La domanda che ci si poneva prima dell'esame della situazione economica e monetaria del 22 giugno 2023 non era se la Banca nazionale svizzera (BNS) avrebbe aumentato o meno il suo tasso di interesse base. La domanda era piuttosto di quanto. Esattamente un anno dopo il primo aumento del tasso d'interesse base in 15 anni, la BNS ha aumentato il tasso di riferimento di 25 punti base, portandolo dall'1,50 all'1,75%. L'ultima volta che i tassi d'interesse a breve termine in franchi svizzeri sono stati così alti è stato prima della crisi finanziaria globale del 2008/2009. Un anno fa, il tasso d'interesse base, che ha un'influenza decisiva sui tassi ipotecari in Svizzera, era ancora negativo a meno 0,25%. La maggior parte degli esperti si aspettava un più 0,25% il 22 giugno 2023, alcuni un più 0,50%. Con l'aumento dei tassi d'interesse, la BNS vuole combattere l'inflazione. Tuttavia, si trova in un circolo vizioso: se aumenta i tassi d'interesse, aumentano i costi di finanziamento degli immobili e quindi gli affitti, con conseguente aumento dell'inflazione. Gli affitti hanno una forte influenza sull'inflazione perché i costi dell'abitazione - affitto e costi accessori - rappresentano circa un quarto della spesa delle famiglie svizzere.
Negli Stati Uniti (tasso d'inflazione del 4%), la Federal Reserve Bank si è astenuta dall'aumentare i tassi d'interesse a giugno dopo dodici rialzi consecutivi. Nell'Unione Europea (7,1%), la Banca Centrale Europea ha aumentato il tasso di interesse base di 0,25 punti percentuali, portandolo al 4%.
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L'aumento dei tassi d'interesse sarà avvertito da tutti. Gli acquirenti e i proprietari di immobili ne risentiranno meno, perché questo aumento era previsto e incluso nei tassi ipotecari. Gli affittuari invece ne risentiranno di più, perché così molti affitti aumenteranno dopo la scadenza del periodo di preavviso, a partire da ottobre 2023. Probabilmente ciò interesserà circa un milione di famiglie. Con il quinto aumento del tasso base, la BNS comunica chiaramente di ritenere che l'inflazione sia ancora troppo alta. Con il 2,2%, il tasso d'inflazione a maggio era ben al di sotto del massimo del 3,5% raggiunto nell'estate del 2022, ma ancora al di sopra del corridoio obiettivo dello 0-2%. Tuttavia, la BNS ha abbassato la previsione per il 2023 dal 2,6 al 2,2%. Per il 2024 e il 2025 invece si aspetta il 2,1%.
Le fondazioni d'investimento, le banche, le compagnie di assicurazione e altri istituti di credito svizzeri hanno circa 1.200 miliardi di franchi di ipoteche in sospeso. Si tratta di quasi 138.000 CHF per abitante, una cifra superiore a quella di qualsiasi altro Paese.
Se rifinanziate o finanziate la vostra casa di proprietà o l'acquisto di un immobile con un'ipoteca a tasso fisso, questo aumento dei tassi d'interesse base lo percepirete poco o per nulla. Il mercato se lo aspettava e per questo l'aumento è stato incluso nei prezzi, cioè nei tassi d'interesse. Il 22 giugno 2023, i prezzi indicativi di riferimento per le ipoteche fisse decennali di UBS key4 Mortgages, ad esempio, erano pari o superiori al 2,46%*. Si tratta di un prezzo solo marginalmente più alto rispetto all'aumento del tasso base del 23 marzo 2023, pari al 2,37%* o superiore, ma doppio rispetto all'inizio del 2022. Se dovete ancora rinnovare la vostra ipoteca, per il momento tutto rimarrà invariato. Tuttavia, dovreste pensare alle possibili alternative di rifinanziamento in anticipo piuttosto che in ritardo.
Se rifinanziate o finanziate la vostra casa di proprietà o l'acquisto di un immobile con un'ipoteca Saron, questo aumento del tasso di base invece lo percepirete perché esso si basa sul tasso di base della BNS. Le ipoteche Saron dovranno costare più/meno 25 punti base in più dopo l'aumento del tasso di base del 23 marzo 2023. Calcolate con circa l'1,75%. A ciò si aggiunge un margine compreso tra lo 0,6 e l'1,3 percento, che dipende dal vostro rating di credito e viene stabilito individualmente dalla vostra banca. In definitiva, un'ipoteca Saron dovrebbe costare dal 2,35 al 3,05% dopo l'ultimo aumento dei tassi d'interesse. Lo spread di 70 punti base è dovuto al margine di qualità del credito. Sebbene le ipoteche Saron abbiano perso gran parte del loro vantaggio in termini di tassi d'interesse, a lungo termine sono più convenienti delle ipoteche a tasso fisso.
Il tasso di riferimento Saron cambia ogni giorno e fluttua. Per questo motivo le ipoteche Saron sono adatte ai proprietari di immobili che sono in grado di far fronte alle fluttuazioni dei tassi d'interesse e che dispongono di un margine di manovra finanziario. Se invece preferite fare i conti con il budget, potete dormire sonni più tranquilli con un'ipoteca a tasso fisso.
