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Non è chiaro chi abbia scritto "Le previsioni sono difficili, soprattutto quando riguardano il futuro": Karl Valentin, Mark Twain, Niels Bohr o Winston Churchill? In tempi di incertezza, questo motto viene spesso citato. Ad esempio, nelle previsioni sui tassi di interesse. Per questo motivo iniziamo con le nostre previsioni sull'andamento dei tassi di interesse ipotecari in Svizzera ...
Attualmente (al 4 luglio 2022), le ipoteche a tasso fisso a 10 anni più economiche sono disponibili al 2,29% e le ipoteche del mercato monetario SARON più economiche allo 0,52% (promozioni escluse). Si tratta di prezzi indicativi, i cosiddetti tassi vetrina, che vengono pubblicati online dalle banche, ma che sono certamente negoziabili per i buoni clienti.
Fino alla valutazione di politica monetaria della Banca Nazionale Svizzera del 16 giugno, la maggior parte degli esperti riteneva che la BNS avrebbe aumentato i tassi di interesse base in modo meno aggressivo di quanto implicassero i tassi a più lungo termine. UBS, ad esempio, ritiene che il mercato abbia esagerato prima del rialzo dei tassi di interesse base (cfr. "Tassi di interesse base: il rialzo dei tassi il 16 giugno 2022"): Secondo le sue previsioni sui tassi di interesse del giugno 2022, prevede un aumento dei tassi di interesse a breve termine, ma si aspetta un movimento laterale, nella migliore delle ipotesi anche un leggero calo dei tassi di interesse a lungo termine e quindi dei tassi ipotecari fino alla fine del 2023.
A differenza di UBS, la ZKB ipotizza che i tassi ipotecari in Svizzera aumenteranno in misura minima, ma rimarranno a lungo al di sotto della media storica. In media, le banche prevedono per i prossimi 12 mesi una gamma di tassi di interesse per le ipoteche fisse a 10 anni compresa tra il 2,1 e il 2,5%. Tuttavia, l'inflazione, le conseguenze economiche della guerra in Ucraina e le strozzature dell'offerta globale potrebbero mettere in difficoltà gli esperti se la BNS dovesse aumentare ulteriormente il tasso di interesse base. Le previsioni sono difficili, soprattutto quando il futuro è così poco chiaro e incerto come in questo momento.
A seconda della banca, è possibile prorogare le ipoteche a tasso fisso da 12 a 24 mesi prima della scadenza e fissare il tasso di interesse attuale pagando un sovrapprezzo con una cosiddetta ipoteca a termine.
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Il modello di ipoteca giusto dipende tanto dalla vostra situazione finanziaria e dalla vostra capacità di rischio quanto dal tasso di interesse attuale e dalle previsioni sui tassi di interesse. Le ipoteche del mercato monetario sono più economiche di quelle a tasso fisso. Con un'ipoteca sul mercato monetario potete risparmiare, ma dovete aggiornarvi regolarmente e avere un margine di manovra finanziario sufficiente per affrontare le principali fluttuazioni dei tassi di interesse. Con un'ipoteca a tasso fisso conoscerete esattamente l'importo degli interessi che pagherete in franchi e centesimi e potrete pianificare con sicurezza il vostro budget. Tre opzioni in tempi di (leggero) aumento dei tassi di interesse ipotecari:
Senza una durata complessiva, potete passare da un'ipoteca SARON a un'ipoteca a tasso fisso nel giro di pochi giorni se i tassi di interesse aumentano o se prevedete un aumento dei tassi.
Col nostro confronto di ipoteche, potete confrontare le offerte di diversi fornitori e combinare le offerte più interessanti. In questo modo ottimizzate l'onere degli interessi e riducete al minimo il rischio di tasso.
La Federal Reserve System, la banca centrale degli Stati Uniti, ha aumentato i tassi di interesse base per due volte, per un totale di 0,75 punti percentuali (o 75 punti base) fino alla metà di giugno 2022. Il 15 giugno la Fed ha aumentato i tassi di interesse base, che determinano tra l'altro i tassi ipotecari, di 75 punti base, portandoli tra l'1,50 e l'1,75 per cento. Si tratta del più grande balzo dei tassi di interesse negli Stati Uniti da 28 anni. La Banca Centrale Europea ha annunciato che a luglio aumenterà i tassi di interesse base di 0,25 punti percentuali, per la prima volta dal 2011. Con queste misure, le banche centrali cercano di contrastare il forte aumento dell'inflazione (oltre l'8%) negli Stati Uniti e nell'area dell'euro. I prezzi dell'energia, degli alimenti e delle materie prime in particolare sono aumentati in modo massiccio. In Svizzera, a maggio i prezzi sono aumentati del 3,4% su base annua. Si tratta di un valore basso per gli standard globali, ma insolitamente alto per i nostri standard.
Il 15 giugno la Fed ha aumentato di 75 punti base il tasso d'interesse base, che determina tra l'altro i tassi ipotecari, portandolo all'1,50-1,75%. Si tratta del più grande balzo dei tassi di interesse negli Stati Uniti da 28 anni.
