Fondo di rinnovamento nella proprietà per piani: tutto quello che c'è da sapere

4.2.21
Fondi di rinnovamento nei condomini: le ristrutturazioni possono essere costose.
  1. Fondi di rinnovamento per parti comuni
  2. Ragioni per avere un fondo di rinnovamento
  3. Qual è il contributo ideale al fondo di rinnovamento?
  4. A quanto dovrebbe ammontare un fondo ideale?
  5. Che si rischia senza un fondo di rinnovamento?
  6. Che succede se non si ha un fondo di rinnovamento?
  7. Chi decide dell'utilizzo di un fondo di rinnovamento?
  8. Chi gestisce il fondo di rinnovamento?
  9. Che succede se la copertura del fondo è insufficiente?
  10. Che succede se la copertura del fondo è eccessiva?
  11. Che succede se non c'è il fondo di rinnovamento?

I proprietari per piani o condomini sono comproprietari. Il terreno e l'edificio appartengono alla totalità dei proprietari. Il singolo proprietario per piani ha solo un diritto speciale sul suo appartamento, balcone, giardino o terrazza, cantina, posto auto nel garage sotterraneo e lavanderia. Ogni condomino è responsabile della manutenzione delle proprie stanze. L'assemblea condominiale nel suo insieme è responsabile della manutenzione delle parti comuni. La comunità deve pagare i costi comuni e dividerli tra tutti i proprietari.

Fondi di rinnovamento per parti comuni

La legge non regola in modo perentorio quali parti sono comuni e quali appartengono esclusivamente al singolo. L'associazione dei proprietari per piani ha un margine di decisione relativamente ampio. Secondo l'articolo 712b, paragrafo 2 del Codice civile svizzero, queste parti sono considerate comuni:

  • Tutto ciò che appartiene al terreno della proprietà e non è un edificio. Per esempio, il giardino comune, il parco giochi, i vialetti e i sentieri, i parcheggi esterni, i muri e le recinzioni, muri di sostegno.
  • Componenti elementari per la costruzione e la resistenza dell'intero edificio come la facciata esterna, compresi i balconi esterni, le logge e le verande, le antenne esterne, le terrazze sul tetto, le facciate in finestre che sostituiscono una facciata, gli ingressi delle case comuni o i camini.
  • Strutture e attrezzature comuni come magazzini, tubature, ascensori e sfiati, la scala, la lavanderia e il riscaldamento centrale. Indipendentemente dal fatto che i singoli condomini utilizzino le parti, come la lavanderia comune.
Suggerimento: Il denaro del fondo di rinnovamento è destinato esclusivamente alla riparazione e al rinnovamento delle componenti comuni. Le spese per la proprietà privata sono da sostenere in autonomia. Una scelta saggia a tal proposito è aprire un conto separato per questo scopo e trasferire un importo ogni mese tramite ordine permanente.

Ragioni per avere un fondo di rinnovamento

I proprietari per piani devono pagare in comune la manutenzione delle parti comuni. Quattro associazioni condominiali su cinque hanno quindi istituito un fondo di rinnovamento o almeno lo prevedono nei loro regolamenti, anche se la legge non lo prevede. Ecco quattro buone ragioni per cui vale la pena mettere da parte i soldi presto piuttosto che troppo tardi e creare un fondo di rinnovo fin dall'inizio:

  1. Dopo circa 25 anni dalla costruzione si intravedono i primi grandi e costosi lavori di ristrutturazione. Per esempio, la ristrutturazione completa del tetto, della facciata, dei servizi dell'edificio o dell'involucro dell'edificio.
  2. Più a lungo si risparmia per queste ristrutturazioni, minore è l'onere finanziario all'anno. Il contributo al fondo di ristrutturazione fa parte delle spese di manutenzione e quindi delle spese di alloggio.
  3. Se si conserva adeguatamente non solo la proprietà privata ma anche l'intera casa, si mantiene a lungo termine il valore della stessa, si ridurranno i costi aggiuntivi di lungo periodo e si contribuisce ad sostenere il prezzo se un giorno si prevede di vendere.
  4. I contributi al fondo di rinnovamento si possono detrarre come costi di manutenzione dal valore locativo e quindi dal reddito imponibile nella propria dichiarazione dei redditi.