Secondo l'indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali (IMPI) per il primo trimestre del 2023, i prezzi degli immobili sono aumentati del 3,9% rispetto all'anno precedente, ma sono diminuiti dell'1,2% nel primo trimestre del 2023. I prezzi delle case unifamiliari (-1,3%) sono diminuiti leggermente di più rispetto a quelli dei condomini (-1,1%). Il calo dei prezzi delle case unifamiliari è più forte nelle regioni rurali (meno 4,5 percento). Dopo l'aumento dei tassi di interesse in primavera, la domanda è diminuita perché non tutti possono permettersi o vogliono possedere una casa, mentre l'offerta è aumentata perché sempre più proprietari di immobili vogliono o devono vendere. È probabile che questa tendenza continui anche dopo il recente aumento dei tassi di interesse. Per questo motivo molti agenti immobiliari si aspettano prezzi stabili o minimamente in crescita nei prossimi mesi, perché la domanda supera ancora l'offerta nonostante tutto. La maggior parte degli agenti non prevede una forte correzione dei prezzi (dieci o più punti percentuali) finché i tassi ipotecari non subiranno un aumento più marcato. Nel primo trimestre del 2023, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è sceso da 1,54 a 1,49 punti indice. Sebbene il mercato immobiliare svizzero sia quindi considerato sopravvalutato, non si profila una bolla immobiliare. La spiegazione degli esperti immobiliari di UBS: prima dell'ultima crisi immobiliare in Svizzera, all'inizio degli anni '90, l'indice era molto più alto. Inoltre, l'economia è solida, l'indebitamento ipotecario sta rallentando e gli investimenti edilizi sono in calo.
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Gli analisti si aspettavano un aumento dei tassi di 0,25 o 0,50 punti percentuali. Per questo motivo i tassi d'interesse per le ipoteche fisse non hanno quasi reagito alla decisione della Banca nazionale, mentre i tassi d'interesse per le ipoteche Saron si sono mossi di pari passo con l'aumento dei tassi. I 25 punti base erano già prezzati nei tassi d'interesse. È probabile che i tassi di interesse per le ipoteche a tasso fisso aumentino in misura minima fino alla fine del 2023 e che i tassi di interesse per le ipoteche Saron invece aumentino leggermente con oscillazioni maggiori. A meno che la Banca Nazionale Svizzera non sorprenda con ulteriori e/o maggiori aumenti dei tassi di interesse. La maggior parte degli esperti prevede solo un aumento del tasso d'interesse base di 0,25 punti percentuali nell'anno in corso.
* tassi di interesse indicativi al 22 giugno 2023, ore 10. UBS key4 mortgages ha calcolato i tassi di interesse sulla base di questi parametri di finanziamento: Cantone di Zurigo, importo del prestito 500.000 CHF, sostenibilità del 24%, anticipo del 50%, condizioni speciali per i prestiti per la sostenibilità, data di pagamento 23 giugno.
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Con un'ipoteca Saron si può risparmiare rispetto a un'ipoteca a tasso fisso, ma si deve avere un margine finanziario sufficiente per far fronte alle fluttuazioni dei tassi d'interesse e tenersi costantemente informati sugli attuali tassi d'interesse e sulle prospettive. Con un'ipoteca a tasso fisso, invece, si conosce esattamente l'importo da pagare in franchi e centesimi, ma si pagano più interessi. Questo è il prezzo da pagare per la sicurezza del budget. È opportuno non investire tutto il denaro in un'unica ipoteca e suddividere il finanziamento tra diversi modelli e condizioni ipotecarie con diversi fornitori. In questo modo si distribuisce il rischio di tasso d'interesse e si riduce al minimo il rischio di dover estendere l'intero importo in una fase di interessi elevati.
Secondo studi di lungo periodo, in passato le ipoteche del mercato monetario come quelle Saron erano più convenienti di quelle a tasso fisso. Dopo il quinto aumento dei tassi di interesse dal giugno 2022, oggi le ipoteche Saron costano quasi quanto quelle a tasso fisso, a causa della curva dei rendimenti piatta su tutte le scadenze. Tuttavia, UBS ritiene che il finanziamento sul mercato monetario sia più conveniente con un'ipoteca Saron su dieci anni. Il vantaggio in termini di tasso d'interesse è stimato in poco meno di un quarto dei pagamenti cumulativi per un'ipoteca decennale a tasso fisso. Se la BNS dovesse aumentare il suo tasso di riferimento e quindi indirettamente il tasso di interesse per le ipoteche Saron, il vantaggio sul tasso di interesse si ridurrebbe a meno del dieci per cento. Se la BNS dovesse aumentare i tassi di interesse più volte e più del previsto perché non riesce a tenere sotto controllo l'inflazione, un'ipoteca a tasso fisso su dieci anni sarebbe l'opzione più conveniente. Questa panoramica vi aiuterà a prendere una decisione, ma non sostituisce la consulenza personale degli esperti:
Con un'ipoteca a termine potete coprirvi dall'aumento dei tassi d'interesse. Si stipula ora un'ipoteca a tasso fisso di cui si avrà bisogno solo in seguito. In questo modo vi assicurate il tasso d'interesse attuale e pagate un supplemento a termine per la copertura.
