I proprietari per piani o condomini sono comproprietari. Il terreno e l'edificio appartengono alla totalità dei proprietari. Il singolo proprietario per piani ha solo un diritto speciale sul suo appartamento, balcone, giardino o terrazza, cantina, posto auto nel garage sotterraneo e lavanderia. Ogni condomino è responsabile della manutenzione delle proprie stanze. L'assemblea condominiale nel suo insieme è responsabile della manutenzione delle parti comuni. La comunità deve pagare i costi comuni e dividerli tra tutti i proprietari.
La legge non regola in modo perentorio quali parti sono comuni e quali appartengono esclusivamente al singolo. L'associazione dei proprietari per piani ha un margine di decisione relativamente ampio. Secondo l'articolo 712b, paragrafo 2 del Codice civile svizzero, queste parti sono considerate comuni:
Il denaro del fondo di rinnovamento è destinato esclusivamente alla riparazione e al rinnovamento delle componenti comuni. Le spese per la proprietà privata sono da sostenere in autonomia. Una scelta saggia a tal proposito è aprire un conto separato per questo scopo e trasferire un importo ogni mese tramite ordine permanente.
I proprietari per piani devono pagare in comune la manutenzione delle parti comuni. Quattro associazioni condominiali su cinque hanno quindi istituito un fondo di rinnovamento o almeno lo prevedono nei loro regolamenti, anche se la legge non lo prevede. Ecco quattro buone ragioni per cui vale la pena mettere da parte i soldi presto piuttosto che troppo tardi e creare un fondo di rinnovo fin dall'inizio:
Il fondo di rinnovamento è un fondo a partecipazione volontaria. Dei contributi regolari sono una scelta valida perché si può differire l'onere finanziario delle ristrutturazioni costose nel corso di molteplici anni. La maggior parte delle associazioni di proprietari per piani mettono da parte lo 0,2-0,5% del valore assicurativo dell'edificio della loro proprietà ogni anno. La Swiss Condominium Owners Association raccomanda lo 0,3%. La somma viene distribuita tra i condomini in base alla quota di valore e di solito viene fatturata mensilmente o trimestralmente. La quota di valore è determinata quando la proprietà condominiale è stabilita, è iscritta nel registro fondiario ed è indicata in "per mille". Esso dipende dalla zona compresa ed è ponderato a seconda di vari fattori. Per esempio, l'altezza del pavimento, la vista, la luce del sole, la posizione nell'edificio, il numero di stanze aperte e chiuse, specialmente le stanze umide, la disposizione delle stanze e gli accessi.
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Le opinioni divergono sull'ammontare ragionevole del fondo di rinnovamento. Se la propria assemblea di condomini versa lo 0,3% del valore assicurativo dell'immobile ogni anno dall'inizio, avrà il 6% dopo 20 anni e il 9% dopo 30 anni. Quest'ultimo è il momento in cui si incontrano le prime ristrutturazioni estese. Questo è in linea con quanto suggerito dall'associazione condominiale svizzera mantenendo un 6-8% a lungo termine. Questo dovrebbe essere sufficiente per mantenere la casa in buono stato e per compensare il deprezzamento dovuto agli anni. Se necessario, ha senso fissare un limite massimo nel regolamento dell'associazione condominiale. Il limite convenzionale va dal 5% al 10%.
Informatevi per tempo sull'ammontare del fondo di ristrutturazione e chiedete a un architetto di stimare le esigenze di ristrutturazione. Soprattutto se l'immobile è più vecchio. Se non c'è abbastanza denaro nel fondo, potreste dover affrontare costi elevati in seguito.
Non è possibile richiedere i contributi all'associazione condominiale. Ma è possibile aggiungere la propria quota al prezzo di vendita, perché l'acquirente rileva anche la quota del fondo di rinnovamento con la proprietà condominiale.
Il tetto, i servizi dell'edificio o l'involucro dell'edificio hanno una durata di vita media di 25 anni. Senza un fondo di rinnovamento, si devono risparmiare i soldi per i costi di ristrutturazione in autonomia o pagare la propria parte dei costi, che possono essere elevati, in un colpo solo. C'è il pericolo che le ristrutturazioni necessarie siano messe in secondo piano o eseguite a tappe se i condomini non hanno messo da parte abbastanza denaro o non possono finanziare la loro parte di costi. Questo chiaramente fa crescere i costi complessivi di ristrutturazione, anche perché, solitamente, è molto più conveniente eseguire tutti i lavori in modo coordinato.
L'assemblea dei proprietari decide come utilizzare i contributi al fondo di rinnovamento e quali componenti devono essere rinnovati e quando. Decide anche se i costi devono essere finanziati interamente, solo in parte o per niente dal fondo di rinnovamento:
L'amministratore della proprietà. Questo è spesso un fiduciario, soprattutto nei primi anni. Anche se l'assemblea dei condomini decide quanto denaro deve essere versato nel fondo di rinnovamento è l'amministratore che propone l'importo. Per fare questo, elabora un business plan annuale con entrate e uscite e pianifica il fabbisogno finanziario a lungo termine. Controlla anche che tutti i condomini paghino i loro contributi in tempo e che le risoluzioni dell'assemblea siano attuate. Inoltre, deposita il denaro a nome dell'associazione dei proprietari del condominio in un conto a cui può accedere con poco preavviso. L'amministratore paga le fatture per le riparazioni e le ristrutturazioni, tiene la contabilità ed emette certificati di attività e interessi, perché i condomini devono pagare le tasse sulla loro quota del fondo di rinnovo e sugli interessi.
La gioia di contributi relativamente piccoli al fondo di rinnovamento spesso non dura a lungo. Prima o poi, sono necessarie grandi riparazioni o ristrutturazioni, che possono essere costose. Se la comunità non ha accumulato riserve sufficienti, i singoli condomini devono pagare un'assegnazione speciale in proporzione alle loro quote di valore per pagare le fatture. Questo significa che ai proprietari viene chiesto di pagare un extra, il che accade soprattutto nel caso di grandi e/o imprevisti lavori di ristrutturazione.
Se i condomini hanno versato troppo per anni, l'assemblea può decidere di ridurre i contributi annuali. Questo ha senso se c'è abbastanza denaro nel fondo di rinnovo per finanziare tutte le riparazioni e le ristrutturazioni a lungo termine. Tuttavia, i proprietari del condominio non hanno alcun diritto legale al rimborso dei contributi pagati in eccesso. L'assemblea condominiale può anche decidere di sciogliere il fondo di rinnovo e dividere il saldo in proporzione ai contributi versati.
Un fondo di rinnovamento può essere istituito anche retroattivamente. Una maggioranza semplice dell'assemblea condominiale è sufficiente per questo. Decide, tra l'altro, l'ammontare dei contributi, la data di scadenza dei contributi e il limite massimo del fondo. Decide anche quando e con quale maggioranza i contributi possono essere cambiati, come il denaro deve essere usato e chi amministra il fondo di rinnovo. Se il fondo deve essere incluso nel regolamento condominiale, di solito è richiesta una maggioranza qualificata dei proprietari del condominio.
Se gli altri comproprietari non vogliono creare un fondo di rinnovamento, meglio mettere da parte ogni mese dei soldi per le spese più importanti. Il modo più semplice è quello di avere un proprio conto con un ordine permanente. Riparazioni e ristrutturazioni importanti e costose sono inevitabili nel corso degli anni.