Fondi di rinnovamento – ristrutturazione del tetto
Dopo più o meno 25 anni, sono necessari importanti rinnovi e ristrutturazioni, per esempio la ristrutturazione del tetto.

Qual è il contributo ideale al fondo di rinnovamento?

Il fondo di rinnovamento è un fondo a partecipazione volontaria. Dei contributi regolari sono una scelta valida perché si può differire l'onere finanziario delle ristrutturazioni costose nel corso di molteplici anni. La maggior parte delle associazioni di proprietari per piani mettono da parte lo 0,2-0,5% del valore assicurativo dell'edificio della loro proprietà ogni anno. La Swiss Condominium Owners Association raccomanda lo 0,3%. La somma viene distribuita tra i condomini in base alla quota di valore e di solito viene fatturata mensilmente o trimestralmente. La quota di valore è determinata quando la proprietà condominiale è stabilita, è iscritta nel registro fondiario ed è indicata in "per mille". Esso dipende dalla zona compresa ed è ponderato a seconda di vari fattori. Per esempio, l'altezza del pavimento, la vista, la luce del sole, la posizione nell'edificio, il numero di stanze aperte e chiuse, specialmente le stanze umide, la disposizione delle stanze e gli accessi.

Fondi di rinnovamento per la proprietà per piani: quanto è sicuro il fondo attuale? Scoprilo con Houzy.

A quanto dovrebbe ammontare un fondo ideale?

Le opinioni divergono sull'ammontare ragionevole del fondo di rinnovamento. Se la propria assemblea di condomini versa lo 0,3% del valore assicurativo dell'immobile ogni anno dall'inizio, avrà il 6% dopo 20 anni e il 9% dopo 30 anni. Quest'ultimo è il momento in cui si incontrano le prime ristrutturazioni estese. Questo è in linea con quanto suggerito dall'associazione condominiale svizzera mantenendo un 6-8% a lungo termine. Questo dovrebbe essere sufficiente per mantenere la casa in buono stato e per compensare il deprezzamento dovuto agli anni. Se necessario, ha senso fissare un limite massimo nel regolamento dell'associazione condominiale. Il limite convenzionale va dal 5% al 10%.

Suggerimento per gli acquirenti: Meglio scoprire subito l'ammontare del fondo per la ristrutturazione e fare stimare da un architetto i requisiti per la ristrutturazione. Soprattutto se la proprietà non è particolarmente nuova. Se la copertura del fondo è insufficiente, ci si potrebbe trovare a fronteggiare costi elevati in un secondo momento.

Suggerimento per i venditori: Non è possibile ritirare i propri contributi dal fondo. Ma è possibile aggiungere la propria quota al prezzo di vendita, perché l'acquirente ottiene anche la quota del fondo di rinnovamento insieme alla proprietà che acquista.

Che si rischia senza un fondo di rinnovamento?

Il tetto, i servizi dell'edificio o l'involucro dell'edificio hanno una durata di vita media di 25 anni. Senza un fondo di rinnovamento, si devono risparmiare i soldi per i costi di ristrutturazione in autonomia o pagare la propria parte dei costi, che possono essere elevati, in un colpo solo. C'è il pericolo che le ristrutturazioni necessarie siano messe in secondo piano o eseguite a tappe se i condomini non hanno messo da parte abbastanza denaro o non possono finanziare la loro parte di costi. Questo chiaramente fa crescere i costi complessivi di ristrutturazione, anche perché, solitamente, è molto più conveniente eseguire tutti i lavori in modo coordinato.

Chi decide dell'utilizzo di un fondo di rinnovamento?

