Il coronavirus sta cambiando il comportamento di viaggio degli svizzeri. Molti rinunciano alle vacanze all'estero quest'anno e trascorrono le loro vacanze estive o autunnali in Svizzera. Ecco perché durante le vacanze scolastiche molti hotel sono già prenotati o addirittura al completo - e molti ospiti stanno cercando alternative su piattaforme come Airbnb. Non c'è da stupirsi che sempre più proprietari di case stiano considerando di affittare la loro propria casa durante le vacanze tramite Airbnb. Volete anche voi affittare la vostra casa o il vostro appartamento tramite Airbnb? Potete scoprire qui a cosa bisogna tenere conto.
Chiunque affitti la propria casa, il proprio condominio o il proprio appartamento in tutto o in parte a pagamento deve segnalare alla polizia locale gli ospiti che non risiedono in Svizzera. Questo vale anche per case, appartamenti e stanze che vengono affittati tramite piattaforme come Airbnb. La maggior parte dei proprietari privati occasionali non sono a conoscenza di questo obbligo di registrazione. È per questo che la polizia cantonale di Zurigo, per esempio, informa direttamente i proprietari se sospetta che stiano ospitando gente per denaro. Nel cantone di Zurigo, i proprietari privati possono facilmente registrare i loro ospiti online.
La tassa di soggiorno o la tassa locale è una tassa sul turismo. È regolata su base cantonale. Nel cantone di Zurigo, per esempio, è di 2,50 franchi a persona per notte, nel cantone di Berna da 2,50 a 6 franchi, ma nella città di Berna 4,30 franchi. In singoli cantoni o comuni, gli ospiti ricevono pagando questa tassa servizi aggiuntivi gratuiti, come la Basel Card a Basilea. Airbnb ha firmato contratti con sei cantoni fino ad oggi e paga automaticamente la tassa alle organizzazioni turistiche: Zug, Basilea Campagna, Zurigo, Basilea Città, Sciaffusa e, dall'inizio del 2020, Lucerna. In tutti gli altri cantoni, voi, in qualità di ospiti, dovete riscuotere e pagare la tassa locale o di soggiorno.
Come proprietari, dovete pagare le tasse sul reddito da locazione per la casa, l'appartamento o le singole stanze come reddito. In cambio, potete dedurre i costi di manutenzione, funzionamento e amministrazione. Inoltre, il valore locativo figurativo diminuisce in proporzione alla durata della locazione e potete dedurre un tasso forfettario del 20 per cento del reddito locativo netto per l'arredamento.
Se affittate diverse case, appartamenti o stanze oppure offrite servizi aggiuntivi tipici del settore alberghiero, la locazione è considerata commerciale. Questo fa di Airbnb un lavoro autonomo secondario in cui dovreste pagare le tasse sui profitti e versare i contributi di sicurezza sociale. Se guadagnate più di 100.000 CHF di affitto all'anno, dovrete anche pagare l'IVA e tenere una contabilità a doppia entrata.
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L'affitto di condomini tramite piattaforme come Airbnb non è regolato dalla legge perché la legge non risulta al passo coi tempi. Nella legislazione giuridica attuale è prevalsa la pratica di cui l'affitto occasionale non costituisce un cambiamento d'uso o di destinazione d'uso della proprietà. Quindi è permesso affittare condomini, a meno che per esempio l'atto costitutivo o il regolamento dell'associazione di condomini non preveda l'obbligo di fornire una residenza primaria. Il fatto che una maggioranza qualificata sia sufficiente per una successiva restrizione d'uso o che sia necessaria l'unanimità per questo, è contestato e non definitivamente chiarito.
I proprietari sono protetti da Airbnb attraverso una garanzia per i proprietari ed un'assicurazione di responsabilità civile. L'assicurazione si assume la responsabilità legale "in determinate circostanze" (dicitura sul sito di Airbnb) in caso di:
Questa è solo una copertura di base e non sostituisce l'assicurazione dell'edificio, della responsabilità civile o degli affittuari. Pertanto, parlate con il vostro consulente assicurativo prima di ospitare gente di Airbnb. Consiglio: con una cauzione che richiedete ai vostri ospiti tramite la piattaforma o direttamente, vi proteggete inoltre dalle conseguenze finanziarie di danni alla casa, all'appartamento o ai mobili.
Se state affittando il vostro appartamento di proprietà, il vostro affituario deve chiedervi il permesso in caso voglia a sua volta affittare il vostro appartamento di proprietà tramite Airbnb. Questo si basa sulle disposizioni per i subaffittuari nel diritto di locazione, perché le regole per Airbnb sono (ancora) assenti. Finché il vostro affituario rispetta queste regole, non potete rifiutare per principio i subaffittuari:
Se il vostro affittuario subaffitta il vostro appartamento a pagamento senza il vostro consenso, potete scrivergli un avvertimento e chiedergli di porre fine al rapporto di subaffitto entro un periodo di tempo ragionevole. In caso non facesse ciò che è richiesto, potete dargli una disdetta straordinaria con 30 giorni di preavviso alla fine del mese. Oltre a ciò l'affituario è anche responsabile del comportamento dei suoi ospiti Airbnb e dei danni che causano.
A Berna, l'affitto di appartamenti di vacanza e commerciali nel centro storico è limitato, a Ginevra gli appartamenti possono essere affittati a residenti a breve termine per un massimo di 90 giorni all'anno, a Lucerna gli elettori hanno approvato l'iniziativa popolare "Proteggere lo spazio abitativo - regolamentare Airbnb" e a Zurigo il PS vuole presentare un'iniziativa simile a quella di Lucerna. Il Canton Ticino si spinge più in là con la Lex Airbnb, in vigore dal 2 dicembre 2022. Essa stabilisce che i proprietari che affittano online il loro appartamento con meno di quattro posti letto per un totale di più di 90 giorni in un anno solare hanno bisogno di un'autorizzazione. In cambio, devono presentare una domanda di conversione e il loro appartamento non è più considerato una seconda casa, ma un'abitazione primaria, e quindi perde valore.
