più favorevoli delle ipoteche a tasso fisso. Da ottobre e novembre 2023, le ipoteche a breve e a lungo termine sono più favorevoli dell'ipoteca SARON. Chi, come la maggior parte degli operatori di mercato, si aspetta un calo dei tassi ipotecari, dovrebbe stipulare un'ipoteca a tasso fisso con una durata di due o tre anni, per colmare l'incertezza durante l'attesa riduzione dei tassi e per poter rifinanziare in modo più vantaggioso una volta scaduta la durata.
È opportuno non puntare tutto su un'unica ipoteca, ma distribuire il finanziamento su diversi modelli e termini di ipoteca. In questo modo si distribuisce il rischio di tasso d'interesse e si riduce al minimo il rischio di dover rinnovare l'intero importo nel momento peggiore, ad esempio in un periodo di tassi elevati. UBS key4 mortgages consiglia questo mix:
La scelta di finanziare o rifinanziare la vostra casa dipende da più fattori rispetto al tasso di interesse corrente. La vostra situazione finanziaria, i vostri progetti futuri, la vostra capacità di rischio e la vostra valutazione dell'andamento dei tassi d'interesse ipotecari giocano un ruolo altrettanto importante nella scelta del modello e dei termini dell'ipoteca. In caso di dubbio, chiedete consiglio e confrontate le offerte. Questo è ancora più importante del solito in tempi di incertezza. L'offerta più favorevole a prima vista non è sempre la migliore per voi.