L'assemblea dei proprietari decide come utilizzare i contributi al fondo di rinnovamento e quali componenti devono essere rinnovati e quando. Decide anche se i costi devono essere finanziati interamente, solo in parte o per niente dal fondo di rinnovamento:

  • Misure necessarie e di valore come la riparazione di un tetto danneggiato o la sostituzione del vetro di una finestra rotta richiedono solo una maggioranza semplice. Per esempio, se l'associazione condominiale è composta da 10 proprietari e 5 partecipano al voto o sono rappresentati, 3 voti sono sufficienti.
  • Misure utili e di valore come l'installazione di una lavanderia moderna o di un sistema di riscaldamento a risparmio energetico richiedono una maggioranza qualificata. Se, per esempio, l'associazione dei condomini è composta da 10 proprietari e 5 partecipano all'assemblea o sono rappresentati, sono necessari 3 voti e la maggioranza di tutte le quote condominiali secondo le quote di valore, almeno 501/1000, per ottenere maggioranza qualificata.
  • Le misure di costruzione accessorie o di lusso che avvengono per comodità o abbellimento devono essere approvate all'unanimità. Ciò significa che tutti i condomini devono essere presenti o rappresentati e votare a favore delle misure.

Chi gestisce il fondo di rinnovamento?

L'amministratore della proprietà. Questo è spesso un fiduciario, soprattutto nei primi anni. Anche se l'assemblea dei condomini decide quanto denaro deve essere versato nel fondo di rinnovamento è l'amministratore che propone l'importo. Per fare questo, elabora un business plan annuale con entrate e uscite e pianifica il fabbisogno finanziario a lungo termine. Controlla anche che tutti i condomini paghino i loro contributi in tempo e che le risoluzioni dell'assemblea siano attuate. Inoltre, deposita il denaro a nome dell'associazione dei proprietari del condominio in un conto a cui può accedere con poco preavviso. L'amministratore paga le fatture per le riparazioni e le ristrutturazioni, tiene la contabilità ed emette certificati di attività e interessi, perché i condomini devono pagare le tasse sulla loro quota del fondo di rinnovo e sugli interessi.

Che succede se la copertura del fondo è insufficiente?

La gioia di contributi relativamente piccoli al fondo di rinnovamento spesso non dura a lungo. Prima o poi, sono necessarie grandi riparazioni o ristrutturazioni, che possono essere costose. Se la comunità non ha accumulato riserve sufficienti, i singoli condomini devono pagare un'assegnazione speciale in proporzione alle loro quote di valore per pagare le fatture. Questo significa che ai proprietari viene chiesto di pagare un extra, il che accade soprattutto nel caso di grandi e/o imprevisti lavori di ristrutturazione.

Fondi di rinnovamento nella proprietà per piani: uomo e donna fanno i conti per i lavori
Se non c'è abbastanza denaro nel fondo di rinnovamento, si chiede ai condomini di pagare un extra.

Che succede se la copertura del fondo è eccessiva?

Se i condomini hanno versato troppo per anni, l'assemblea può decidere di ridurre i contributi annuali. Questo ha senso se c'è abbastanza denaro nel fondo di rinnovo per finanziare tutte le riparazioni e le ristrutturazioni a lungo termine. Tuttavia, i proprietari del condominio non hanno alcun diritto legale al rimborso dei contributi pagati in eccesso. L'assemblea condominiale può anche decidere di sciogliere il fondo di rinnovo e dividere il saldo in proporzione ai contributi versati.

Che succede se non c'è il fondo di rinnovamento?

Un fondo di rinnovamento può essere istituito anche retroattivamente. Una maggioranza semplice dell'assemblea condominiale è sufficiente per questo. Decide, tra l'altro, l'ammontare dei contributi, la data di scadenza dei contributi e il limite massimo del fondo. Decide anche quando e con quale maggioranza i contributi possono essere cambiati, come il denaro deve essere usato e chi amministra il fondo di rinnovo. Se il fondo deve essere incluso nel regolamento condominiale, di solito è richiesta una maggioranza qualificata dei proprietari del condominio.

Suggerimento: Se gli altri comproprietari non vogliono creare un fondo di rinnovamento, meglio mettere da parte ogni mese dei soldi per le spese più importanti. Il modo più semplice è quello di avere un proprio conto con un ordine permanente. Riparazioni e ristrutturazioni importanti e costose sono inevitabili nel corso degli anni.
Testare il fondo di rinnovamento

Articoli correlati

Torna alla rivista di Houzy