Quando si acquista o si vende un immobile residenziale, si devono sostenere delle spese accessorie. Le cosiddette spese accessorie d'acquisto o di vendita, come le spese per il registro fondiario, l'imposta sul trasferimento immobiliare o le spese notarili, che di solito sono ripartite tra acquirente e venditore, e la tassa sugli utili immobiliari, pagata solo dal venditore. A ciò si aggiungono le spese per una nuova cartella ipotecaria, nel caso in cui quella vecchia o riscattata non possa essere riutilizzata. Le tasse e le spese accessorie variano da cantone a cantone e possono arrivare fino al cinque per cento del prezzo di acquisto per un acquirente. Non possono essere pagate con l'ipoteca. Per questo motivo è necessario informarsi prima di negoziare il prezzo, in modo da poter tenere conto delle tasse e delle spese accessorie nel budget e mettere da parte il denaro necessario.
La ripartizione delle spese per il registro fondiario, dell'imposta sul trasferimento immobiliare e delle spese notarili è consuetudinaria, ma non obbligatoria. Per questo motivo, per essere sicuri, dovreste registrarli per iscritto nel contratto d'acquisto o modificare la ripartizione se l'acquirente e il venditore sono d'accordo.
Le spese per il registro fondiario sono dovute non appena viene registrato un cambio di proprietà nel registro fondiario. Nella maggior parte dei cantoni viene applicata una tariffa forfettaria e solo in alcuni cantoni in base al tempo trascorso, ad esempio a Zugo. Di norma, l'acquirente e il venditore si dividono le spese 50/50. Nel cantone di Zurigo, ad esempio, i notai fatturano lo 0,1% del prezzo di vendita, il che significa che per un condominio che costa 1 milione di franchi, 500 CHF sono a carico del venditore e 500 CHF a carico dell'acquirente. Nel cantone di Berna, l'iscrizione al registro fondiario costa lo 0,5% del prezzo di vendita, cinque volte di più rispetto a Zurigo, vale a dire 2.500 CHF a testa per l'acquirente e il venditore.
Fate una stima approssimativa dello 0,5% del prezzo di acquisto.
L'imposta sul trasferimento immobiliare non viene riscossa in sei cantoni della Svizzera tedesca: Glarona, Sciaffusa, Svitto, Uri, Zugo e Zurigo. Però, in questi cantoni possono addebitare delle spese per il registro fondiario più alte. Se viene applicata l'imposta sul trasferimento, questa viene calcolata in base al prezzo di vendita. Nel Cantone di Berna, ad esempio, l'importo superiore a 800.000 CHF è tassato all'1,8%. Per la nostra casa esemplificativa, che costa 1 milione di franchi, si tratta di 3.600 CHF (200.000 CHF x 1,8%). Nel cantone di Neuchâtel, lo stesso cambio di proprietà sarebbe tassato fino a 33.000 CHF. L'imposta sul trasferimento immobiliare è politicamente controversa e dovrebbe essere abolita o ridotta.
Fate una stima approssimavita dell'1,5% del prezzo di acquisto.
L'imposta sul trasferimento immobiliare deve essere pagata prima del trasferimento di proprietà.
Le spese notarili variano da cantone a cantone, a volte anche da notaio a notaio. Gli studi notarili dei cantoni di Ginevra, Vaud e Giura applicano le tariffe più elevate per le transazioni immobiliari, mentre gli studi notarili dei cantoni di Svitto, Glarona e Appenzello Esterno applicano le tariffe più basse. Nei cantoni con un ufficio notarile ufficiale, le spese sono fisse; nei cantoni con uffici notarili indipendenti, è necessario richiedere preventivi. Nel cantone di Berna ci si deve aspettare spese notarili pari allo 0,5% del prezzo di vendita, nel cantone di Zurigo allo 0,1%. Nel caso della nostra casa esemplificativa, ciò significa 2.500 CHF per l'acquirente e 2.500 CHF per il venditore a Berna, ma solo 500 CHF per l'acquirente e 500 CHF per il venditore a Zurigo. A tal fine, il notaio redige il contratto di acquisto, lo autentica e provvede all'iscrizione nel registro fondiario.
Fate una stima approssimativa dallo 0,1 allo 0,5% del prezzo di acquisto.
Alcuni cantoni presumono che l'acquirente paghi da solo le spese notarili. Ad esempio, il Canton Ticino. Se non lo desiderate, dovete specificarlo per iscritto nel contratto di acquisto. Tenetelo presente se volete acquistare una casa di vacanza in Ticino, ad esempio.
Su «Vergleich der Gebühren für die öffentliche Beurkundung verschiedener Rechtsakte» (documento disponibile solo in tedesco) della Sorveglianza dei prezzi, si può vedere, tra l'altro, quanto sono alti gli onorari del notaio per le transazioni immobiliari come le autenticazioni pubbliche (pagina 10) o la stipulazione di contratti ipotecari (pagina 11).
L'acquirente ha bisogno di una cartella ipotecaria come pegno per la banca, il fondo pensione o la compagnia assicurativa che finanzia l'acquisto con un'ipoteca. A seconda del cantone, una nuova cartella costa dallo 0,1 allo 0,3% dell'importo impegnato. Per la nostra casa esemplificativa, venduta per 1 milione di franchi e ipotecata all'80%, si tratta di 2.000 CHF (lo 0,25% di 800.000 CHF) a Berna e Zurigo, che l'acquirente sostiene da solo. Se il venditore ha già una cartella ipotecaria, potrebbe valere la pena rilevarla per risparmiare le spese per la nuova cartella. Come compensazione, l'acquirente potrebbe pagare al venditore la metà del compenso originale.
Fate una stima approssimativa dallo 0,1 allo 0,3% dell'importo impegnato.
La tassa sugli utili immobiliari è a carico del venditore. Tre fattori definiscono l'importo: il profitto, la durata della proprietà e l'ubicazione. I cantoni calcolano l'imposta in modo molto diverso:
Se il venditore non paga la tassa sugli utili immobiliari, le autorità fiscali possono riscuotere il debito fiscale dal nuovo proprietario. In «Tassa utili immobiliari: cosa devono sapere venditori e acquirenti», leggete come potete proteggervi come acquirenti.
La tassa sugli utili immobiliari è differita se con il ricavato della vendita si acquista un immobile sostitutivo in Svizzera. Per saperne di più, consultate il nostro articolo «Tassa utili immobiliari: cosa devono sapere venditori e acquirenti».
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Prezzo di vendita - costi di investimento = utili dell'immobile. Nella maggior parte dei cantoni, i costi di investimento sono definiti in modo identico o simile a quello del cantone di Zurigo:
Con il nostro calcolatore di tassa sugli utili immobiliari, potete calcolare la tassa per tutti i cantoni e simulare gli effetti di diversi prezzi di vendita o tempi di vendita. Si può risparmiare se si aspetta qualche settimana o mese prima di vendere.
No. Non è possibile dedurre le spese accessorie di acquisto o vendita dal valore locativo figurativo e quindi dal reddito imponibile. I proprietari di immobili possono dedurre solo le spese di manutenzione e amministrazione (forfettarie o effettive), i premi assicurativi e gli investimenti per la conservazione del valore. Le spese per il registro fondiario, l'imposta sul trasferimento immobiliare, le spese notarili e la tassa sugli utili immobiliari non sono deducibili.
