Domande di costruzione Pro – Tutte le domande di costruzione attuali nella tua zona a colpo d’occhio
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di
Dr. Stefan Fahrländer & Manuel Lehner, Fahrländer Partner AG
Accompagnamento universitario: Prof. Dr. Michael Gerfin, Università di Berna
Le indagini immobiliari dell’HEV Svizzera e di FPRE forniscono un’immagine differenziata nello spazio e nel tempo del clima del mercato immobiliare svizzero. Esperti di tutte le regioni del Paese esprimono, nelle indagini, valutazioni sull’evoluzione passata e futura del mercato. Gli indici presentati condensano queste opinioni di esperti e le mettono a disposizione del pubblico interessato sotto forma di serie temporali. Sono analizzate le domande relative ai prezzi e orientate al futuro, poiché il prezzo, in quanto risultato dell’interazione tra domanda e offerta e soprattutto la sua previsione, è al centro dell’interesse.
Sono messe a disposizione le seguenti serie:
L’indagine immobiliare dell’HEV Svizzera è stata realizzata per la prima volta nel 1981 come indagine tra esperti sull’evoluzione di 15 variabili importanti del mercato immobiliare svizzero. Oggi l’indagine comprende circa 70 domande su diversi indicatori immobiliari rilevanti.¹
L’indagine HEV viene realizzata ogni anno nel 4° trimestre. A seconda dell’anno, ha raggiunto tra 80 e 150 partecipanti e copre la parte densamente popolata dell’arco del Mittelland germanofono. Le regioni del Lago Lemano, del Giura, delle Alpi e della Svizzera meridionale sono coperte solo parzialmente o per nulla.
L’indagine immobiliare di FPRE viene realizzata semestralmente dall’estate 2008. Fino al 2011 comprendeva dieci domande sull’evoluzione della domanda e dei prezzi dei principali segmenti di utilizzo del mercato immobiliare svizzero. Nell’estate 2012 l’indagine è stata leggermente adattata e comprende ora dodici domande sull’evoluzione passata e attesa dei prezzi di sei segmenti di utilizzo. L’indagine raggiunge circa 650 partecipanti e copre tutte le regioni della Svizzera.²
Una misura comparabile del clima in mercati specifici è fornita dal clima di consumo della Seco.³ Fino al 2007 venivano poste nove domande, mentre dal 2008 sono undici. Le due domande supplementari riguardano in particolare il futuro.
Ciascuna domanda viene trasformata in un indice attribuendo i seguenti valori: valutazioni molto positive = 2, positive = 1, neutre = 0, negative o molto negative = -1 e -2. L’indice complessivo del clima di consumo è quindi composto dalle tre domande «evoluzione economica passata», «situazione finanziaria passata» e «situazione finanziaria attesa». Dal 2007, per migliorare la capacità previsionale, viene calcolato anche un nuovo indice basato sulle domande «evoluzione economica attesa», «evoluzione del numero di disoccupati», «situazione finanziaria attesa» e «situazione attesa: risparmio/debiti».
Per gli indici delle aspettative dei prezzi immobiliari presentati vengono analizzate esclusivamente le domande orientate al futuro.
Nelle indagini immobiliari dell’HEV e di FPRE, gli esperti intervistati valutano l’evoluzione passata e attesa dei prezzi secondo gli attributi «fortemente in calo», «in calo», «stabile», «in aumento» e «fortemente in aumento». Sulla base delle valutazioni delle domande orientate al futuro sui prezzi, vengono calcolati sei indici delle aspettative dei prezzi.
Agli attributi è assegnato un valore compreso tra -2 e +2 (stabile = 0), in analogia con il clima di consumo.
Gli indici delle aspettative dei prezzi sono dapprima calcolati per ciascuna delle 106 regioni MS.⁴ I partecipanti indicano per quali regioni MS forniscono le loro risposte. Esistono due tipi di partecipanti:
L’indice calcolato può assumere valori tra -200 (tutti i partecipanti della regione MS si aspettano un forte calo dei prezzi) e +200 (tutti si aspettano un forte aumento dei prezzi) ed è calcolato come segue:
𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒𝑅egioneMS = 100 ∗ (−2∗quota ponderata «fortemente in calo» + −1∗quota ponderata «in calo» + 0∗quota ponderata «stabile» + 1∗quota ponderata «in aumento» + 2∗quota ponderata «fortemente in aumento»)
La costruzione di aggregati superiori richiede l’utilizzo di ponderazioni adeguate. Le ponderazioni dipendono da ciò che l’indice deve rappresentare. Per gli indici delle aspettative dei prezzi presentati, le regioni sono ponderate secondo la loro attività relativa di mercato. Poiché questa varia a seconda dell’uso, viene definita una ponderazione specifica per ogni tipo di utilizzo (cfr. tabella 1). Questa ponderazione è utilizzata in tutti i momenti dell’aggregazione per rendere comparabili i tagli temporali. Su questa base è possibile calcolare qualsiasi aggregato derivato dalle regioni MS.