L'inflazione negli Stati Uniti non è mai stata così alta come nel maggio 2022 da 40 anni. Per questo motivo gli esperti si aspettavano un forte aumento del tasso di interesse base a luglio. Alcuni si aspettavano fino a 75 punti base, cosa che ora è avvenuta. È improbabile che la BCE aumenti i tassi di base in modo così drastico, anche se l'inflazione nell'area dell'euro non è mai stata così alta. Ha annunciato più 25 punti base a luglio e un aumento dei tassi più consistente a settembre; gli esperti si aspettano più 25 o più 50 punti base.
Molti esperti ritenevano che la BNS avrebbe atteso la decisione della BCE. Ecco perché il primo rialzo dei tassi di interesse della BNS in 15 anni ha sorpreso la maggior parte di loro e ha mandato in fumo le loro previsioni: più 50 punti base da meno 0,75 a meno 0,25 per cento. Gli esperti si aspettavano solo un aumento di 25 punti base a settembre o dicembre.
Con l'aumento dei tassi di interesse, la BNS sta cercando di rallentare i consumi in modo che i prezzi e l'inflazione scendano. In cambio, i prestiti come le ipoteche e gli investimenti diventeranno più costosi. Contemporaneamente all'aumento dei tassi di interesse, la BNS ha rivisto al rialzo le previsioni sull'inflazione annuale: attualmente si ipotizza un'inflazione del 2,8% (in precedenza 2,1%) e una crescita economica invariata del 2,5%. Nel 2023 (1,9%) e nel 2024 (1,6%), l'inflazione dovrebbe scendere sotto l'obiettivo del 2%. Tuttavia, la BNS limita che le sue previsioni relativamente fiduciose dipendono dal fatto che l'economia continui a crescere e che la guerra in Ucraina non si inasprisca. Se le loro ipotesi sono corrette, non si prevedono aumenti dei tassi di interesse o solo di lieve entità fino alla fine del 2022.
Attualmente i tassi di interesse base della BNS sono pari a meno 0,25%. All'inizio del 2015, la nostra Banca nazionale ha introdotto tassi di interesse negativi in Svizzera per contrastare l'apprezzamento del franco. Senza l'intervento, il tasso di cambio euro-franco sarebbe probabilmente crollato. La nostra economia ne avrebbe sofferto molto. Questa fase di tassi di interesse negativi dovrebbe presto finire. Tutti noi ne sentiremo gli effetti: i proprietari di abitazioni dovranno pagare tassi ipotecari più alti, gli inquilini dovranno pagare affitti più alti e le aziende dovranno pagare tassi di interesse più alti sui prestiti per gli investimenti. Inoltre, il nostro costo della vita aumenterà. Senza aumenti salariali graduali, molte persone rischiano di perdere realmente il loro potere d'acquisto.
Molti proprietari di abitazioni hanno finanziato la loro casa o il loro appartamento a lungo termine. Un' ipoteca su tre in Svizzera ha ancora 5 anni o più da scontare. Per loro, questi aumenti dei tassi di interesse non hanno (ancora) alcuna conseguenza. Chi deve finanziare o rifinanziare la propria casa nelle prossime settimane o mesi pagherà molto di più. I tassi di interesse per le ipoteche a tasso fisso con durata decennale, ancora il modello ipotecario più diffuso in Svizzera, sono più che raddoppiati in meno di un anno. Ad agosto 2021, il costo medio è inferiore all'1%; il 4 luglio 2022, l'ipoteca a tasso fisso più economica con una durata di 10 anni costa il 2,29% (benchmark). Un esempio di calcolo: Se estendete un'ipoteca di 800.000 franchi al 2,29 invece che all'1,0 per cento, vi costerà 18.320 invece di 8.000 franchi all'anno. Si tratta di poco meno di 860 franchi in più al mese.
Chiunque debba finanziare o rifinanziare un immobile residenziale nelle prossime settimane o mesi pagherà molto di più. I tassi di interesse per le ipoteche fisse a 10 anni, ancora il modello ipotecario più diffuso in Svizzera, sono più che raddoppiati in meno di un anno.
La possibilità di finanziare o rifinanziare il proprio immobile residenziale in modo stabile, equilibrato o orientato al mercato (vedi "Opzioni in caso di aumento dei tassi d'interesse ipotecari") dipende da più fattori rispetto al solo tasso di interesse corrente. Nella scelta del modello ipotecario e delle relative condizioni, la vostra situazione finanziaria, i vostri progetti futuri e la vostra capacità di rischio, nonché la vostra valutazione dell'andamento dei tassi di interesse ipotecari, giocano un ruolo decisivo. Se non siete sicuri, chiedete consiglio e confrontate le offerte. Questo è particolarmente importante in tempi di incertezza come questi. L'offerta più economica non è sempre la migliore per voi. Ecco perché una buona consulenza non è costosa, ma preziosa.
