In questo articolo vi spieghiamo come calcolare il valore locativo nel Canton Ticino. Il Tribunale federale ha fissato il valore locativo a un minimo del 60% del canone di locazione locale e di mercato per un immobile comparabile. I cantoni possono fissare un valore locativo più alto e sono liberi di scegliere il metodo di determinazione del canone di locazione come base per il valore locativo. Undici cantoni si basano sul canone di locazione comparabile e calcolano il valore locativo sulla base del canone di locazione locale e di mercato, tra cui il Canton Ticino.
L'obiettivo è un valore locativo pari al 60-70% dell'affitto locale per un immobile comparabile in una posizione comparabile. Se non sono disponibili dati o sono troppo pochi, l'ufficio circondariale di tassazione stima il valore del reddito e fissa il valore locativo al 90% del valore del reddito. Nel nostro esempio di calcolo, Giulia e Alessandro possiedono un appartamento a Lugano del valore di 1,25 milioni di franchi, finanziato con un'ipoteca di 1 milione di franchi. I due hanno entrambi 35 anni, si sono sposati da poco, sono (ancora) senza figli e insieme guadagnano 180.000 franchi lordi all'anno.
La Confederazione adotta il valore fiscale del Canton Ticino per l'imposta federale diretta.
Poiché gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione superano il valore locativo, la fattura fiscale si riduce di circa 879 franchi. Negli anni in cui si effettuano importanti ristrutturazioni a scopo di conservazione del valore e/o di efficienza energetica, Giulia e Alessandro potrebbero dedurre le spese di manutenzione effettive, riducendo così l'onere fiscale. Abbiamo calcolato l'onere fiscale presunto con il calcolatore fiscale dell'Amministrazione federale delle contribuzioni.
Nel nostro articolo "Spese di manutenzione dell'immobile deducibili: come ridurre l'onere fiscale" è possibile scoprire quali costi si possono dedurre nella dichiarazione dei redditi.
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La detrazione per sottoutilizzo può essere richiesta solo per un'abitazione primaria, non per residenze secondarie come case o appartamenti per le vacanze.
Le autorità fiscali rivalutano periodicamente il valore locativo. Di solito le discussioni sorgono quando il valore locativo viene aumentato. Se l'aumento è giustificato dall'aumento dei prezzi degli immobili, un ricorso ha poche possibilità. La situazione è diversa se il valore è stato fissato troppo alto o se le autorità fiscali hanno commesso un errore. Vale quindi la pena di controllare attentamente le rivalutazioni, altrimenti si rischia di pagare troppe tasse per anni. Il modo più semplice è contattare la divisione delle contribuzioni cantonale. Il ricorso è gratuito. Diventa costoso quando si va in tribunale. Il soccombente dovrà sostenere tutte le spese, ad esempio per una perizia. Cercate un accordo amichevole e valutate le opportunità e i rischi prima di intraprendere un'azione legale.