Tabella 1: Ponderazioni per l’aggregazione degli indici delle regioni MS
Oltre agli indici delle aspettative dei prezzi per singolo utilizzo (cfr. sezione 2.1), vengono calcolati indici combinati per la proprietà abitativa e per gli immobili a reddito:
Gli indici delle singole regioni MS costituiscono il punto di partenza. Per il calcolo degli indici combinati a livello di regione MS vengono utilizzate le stesse ponderazioni impiegate per l’aggregazione delle singole domande (cfr. tabella 1). L’indice per la proprietà abitativa è quindi maggiormente influenzato dall’indice EFH nelle regioni con elevata attività EFH e bassa attività EWG, e viceversa.
Per l’aggregazione degli indici combinati ai livelli di regione FPRE e Svizzera viene utilizzata la media delle ponderazioni dei sottoindici. Ne risulta un insieme coerente di indici a tutti i livelli di aggregazione.
Per la pubblicazione delle serie di indici vengono presentati, oltre ai valori tabellari, due grafici. Il primo grafico (figura 1) mostra la distribuzione relativa delle risposte (scala a sinistra) nonché l’indice delle aspettative di prezzo nel tempo (scala a destra). La quota delle risposte «stabile» (=0) non è rappresentata nel grafico.
Figura 1: Aspettative dei prezzi (esempio: appartamenti di proprietà)
In un secondo grafico, le aspettative di prezzo in un dato momento sono confrontate con l’evoluzione dei prezzi osservata al momento dell’indagine successiva. Si verifica quindi se la valutazione retrospettiva corrispondeva all’aspettativa iniziale.
Come mostra la figura 2, per una semplice sovrapposizione delle due serie temporali è necessario confrontare due valori di indice in momenti diversi. L’esempio evidenzia che la previsione per il periodo 1993-1994 era molto più accurata rispetto alla retrospettiva successiva (Previsione: circa 30 punti indice, Retrospettiva: circa -15 punti indice).
Figura 2: Sovrapposizione indice delle aspettative dei prezzi e indice retrospettivo
Per confrontare previsione, retrospettiva e differenza tra le due, l’indice retrospettivo è spostato di un periodo indietro (a sinistra) (cfr. figura 3). In questo modo, previsione e retrospettiva possono essere confrontate direttamente per un dato periodo. La distanza tra gli indici fornisce un’indicazione del grado di sovrastima o sottostima dell’evoluzione dei prezzi o della sorpresa degli esperti riguardo alla dinamica osservata.
Figura 3: Confronto previsione e retrospettiva
Fahrländer Partner aggiorna gli indici delle aspettative dei prezzi semestralmente, utilizzando nel 2° trimestre i risultati dell’indagine primaverile e nel 4° trimestre quelli dell’indagine autunnale. L’indagine annuale dell’HEV Svizzera è integrata nel calcolo degli indici del 4° trimestre.
La pubblicazione avviene sotto forma di un file Excel liberamente accessibile. Esso contiene i seguenti dati:
BFS (2012)
Regioni MS, link Internet (consultato: 8.5.2012): http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/de/index/infothek/nomenklaturen/blank/blank/msreg/01.html. Neuchâtel.
Fahrländer, S. e D. Matter (2011)
Cicli nel mercato immobiliare svizzero – Ed.: HEV Svizzera. Zurigo.
Doytchinov, S. (2009)
Indice del clima di consumo – la misurazione dell’inosservabile. In: Die Volkswirtschaft: la rivista di politica economica. Ed.: Seco. 1/2-2009, p. 44-46.
¹ Cfr. Fahrländer e Matter (2011).
² La copertura del Giura rimane ancora limitata.
³ Cfr. Doytchinov (2009).
⁴ Per il concetto di regioni MS, cfr. BFS 2012.
⁵ Quota ponderata: quota dei partecipanti secondo la ponderazione tipo 1 / tipo 2 nella regione MS corrispondente.
⁶ A causa della copertura territoriale menzionata nella sezione 1.2, i dati HEV sono riportati solo a livello aggregato Svizzera.
