La vostra ipoteca, o almeno una sua rata, è in scadenza a breve? Aspettare di vedere cosa vi offre la banca e bere un tè non è una strategia promettente. Dovete pensare se volete prorogarla o riscattarla 12-18 mesi prima della sua scadenza. Questa decisione avrà conseguenze finanziarie di vasta portata per voi: l'ipoteca "giusta" vi farà risparmiare qualche migliaio di franchi all'anno, mentre l'ipoteca "sbagliata" vi farà pagare qualche migliaio di franchi all'anno di troppo, senza alcun valore aggiunto o beneficio supplementare. Pertanto, parlate con la vostra banca da uno a un anno e mezzo prima di prorogare o riscattare la vostra ipoteca e verificate le alternative e confrontate le offerte.
Molti contratti di prestito prevedono un periodo di cancellazione da 3 a 6 mesi. Quindi non aspettate troppo con il finanziamento successivo: da un lato, la pressione del tempo è una cattiva consigliera nelle trattative sul prezzo, dall'altro, potreste rinunciare a un sacco di soldi se non rispettate la scadenza.
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Molti proprietari di immobili prorogano la propria ipoteca senza valutare le alternative o confrontare i tassi di interesse. La maggior parte lo fa perché è facile e conveniente. Basta una telefonata. Oppure perché sono abituati ad avere tutto, dal conto privato al conto titoli all'ipoteca, presso la propria banca. Basta rinegoziare le condizioni e il gioco è fatto.
Per molte banche è possibile prorogare l'ipoteca in anticipo se si è convinti che i tassi d'interesse aumenteranno e si vuole assicurarsi il tasso d'interesse attuale. Con UBS key4 mortgages, ad esempio, potete prorogare la vostra ipoteca a tasso fisso fino a 18 mesi prima della scadenza.
Sempre più proprietari di immobili sono disposti a cambiare banca se un'altra banca offre un finanziamento successivo più interessante. Se volete riscattare la vostra ipoteca, dovete annullare il contratto di prestito da 3 a 6 mesi prima della scadenza, a seconda dei termini del contratto. Si tratta di un'operazione che richiede tempo, ma che può rivelarsi utile. Ad esempio, se riuscite a stipulare un'ipoteca decennale a tasso fisso per 500.000 CHF all'1,80% invece che al 2%, risparmiate 1.000 CHF all'anno o 10.000 CHF in 10 anni.
La commissione di estinzione anticipata compensa la banca quando i mutuatari interrompono anticipatamente il contratto ipotecario. L'importo dipende dall'ammontare dell'ipoteca, dalla differenza tra il tasso d'interesse dell'ipoteca e il tasso d'interesse del reinvestimento e dal tempo mancante alla scadenza.
Molte banche sono accomodanti se tra le scadenze della prima e della seconda rata ci sono meno di 12 mesi e se si accetta di trasferire entrambe le rate dalla banca precedente a quella nuova. La situazione diventa più difficile se le scadenze sono distanti più di 12 mesi. Spesso la nuova banca non è disposta ad accollarsi solo la prima rata. Con un frazionamento, potete sincronizzare la scadenza della prima rata con quella della seconda e passare alla nuova banca con l'intera ipoteca non appena scadono entrambe le rate. Parlate con la vostra banca e lavorate insieme per trovare una soluzione adatta a voi e alla banca.
La scadenza di un'ipoteca è una buona occasione per ripensare al finanziamento della casa e alla strategia ipotecaria. Un proprietario di immobili che 10 anni fa ha finanziato la propria abitazione con un'ipoteca a tasso fisso di 5 e 10 anni aveva sicuramente delle ragioni plausibili all'epoca. Forse credeva che i tassi d'interesse ipotecari non sarebbero scesi ulteriormente, forse voleva mettere a bilancio fino all'ultimo centesimo e dormire sonni più tranquilli. È possibile che nel frattempo la sua situazione e/o la sua valutazione del mercato siano cambiate e che oggi sia più sensato suddividere l'ipoteca in un'ipoteca a tasso fisso e in un'ipoteca SARON. Dovreste quindi approfittare della proroga o del riscatto e parlare con la vostra banca per un ulteriore finanziamento. Giocate a carte scoperte e dite al vostro consulente che vi state guardando intorno sul mercato e che state ricevendo offerte dalla concorrenza. In questo modo dimostrerete che non vi accontentate della prima offerta che vi capita.
Se avete intenzione di ristrutturare la vostra casa o il vostro appartamento nel prossimo futuro o di effettuare lavori di ristrutturazione (a livello energetico), la proroga o il riscatto sono il momento ideale per aumentare la vostra ipoteca. Le stesse regole valgono per un aumento delle norme sul rapporto prestito/valore e sulla sostenibilità come nel caso di una nuova ipoteca.
Supponiamo che abbiate optato per una strategia ipotecaria equilibrata: il 40% in un'ipoteca SARON e il 60% in un'ipoteca a tasso fisso con una durata di 12 anni. Scaglionando le scadenze, si evita di dover rifinanziare l'intero importo alla scadenza in una situazione di tassi potenzialmente sfavorevole. Con i vari modelli ipotecari, il rischio di tasso d'interesse viene ripartito su diversi tassi base. Richiedete preventivi per questa strategia, non per le varianti, in modo da poter fare un confronto diretto. Prestate attenzione non solo al prezzo, cioè al tasso d'interesse, ma anche alle condizioni e alle clausole scritte in piccolo nel contratto di mutuo. Spesso il diavolo si nasconde nei dettagli. Per esempio, come viene gestita la penale di rimborso anticipato.
Molte banche pubblicano su Internet i cosiddetti tassi d'interesse vetrina. Questi tassi di interesse indicativi non vincolanti sono negoziabili. Spesso sono significativamente più alti delle migliori offerte sul mercato. I proprietari di immobili con un rating di credito di prim'ordine che negoziano abilmente possono risparmiare molto denaro.
Se siete riluttanti a dedicare tempo al riscatto della vostra ipoteca, la soluzione più semplice e conveniente è la proroga. Tuttavia, si limitano le possibilità di negoziare un tasso ipotecario migliore e di ridurre i costi dell'abitazione. Con il riscatto, invece, si lascia che il mercato si svolga e si aumentano le possibilità di negoziare condizioni migliori. A tal fine, dovrete ripresentare tutti i documenti e sottoporvi a un controllo completo del credito.
