Una casa vacanze in Algarve o un appartamento a Barcellona costano meno di un cottage ad Ascona o di un appartamento a Basilea. Inoltre, il costo della vita è più basso, il sole splende più spesso e la gente è (di solito) più rilassata. Ecco perché sempre più svizzeri prendono in considerazione l'idea di acquistare una proprietà all'estero. Per le vacanze, per la pensione o come investimento. Poiché i lettori continuano a chiederci come si possa finanziare una casa in Toscana o come si debbano pagare le tasse su un appartamento a Parigi, abbiamo cercato di capire cosa si deve sapere sull'acquisto di immobili all'estero prima di iniziare a cercare.
I cittadini svizzeri possono acquistare immobili in qualsiasi Paese dell'UE se vi si stabiliscono. Tuttavia, se non si vuole cambiare la propria residenza principale, è necessario un permesso.
La maggior parte delle persone desidera acquistare una casa o un appartamento dove trascorrere le vacanze. Non c'è nulla di male in questo. Ma ricordate che le vacanze e la vita quotidiana sono due cose diverse. In vacanza, ad esempio, ci si preoccupa meno se l'affascinante impiegato dell'ufficio postale chiacchiera con il suo collega tra una vacanza e l'altra, piuttosto che se si deve andare a fare la spesa per il fine settimana dopo essere stati all'ufficio postale. Pensate bene se lo stile di vita locale vi si addice o se siete disposti ad adattarvi. Una volta che ritenete che possa essere adatto, pensate alla posizione. Molti criteri di localizzazione degli immobili sono gli stessi di casa nostra, mentre ad esempio la vicinanza all'aeroporto diventa improvvisamente più importante della vicinanza al pediatra o alla scuola.
Se a casa vivete o avete vissuto in una casa indipendente con un ampio giardino, durante le vacanze o la pensione potreste preferire una semplice casa al mare o un appartamento in centro città. Le vostre esigenze sono diverse, quindi cambiano i criteri qualitativi e quantitativi che ritenete importanti per l'immobile. E si aggiungono nuove esigenze. Per esempio, se state cercando una residenza per la vostra vecchiaia, dovreste pensare anche a un' abitazione adeguata all'età o almeno priva di barriere architettoniche. Ciò significa, ad esempio, avere un ascensore se si vuole abitare al terzo piano, o una doccia a livello del pavimento piuttosto che una vasca da bagno autoportante con piedini. Pertanto, pianificate il domani e anche il dopodomani.
Trascorrete del tempo nella destinazione dei vostri sogni, passeggiate per le strade, attraversate il paese e parlate con la gente del posto. Questo vi permetterà di capire dove vi sentite a casa. Una volta che sapete dove volete andare a parare, rivolgetevi a un agente immobiliare. Preferibilmente uno che conosca il mercato immobiliare locale, che abbia trovato case o appartamenti per altri svizzeri e che quindi sappia cosa ci stimola. Probabilmente potrà mostrarvi subito alcuni immobili. Forse c'è già qualcosa, forse le visite lo aiuteranno a capirvi meglio. Poi potrà continuare la ricerca e inviarvi dossier interessanti quando tornerete in Svizzera. Fissate una visita non appena l'agente ha individuato alcuni immobili che vi interessano seriamente.
In ogni paese e per ogni grande città esistono piattaforme immobiliari per farsi un'idea del mercato. In Italia, ad esempio casa.it, idealista.it, immobiliare.it o tecnocasa.it e gate-away.com soprattutto per gli acquirenti provenienti dall'estero. Selezionando i vostri preferiti, semplificherete la ricerca dell'agente.
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In Svizzera si costruisce (quasi) per l'eternità. Per questo motivo la qualità della costruzione è più elevata che altrove. Prima di firmare un contratto d'acquisto, fate attenzione e controllate bene l'immobile. Soprattutto le case o gli appartamenti più vecchi. Visitate gli immobili a cui siete seriamente interessati con un professionista. Questo vi costerà un po', ma ne vale la pena perché analizzerà le condizioni dell'immobile, riconoscerà la necessità di ristrutturazione, valuterà i costi di ristrutturazione e scoprirà difetti che potreste aver trascurato. Nel migliore dei casi, può anche raccomandare artigiani di fiducia, negoziare con l'autorità edilizia locale e pianificare, coordinare e supervisionare i lavori di costruzione per voi. Se volete supervisionare i lavori, a volte dovrete chiudere un occhio: non ovunque gli orologi (e le persone) funzionano come in Svizzera. La compostezza aiuta.
Andate sul sicuro e rivolgetevi a un avvocato che conosca il diritto immobiliare del luogo in cui si trova l'immobile. Ad esempio, in Svizzera ci sono avvocati specializzati nel diritto italiano in generale e nel diritto immobiliare italiano in particolare. Se cercate una consulenza legale all'estero, questi avvocati dovrebbero aver già assistito clienti svizzeri e capire come lavoriamo. Chiedete un consiglio al vostro agente immobiliare o a uno svizzero locale che conoscete. Anche l'ambasciata svizzera potrebbe essere in grado di aiutarvi.
I tassi di interesse ipotecari sono più bassi in Svizzera che all'estero. Tuttavia, le banche svizzere non finanziano immobili residenziali all'estero, al massimo in paesi vicini al confine, ad esempio una banca di Kreuzlingen finanzia un appartamento a Costanza. Pertanto, dovrete finanziare l'acquisto con una banca locale alle condizioni usuali del Paese. I tassi d'interesse più elevati probabilmente assorbiranno gran parte del prezzo d'acquisto più basso. A meno che non possiate pagare la casa o l'appartamento esclusivamente con il capitale proprio - ma in questo caso dovreste calcolare i mancati guadagni (costi di opportunità) per essere equi, perché non potete investire il denaro. Non tenete conto solo del prezzo d'acquisto, ma anche di tutti i costi per le visite e gli spostamenti, per gli avvocati, le agenzie immobiliari e i notai, nonché per le traduzioni, le spese per le iscrizioni nei registri e le notifiche e l'imposta di trasferimento.
Non sottovalutate i costi accessori dell'acquisto. In Germania, ad esempio, a seconda del Land, si paga dal 5 al 12% del prezzo d'acquisto per la tassa di trasferimento del terreno, l'onorario del notaio e le spese catastali, oltre alla commissione dell'intermediario, che si divide con il venditore.
Se avete la vostra residenza principale in Svizzera, non dovete pagare le tasse sulla casa o sull'appartamento, ma dovete dichiararli. Anche se né la Confederazione né i Cantoni o i Comuni tassano gli immobili all'estero, una casa o un appartamento di vacanza incide sul carico fiscale. Il valore e il reddito imponibile, come il reddito da locazione o il valore locativo figurativo, vengono aggiunti al patrimonio e al reddito imponibile per determinare l'aliquota fiscale e aumentano l'aliquota fiscale per l'imposta sul patrimonio e l'imposta sul reddito a causa della progressione. Esempio: pagate le tasse su 120.000 CHF di reddito e 600.000 CHF di patrimonio e possedete una casa in Bretagna con un valore imponibile di 400.000 CHF, che affittate più volte all'anno per un totale di 50.000 CHF.
