Tutto quello che i proprietari di abitazioni devono sapere — Ogni primo giovedì del mese
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Circa un decimo degli svizzeri possiede una seconda casa in Svizzera. Nella maggior parte dei casi si tratta di una casa o di un appartamento per le vacanze. Gli svizzeri di lingua tedesca amano il Ticino, ad esempio. Per le escursioni del fine settimana, per le vacanze come Pasqua, Ascensione o Pentecoste, per le vacanze in famiglia o per la pensione (programmata). Molti affittano la casa o l'appartamento a giornata o a settimana per finanziare almeno in parte i costi dell'abitazione (interessi ipotecari, spese accessorie e di manutenzione). A conoscenti, amici o parenti. Oppure a sconosciuti, ad esempio tramite piattaforme come Airbnb. Per molti tutto questo potrebbe essere finito: con la Lex Airbnb, il Canton Ticino ha introdotto regole molto più severe per l'affitto a breve termine di spazi abitativi.
State pensando di affittare la vostra casa o il vostro appartamento tramite Airbnb? Nell'articolo "Ecco a cosa dovreste pensare prima di affittare la vostra casa o appartamento su Airbnb", scoprirete tutto quello che c'è da sapere. L'affitto a residenti a breve termine diventerà probabilmente più difficile in tutta la Svizzera.
A fine novembre 2022, il Consiglio di Stato del Canton Ticino ha approvato un'ordinanza nel regolamento edilizio cantonale che è entrata in vigore il 2 dicembre e che viene ufficiosamente chiamata Lex Airbnb: chiunque affitti online una casa o un appartamento con meno di quattro posti letto per un totale di più di 90 giorni per anno solare è considerato un affittuario commerciale e ha bisogno di un'autorizzazione. Per ottenere il permesso, gli affittuari devono presentare una domanda di conversione al Comune in cui risiedono e le loro preziose seconde case (residenze secondarie) saranno ora designate come residenze primarie di minor valore (residenze primarie). Questo vale per tutti i proprietari privati che affittano
Le residenze primarie sono case o appartamenti occupati in modo permanente dai residenti locali. Le seconde case sono case o appartamenti per le vacanze, ma anche appartamenti per i residenti settimanali o per i dipendenti delle aziende. Molte località turistiche limitano la percentuale di seconde case in modo che gli abitanti locali possano trovare spazio a prezzi accessibili nelle case primarie. In Ticino, ad esempio, la percentuale è del 20%.
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La conversione porterà probabilmente a una perdita di valore per molte proprietà di vacanza che prima erano considerate seconde case, perché secondo UBS Alpine Property Focus 2023 (disponibile in tedesco, francese e inglese), i prezzi di vendita delle prime case sono inferiori del 15-20%. Cosa significa questo per i proprietari di immobili di vacanza in Ticino?
Gli esperti prevedono che molti affittuari non affitteranno più online o si limiteranno a 90 giorni all'anno per evitare l'obbligo di registrazione e quindi la conversione delle seconde case in prime case. Una possibile conseguenza: se si affittano meno case o appartamenti per le vacanze, la domanda supererà l'offerta e gli affitti aumenteranno. È quanto si aspetta Oliver Keller, presidente dell'Associazione Case & Appartamenti di Vacanza ACAV Ticino: "Chi vorrà affittare un appartamento o una casa di vacanza in Ticino in futuro troverà un'offerta minore". Non è ancora chiaro come verrà attuato concretamente l'obbligo di registrazione. Alcuni comuni controllano già il regolamento, altri sono ancora in attesa.
Non è chiaro quanti proprietari affittino la loro casa o il loro appartamento per più di 90 giorni all'anno. Gli esperti del turismo stimano che gli affittuari privati rappresentino un quarto di tutti i pernottamenti in Ticino. Solo nel gennaio 2023, a Lugano si sono registrati più di 150 affittuari.
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Gli ospiti di una casa o di un appartamento di vacanza in Ticino pagano una tassa di soggiorno di 2 CHF a notte. Rendendo obbligatoria la registrazione per gli affittuari commerciali, il Cantone vuole assicurarsi che essi riscuotano la tassa di soggiorno e la consegnino insieme alla tassa di promozione (1,25 CHF per giorno e ospite). La situazione è diversa a Berna, Ginevra, Lucerna e Zurigo, dove lo spazio abitativo (a prezzi accessibili) è scarso e le piattaforme come Airbnb sono state o saranno limitate:
Tendenza: laddove lo spazio abitativo scarseggia, gli affitti temporanei saranno più o meno limitati prima o poi. Questo vale per le città e per i luoghi turistici come i centri storici.
Nel 2022 i prezzi delle seconde case nella regione alpina hanno continuato a salire. In media del 7%, ad Arosa addirittura del 20%. Ciò significa che i prezzi sono aumentati di circa la metà durante la pandemia. È probabile che la situazione sia simile anche in altre regioni turistiche svizzere. Le ragioni sono molteplici: Durante la pandemia, la maggior parte degli svizzeri è andata in vacanza in Svizzera, se non altro, e molti di loro hanno acquistato una casa o un appartamento per le vacanze. Molti hanno anche utilizzato la loro seconda casa durante la pandemia per trasferire il loro ufficio in montagna o su un lago. È probabile che la situazione cambi ancora. Da un lato, molti sono tornati in ufficio o a casa, dall'altro, molti svizzeri si godono di nuovo le vacanze all'estero. Per questo motivo gli esperti immobiliari di UBS prevedono che quest'anno i prezzi degli immobili per le vacanze ristagnino o addirittura calino leggermente nell'UBS Alpine Property Focus 2023 (disponibile in tedesco, francese e inglese). Tuttavia, non in modo rapido e non forte. L'offerta è troppo bassa perché si costruiscano poche case o appartamenti e molte proprietà per le vacanze sono passate di mano durante la pandemia.