Fra i due litiganti, almeno un terzo dovrebbe godere. Ma in questi anni di dispute sul valore locativo in Parlamento, ci sono solo perdenti. Il valore locativo è stato introdotto nel 1934 come "contributo federale di crisi" nell'ambito di una legge d'emergenza per sostenere le finanze federali allora in difficoltà, e inizialmente era limitato a quattro anni. Nel 1958, il valore locativo è stato poi incorporato nella legge ordinaria. Da allora, la sua abolizione è fallita più volte in Parlamento e due volte al referendum. È molto probabile che si voterà una terza volta. Ma prima di ciò, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati dovranno trovare un compromesso.
Il valore locativo è un reddito fittizio o un reddito in natura che i proprietari di immobili devono dichiarare nella loro dichiarazione dei redditi e su cui devono pagare le tasse insieme al loro reddito imponibile. Il valore locativo viene applicato alla prima e alla seconda casa e si basa sull'affitto di mercato di una casa o di un appartamento. Il reddito imponibile aumenta perché si aggiunge il valore locativo. Per compensare questa situazione, i proprietari di immobili possono dedurre dal loro reddito imponibile gli interessi ipotecari e i costi di riparazione e manutenzione.
La logica fiscale: l'abitazione in affitto è una plusvalenza come gli interessi o i dividendi e deve essere tassata come reddito. Inoltre, il sistema fiscale svizzero si basa sulla solidarietà e mira a compensare il fatto che gli inquilini non possono dedurre i costi dell'alloggio dal loro reddito imponibile.
Il Tribunale federale ha fissato il valore locativo a un minimo del 60% dell'affitto di mercato. I cantoni sono autorizzati a tassare un valore di affitto figurativo più alto. Inoltre, sono liberi di scegliere il metodo di valutazione degli immobili, che ha una grande influenza sul valore locativo figurativo. La maggior parte dei cantoni calcola il 60%. Un esempio:
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Dal 2017, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati si passano la palla a vicenda. Le loro risoluzioni e proposte vanno avanti e indietro perché le loro posizioni sono molto distanti. Se il valore locativo viene abolito, le detrazioni per i debiti ipotecari dalla sostanza imponibile e per gli interessi ipotecari e la manutenzione dell'immobile dal reddito imponibile dovrebbero essere abolite o ridotte. Molti proprietari di immobili si oppongono a questa soluzione. Inoltre, il sistema fiscale dovrebbe essere armonizzato per semplificare il lavoro dell'amministrazione fiscale e applicato alle residenze primarie e secondarie. I cantoni con un'alta percentuale di seconde case, che temono per il loro gettito fiscale, sono particolarmente contrari. La posta in gioco è alta: se si abolisce il valore locativo ma si continua a dedurre la manutenzione, come chiedono i partiti conservatori in Consiglio nazionale, la Confederazione rischia di subire perdite fiscali. Con un tasso di interesse ipotecario medio del 2%, l'amministrazione federale prevede perdite fiscali per quasi 1,4 miliardi di franchi all'anno. Un quarto per la Confederazione, tre quarti per i Cantoni. Pertanto, solo una soluzione neutrale dal punto di vista del bilancio ha una possibilità, vale a dire con la cancellazione o la riduzione delle detrazioni.
Il 14 giugno 2023, il Consiglio nazionale ha adottato con 107 voti favorevoli, 75 contrari e 8 astensioni il progetto di legge federale sulla modifica del sistema di tassazione della proprietà abitativa. Questa è la risoluzione:
Questa decisione coincide in gran parte con la posizione del Consiglio degli Stati. Ad eccezione di due punti importanti in cui le due camere sono ancora distanti:
Il 19 e 20 giugno 2023, la Commissione dell'economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha esaminato la proposta e ha mantenuto la sua posizione. La Commissione vuole abolire il valore locativo solo per le residenze primarie e limitare la deduzione degli interessi passivi al 70% del reddito immobiliare imponibile.
La Commissione dell'economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha incaricato l'amministrazione di effettuare dei calcoli. Probabilmente si tratta di perdite fiscali e di possibili compensazioni per i cantoni con un'alta percentuale di seconde case, che sono più rappresentati nel Consiglio degli Stati che nel Consiglio nazionale. La commissione discuterà nuovamente il progetto di legge in agosto, prima che il Consiglio degli Stati ne discuta nella sessione autunnale (dall'11 al 29 settembre 2023). A quel punto la palla tornerà al Consiglio nazionale. Se il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati riusciranno a trovare un compromesso, è probabile un referendum. Gli svizzeri dovrebbero quindi votare alle urne sull'abolizione del valore locativo. Ma ci vorrà ancora un po' prima che ciò accada.
L'attuale iniziativa per l'abolizione del valore locativo è stata lanciata nel 2017. In tempi di bassi tassi di interesse, è più facile rinunciare alla deduzione degli interessi sul debito se in cambio non si deve tassare il valore locativo. Più i tassi d'interesse aumentano, più l'attuale sistema fiscale è attraente per i proprietari di immobili. Forse è per questo che i politici ci stanno mettendo tanto tempo...
L'impatto di una modifica del sistema sulla situazione fiscale dipende principalmente dal livello dei tassi di interesse. Ai tassi di interesse attuali (6 luglio 2023: a partire dal 2,34% per un mutuo a tasso fisso con durata decennale), le detrazioni per gli interessi sul debito sono inferiori per la maggior parte dei proprietari di immobili rispetto all'imposta sul valore locativo. Per questo motivo, essi beneficerebbero di un cambiamento di sistema. Con tassi di interesse ipotecari compresi tra il 3 e il 3,50%, le detrazioni e le imposte si bilanciano a vicenda. Solo in presenza di tassi d'interesse più elevati l'abolizione del valore locativo costituirebbe uno svantaggio finanziario per i proprietari di immobili.
Ancora più grave sarebbe l'abolizione delle detrazioni a livello federale per gli investimenti a favore del risparmio energetico e della tutela dell'ambiente. Si tratta di una contraddizione tra il sistema fiscale e l'indiscussa necessità di promuovere ristrutturazioni ad alta efficienza energetica, come l'isolamento delle facciate o una nuova pompa di calore in sostituzione di un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio. Chi non ha ancora ristrutturato la propria casa o il proprio appartamento per renderlo più efficiente dal punto di vista energetico dovrebbe quindi tenere d'occhio il dibattito politico e reagire in caso di interruzione dei sussidi a livello federale.
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Gruppi diversi beneficerebbero in misura diversa dell'abolizione del valore locativo:
Il cambiamento di sistema metterebbe gli acquirenti di vecchi immobili in una posizione di svantaggio, perché non potrebbero più dedurre i costi di ristrutturazione o di rinnovo dal loro reddito imponibile, o solo in parte. Inoltre, sempre più esperti di edilizia ritengono che un numero minore di proprietari di immobili investirà nella manutenzione degli stessi non appena verrà eliminato l'incentivo finanziario delle detrazioni fiscali. Questo potrebbe allargare la forbice dei prezzi tra edifici nuovi e vecchi.
